קונה משנה של דירה מקבלן: אילו זכויות עוברות אליכם

בתביעת קונה משנה נגד קבלן בנייה הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, רכישת דירה יד שנייה שנמצאת עדיין בשלבי בנייה מציבה את הרוכשים בעמדה משפטית מורכבת. מצד אחד, הרוכשים אינם חתומים על חוזה ישיר מול החברה הקבלנית. מצד שני, הם אלו שעומדים לספוג את נזקי העיכובים והליקויים בדירה החדשה שלהם. פסק דין חדש.

ומקיף שניתן בבית משפט השלום בתל אביב, יפו עושה סדר בנושא רגיש זה. בנוסף, ההחלטה המפורטת מבהירה את מלוא הזכויות העומדות לרוכשים כאלה. ומתווה את הדרך המשפטית הנכונה להגשת תביעה יעילה.

פסק הדין המרכזי שננתח כאן ניתן בתיק תא (תל אביב) 12496-01-19 מיכאל ציון ללוש נ' רביעיית פלורנטין בע״מ. השופט אהרן אורנשטיין הכריע בסכסוך ביום 08.02.2024 וקבע הלכות חשובות במיוחד עבור קוני משנה של דירות מגורים. דרך ניתוח המקרה, נבין מהם התנאים לקבלת פיצויים משמעותיים מהקבלן, גם ללא חוזה מכר ישיר מולו.

התובעים בתיק זה הם עולים חדשים מצרפת. עם זאת, אשר רכשו דירת גג מחברת רביעיית פלורנטין בע״מ באמצעות קונה מקורית. המאמר שלפניכם יסביר בצורה פשוטה וברורה את ההשלכות המעשיות של פסק הדין.

כדי להבין את הבסיס המשפטי של התביעה, עלינו להגדיר תחילה מיהו קונה משנה. כתוצאה מכך, קונה משנה הוא אדם הרוכש דירה מאדם שקנה אותה ישירות מהקבלן, לפני שהסתיימו תקופות האחריות. חוק המכר (דירות) תשל״ג-1973 מעניק הגנה נרחבת לרוכשי דירות. אולם הוא יוצר הבחנה ברורה בין סוגי הליקויים השונים. חוק המכר (דירות) תשל״ג-1973, המעניק הגנה נרחבת לרוכשי דירות, קובע הבחנה ברורה בין סוגי הליקויים השונים, כפי שניתן לראות במסגרת המשפטית: חוק המכר (דירות).

בשל הבחנה זו. לעומת זאת, רוכשי דירה יד שנייה בבנייה חייבים להסדיר את מערכת היחסים החוזית בינם לבין המוכר המקורי. כפי שנראה בהמשך. הדרך המשפטית הנכונה לגשר על הפער הזה היא באמצעות מנגנון של המחאת זכויות מפורשת בחוזה הרכישה.

ההליך המשפטי: הרקע העובדתי ופרטי המקרה

הסכסוך המשפטי החל כאשר איריס הלברט רכשה בשנת 2013 דירת גג בפרויקט בנייה גדול בשכונת פלורנטין בתל אביב. לדוגמה, מועד המסירה החוזי המקורי נקבע ליום 30.05.2014. אך הוא נדחה בהסכמה ב-31 שבועות בשל שינויי דיירים. הצדדים תרגמו באופן תמוה את תקופת הדחייה לחמישה חודשים בלבד.

והסכימו על מועד מסירה חדש ביום 31.10.2014.

במהלך הבנייה, החברה היזמית נקלעה לסכסוך קשה עם הקבלן המבצע, חברת דניה סיבוס בע״מ. לדוגמא, שעזבה את האתר. בעקבות הסכסוך, הבנייה התעכבה למשך כשנה שלמה, והדירה לא נמסרה במועד המוסכם. ביום 23.03.2015, רכשו התובעים, מיכאל ציון ללוש ומרים ג'אנה חטב ללוש.

את הדירה מאיריס תמורת 6,300,000 ₪.

באותו שלב, הדירה טרם נמסרה בפועל. כלומר, ולכן חתמו התובעים ואיריס על הסכם מפורט לחלוקת פיצויי האיחור העתידיים. על פי סעיף 10.6 להסכם ביניהם, איריס הייתה זכאית לפיצוי עד ליום הרכישה. והתובעים היו זכאים לפיצוי מאותו יום ואילך.

טענות הצדדים בפני בית המשפט

במסגרת הדיונים, הציגו הצדדים עמדות מנוגדות לחלוטין לגבי מועד המסירה בפועל ולגבי הזכאות לקבלת הפיצויים. אולם, להלן עיקרי הטענות שהועלו בתיק:

• טענות התובעים: הרוכשים טענו כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים במועד המסירה הנטען על ידי הנתבעת. הם הדגישו כי הדירה לא הייתה מחוברת לרשת החשמל, וכי נמנע מהם להפעיל את מערכות המיזוג והמטבח. בנוסף, הם הציגו חוות דעת מומחה המפרטת שורה ארוכה של ליקויי בנייה קשים הדורשים תיקון יסודי.
• טענות הנתבעת: החברה היזמית טענה כי היא מסרה את החזקה כדין ביום 11.08.2015, כפי שמופיע בפרוטוקול המסירה. כמו כן, היא הציגה מסמך גמר חשבון עליו חתם בא כוחה של איריס, המשחרר אותה מכל תביעה כספית נוספת. בנוסף, הנתבעת טענה כי יש להפחית מכל פיצוי את הסכומים שכבר קוזזו וניתנו כזיכויים במהלך ההתחשבנות.

הכרעת בית המשפט והנימוקים לפסק הדין

השופט אהרן אורנשטיין ניתח בקפידה את הראיות וקיבל את מרבית חלקי התביעה. אמנם, השופט קבע כי מסמך גמר החשבון שנחתם מול איריס מחייב אותה בלבד. ואינו משפיע על זכויות התובעים שהומחו להם כדין. כמו כן, בית המשפט סירב להכיר ביום 11.08.2015 כמועד המסירה בפועל.

מאחר שהדירה לא הייתה מחוברת לחשמל.

על פי קביעת בית המשפט. חיבור זמני לחשמל ציבורי או פרוביזורי אינו מהווה חיבור תקין וחוקי לפי חוק המכר. השופט קבע כי מועד המסירה האמיתי חל רק ביום 05.02.2016. המועד שבו חוברה הדירה למונה חשמל פרטי. וכפי שנקבע במפורט במאמר על הבטחת השקעות רוכשי דירות: חוק המכר (דירות), חיבור זמני לחשמל ציבורי אינו נחשב לחיבור תקין.

כתוצאה מכך, נקבע כי התובעים זכאים לפיצוי בגין איחור של 10.4 חודשים.

בנוסף, אימץ בית המשפט את חוות דעתו של המומחה המטעם לעניין הליקויים. וקבע פיצוי כספי במקום מתן הזדמנות תיקון לקבלן. השופט הסביר כי לאור חלוף הזמן הרב והסכסוך של היזם עם הקבלן המבצע. נכון לאפשר לתובעים לתקן בעצמם.

פירוט הסכומים שנפסקו לטובת התובעים

הכרעת השופט אהרן אורנשטיין כללה שורה של סעדים כספיים מדויקים לטובת התובעים. בית המשפט ביצע חישוב מפורט המבוסס על הוראות החוק:

1. פיצוי על ליקויי בנייה: סך של 135,428 ₪ כולל מע״מ, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 15.01.2021.
2. דיור חלופי בזמן התיקונים: דמי שכירות שוות ערך לתקופה של 30 ימי עבודה בסך של 12,000 ₪, מוצמדים למדד.
3. פיצוי על איחור במסירה: סכום של 144,000 ₪ עבור שמונת החודשים הראשונים (לפי 150%), וסכום נוסף של 36,000 ₪ עבור יתרת התקופה (לפי 125%).
4. ניכוי תשלומים קודמים: מהפיצוי בגין האיחור הופחת סך של 35,682 ₪, אשר קוזז בעבר בתור זיכוי כספי עבור הרוכשים.
5. עוגמת נפש והוצאות משפט: פיצוי בסך 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש, שכר טרחת עורך דין בסך 50,000 ₪ והחזר הוצאות משפט מלאות.

איך נכון לפעול בעת הגשת תביעת קונה משנה נגד קבלן בנייה?

ההליך המשפטי בתיק זה מדגיש את החשיבות העצומה של הכנה נכונה. וליווי משפטי צמוד בעסקאות מקרקעין מורכבות. כדי להבטיח את זכויותיכם בעת הגשת תביעת קונה משנה נגד קבלן בנייה. מומלץ לפעול לפי השלבים הבאים:

ראשית, ודאו כי חוזה הרכישה מול המוכר המקורי כולל סעיף מפורש של המחאת זכויות מלאה כלפי הקבלן. ללא סעיף כזה, תתקשו מאוד לתבוע פיצויים בגין איחור במסירה שנגרם לפני כניסתכם לדירה. שנית, אל תסכימו לחתום על פרוטוקול מסירה או לקבל מפתחות לדירה שאינה מחוברת לחשמל קבוע. ומסודר מטעם חברת החשמל.

בנוסף, תעדו בזמן אמת כל התכתבות. הודעת דואר אלקטרוני או שיחה מול נציגי החברה הקבלנית בנוגע לעיכובים ולליקויים. לבסוף, היעזרו תמיד בחוות דעת של מהנדס מומחה מוקדם ככל האפשר. כדי לבסס את טענותיכם המקצועיות בבית המשפט.

סיכום והמלצות מעשיות לרוכשים

פסק הדין בתיק תא (תל אביב) 12496-01-19 מהווה אבן דרך חשובה המגינה על קוני משנה מפני התחמקות של קבלנים ויזמים. בית המשפט הבהיר כי מסירה מהותית של דירה מחייבת חיבור קבוע לחשמל, וכי זכויותיו של קונה משנה מוגנות היטב בחוק ובהסכמים מתאימים. אם רכשתם דירה מקונה מקורי והבנייה מתעכבת, או שהתגלו בדירה ליקויים קשים, אל תוותרו על זכויותיכם. פנייה מוקדמת לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין וחוק המכר תאפשר לכם להעריך את סיכויי התביעה ולזכות בפיצוי המלא המגיע לכם על פי הדין. בית המשפט הבהיר כי מסירה מהותית של דירה מחייבת חיבור קבוע לחשמל, וכי זכויותיו של קונה משנה מוגנות היטב, בהתאם לרקע משפטי: חובת הגילוי בחוק המכר.

הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.

1. הכניסו סעיף המחאת זכויות מפורש. לא "המחאה כללית", אלא פירוט: פיצויי איחור, ליקויי בנייה, בטוחות, ותקופת החלוקה בין המוכר לביניכם.
2. קבעו מי זכאי לפיצוי עד מועד הרכישה. חלוקה בכתב בין הקונה המקורי לביניכם מונעת מצב שבו הקבלן טוען שאיש אינו זכאי.
3. בדקו אם כבר נחתם גמר חשבון. ויתור שחתם הקונה המקורי מול הקבלן עלול לחסום רכיבים. בקשו לראות את כל התכתובת מולו.
4. אל תקבלו מפתחות לדירה בלי חיבור קבוע לחשמל. מסירה מהותית מחייבת דירה ראויה למגורים. חיבור זמני אינו חיבור.
5. תעדו כל פנייה לקבלן. מייל, מסרון ופרוטוקול. תיעוד בזמן אמת הוא מה שמכריע במחלוקת על מועד המסירה.
6. הזמינו חוות דעת מהנדס מוקדם. ליקויים שנרשמים בפרוטוקול המסירה ונתמכים בחוות דעת עדיפים על תלונה שנשלחת חצי שנה אחר כך.

מה לבדוק לפני שקונים דירה שטרם נמסרה

רכישה מקונה מקורי לפני מסירה היא עסקה עם שלושה צדדים שרק שניים מהם חותמים. הבדיקות שנדרשות דומות לאלה שברכישה ישירה מקבלן, ובראשן הבטוחות ולוח התשלומים, ולהן נוסף רובד של יחסי ההמחאה. פירוט מלא של בדיקת ההסכם מול קבלן נמצא בעמוד חוזה רכישה מקבלן, ופירוט מנגנוני הבטוחה בעמוד בטוחות וערבות חוק מכר. מחלוקת חוזית מול המוכר המקורי מתנהלת בכללי המשפט האזרחי, ואם היזם נקלע לקשיים נבחן מעמדכם בהליך לפי המוסבר בעמוד עורך דין חדלות פירעון.

שאלות ותשובות

הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.