הוצאת דייר שלא משלם: הליך משפטי לפינוי מושכר מהיר

הוצאת דייר שלא משלם – מדריך מהיר למשכירים

הוצאת דייר שלא משלם היא הליך שמצריך פעולה מדורגת ומדויקת על פי החוק.

התמודדות עם דייר שלא משלם שכירות מהווה אתגר לא פשוט עבור משכירים רבים. מעבר לעוגמת נפש ולנזק הכלכלי, משכירים נאלצים להתמודד עם תחושת חוסר אונים. עם זאת, קיימים שלבים ברורים והליכים משפטיים מוגדרים המאפשרים הוצאת דייר שלא משלם בצורה חוקית ומסודרת. חשוב להימנע מפעולות אסורות כגון ניתוק חשמל או החלפת מנעולים.

חוזה שכירות הוא הסכם מחייב בין משכיר לשוכר. במסגרת ההסכם השוכר מתחייב לשלם דמי שכירות בעבור השימוש בנכס. לכן, כאשר השוכר מפר את ההתחייבות, עומדות למשכיר זכויות על פי חוק החוזים (חלק כללי), תשל״ג-1973, וחוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971.

הדין מכיר בזכות המשכיר לפינוי המושכר, אך במקביל הוא מגן על זכויות השוכר מפני פעולות חד-צדדיות של המשכיר. לכן, על אף הקושי, אסור למשכיר לפעול בכוחנות.

מה אסור למשכיר לעשות?

אזהרה: אסור למשכיר לנקוט פעולות עצמאיות לפינוי השוכר. החלפת מנעולים, ניתוק חשמל, מים או גז מהווים עבירה על החוק.

על פי סעיף 18 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, המחזיק בנכס רשאי להשתמש בכוח סביר למניעת סגת גבול. עם זאת, השוכר נחשב למחזיק כדין עד שבית המשפט מורה אחרת. לפיכך, פעולות אלו עלולות להיחשב כעשיית דין עצמית ולגרום לתביעות נגד המשכיר.

השלבים בדרך להוצאת דייר שלא משלם

שלב א': שליחת מכתב התראה

מכתב התראה הוא הצעד הראשון והחיוני בהליך. על המשכיר לשלוח מכתב רשום המפרט את הפרת החוזה והחוב. בנוסף, יש לציין זמן סביר לתשלום – בדרך כלל 7 עד 14 ימים.

מכתב זה משמש כהוכחה שהמשכיר פעל בתום לב וניסה לפתור את הסוגייה מחוץ לבתי המשפט. לפיכך, הוא תנאי הכרחי להגשת תביעת פינוי מושכר.

שלב ב': הגשת תביעת פינוי מושכר במסלול מהיר

אם השוכר אינו מגיב למכתב, המשכיר מגיש תביעת פינוי מושכר בבית משפט השלום. במקביל, הוא מצרף לכתב התביעה את ההסכם, את מכתב ההתראה ואת אישורי המשלוח.

תקנה 81א-1 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ״ד-1984, קובעת מסלול מהיר לפינוי מושכר. לכן, בית המשפט דן רק בזכות הפינוי, ולא בסוגיות כספיות. עם זאת, ניתן לתבוע את דמי השכירות במסלול נפרד.

שלב ג': דיון בבית המשפט ופסק דין

בית המשפט קובע מועד לדיון, לרוב בתוך 30 ימים. לשוכר יש 30 ימים להגיש כתב הגנה. במהלך הדיון, בית המשפט שומע את הטענות ובודק את הראיות.

אם אין פשרה, בית המשפט יפסוק ויינתן צו פינוי. הצו קובע מועד לפינוי – בדרך כלל כמה ימים עד שבועות ממועד פסק הדין.

שלב ד': ביצוע פסק הדין באמצעות ההוצאה לפועל

אם השוכר מתעלם מהצו, המשכיר פותח תיק בלשכת ההוצאה לפועל. ראש ההוצאה לפועל יורה על פינוי בכוח, במידת הצורך בעזרת משטרה וקבלן.

הפינוי דרך ההוצאה לפועל הוא הדרך החוקית היחידה להוציא שוכר סרבן. למרות שההליך מהיר, הוא תלוי בזמינות הלשכה והקבלן.

לוח זמנים משוער להליך פינוי מושכר

• מכתב התראה: 7-14 ימים ממועד שליחה.
• הגשת תביעת פינוי מושכר: ימים ספורים לאחר אי-היענות.
• המצאת כתב התביעה לשוכר: 7-30 ימים.
• הגשת כתב הגנה: 30 ימים ממועד המצאה.
• קביעת דיון ופסק דין: 30-60 ימים מתום מועד הגשת ההגנה.
• ביצוע פסק דין בהוצאה לפועל: 14-30 ימים מרגע פתיחת התיק.

לכן, בממוצע, תהליך הוצאת דייר שלא משלם נמשך 3-5 חודשים. עם זאת, העיכוב אפשרי עקב קושי באיתור השוכר, עומסי בתי המשפט או בקשות דחייה.

טיפול בסוגיות נלוות: חובות כספיים וערבויות

תביעה כספית נגד שוכר

המשכיר רשאי לתבוע את דמי השכירות, חשבונות ארנונה, חשמל ומים. בנוסף, הוא יכול לדרוש פיצויים על נזקים. לשם כך יש לאסוף קבלות, תכתובות ותמונות של נזקים.

אם הסכום גבוה מ-36,000 ש״ח, מגישים את התביעה לבית משפט השלום. לעומת זאת, סכום נמוך יותר ניתן להגיש לתביעות קטנות.

מימוש ערבויות ושטרות ביטחון

כאשר השוכר מספק ערבות בנקאית, המשכיר פונה ישירות לבנק למימוש. במקביל, שטר חוב ניתן להגיש לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. עם זאת, מימוש הערבות אינו פוטר את הצורך בפינוי נפרד.

מה עושים: צעדים מעשיים להוצאת דייר שלא משלם

• שליחת מכתב התראה מסודר: שלחו מכתב רשום עם פירוט הפרת החוזה והחוב, וקבעו זמן סביר לתשלום.
• הימנעות מעשיית דין עצמית: אל תחליפו מנעולים ואל תנתקו חשמל, מים או גז.
• הגשת תביעת פינוי מושכר: אם השוכר אינו מגיב, הגישו תביעה במסלול המהיר וצרפו את ההסכם, את מכתב ההתראה ואת אישורי המשלוח.
• ביצוע באמצעות ההוצאה לפועל: אם השוכר מתעלם מצו הפינוי, פתחו תיק בלשכת ההוצאה לפועל.

שאלות ותשובות