כאשר כמה שותפים חותמים יחד על חוזה שכירות אחד, ברוב החוזים הם מתחייבים ביחד ולחוד. המשמעות המעשית היא שכל שותף אחראי כלפי המשכיר למלוא דמי השכירות ולכל הנזקים, ולא רק לחלקו היחסי. המשכיר רשאי לבחור מי מהם ייתבע על הסכום המלא, והשותף ששילם יותר מחלקו נותר עם זכות התחשבנות מול חבריו, שאותה עליו לממש בעצמו.
מגורים בשותפות הם ברירת המחדל של סטודנטים, צעירים בתחילת דרכם ואנשי מקצוע שעברו לעיר חדשה. הכול נראה פשוט עד הרגע שבו אחד השותפים מודיע שהוא עובר לחוץ לארץ בעוד שבועיים, מפסיק לשלם, או פשוט נעלם. אז מתגלה שהחוזה שאיש לא קרא בעיון קובע תוצאה שונה מאוד ממה שסוכם בעל פה בסלון, ולעיתים דרושה בחינה של הנוסח מול עורך דין מקרקעין.
המאמר מסביר מה משמעות ערבות ביחד ולחוד בין שוכרים, מה קורה כששותף עוזב באמצע התקופה, איך מחליפים שותף כדין, ואיך מתחלק הפיקדון בין השותפים לבין עצמם.
ביחד ולחוד: מה זה אומר בפועל
כשמספר אנשים חבים בחיוב אחד ביחד ולחוד, כל אחד מהם חייב במלוא החיוב כלפי הנושה. הנושה, במקרה שלנו המשכיר, אינו חייב לתבוע את כולם, ואינו חייב לחלק את הדרישה. הוא רשאי לפנות לשותף אחד, בדרך כלל זה שנוח לגבות ממנו, ולדרוש ממנו את מלוא הסכום.
הדוגמה המחדדת: שלושה שותפים בדירה, דמי שכירות חודשיים שסוכמו ביניהם בשליש לכל אחד. שותף אחד חדל לשלם. המשכיר אינו נכנס להסדרים הפנימיים שלכם. מבחינתו החוב הוא חוב אחד, והוא יכול לדרוש את כולו משני השותפים הנותרים או אפילו מאחד מהם. השותפים ששילמו רשאים לתבוע מהשותף שלא שילם את חלקו, אך זו תביעה נפרדת שהם צריכים לנהל בעצמם, על חשבונם ובזמנם.
שתי מערכות התחשבנות שאסור לערבב
ההבחנה החשובה ביותר בנושא הזה היא בין המערכת החיצונית למערכת הפנימית. החיצונית היא היחס מול המשכיר, והיא נשלטת כולה על ידי החוזה החתום. הפנימית היא היחס בין השותפים לבין עצמם, והיא נשלטת על ידי מה שסיכמו ביניהם.
הסיכום הפנימי אינו מחייב את המשכיר ואינו מפחית את חשיפתכם כלפיו. אם סיכמתם ביניכם שמי שגר בחדר הגדול משלם ארבעים אחוז, זה מסדיר את היחסים ביניכם בלבד. אם אותו שותף לא ישלם, המשכיר יפנה לכל אחד מכם על הסכום המלא, ואתם תיאלצו לגבות ממנו בנפרד.
| התרחיש | מול המשכיר | בין השותפים |
|---|---|---|
| שותף עוזב בהסכמת כל הצדדים ובאישור המשכיר | נחתם נספח שמשחרר אותו ומצרף שותף חדש | התחשבנות על הפיקדון ועל חשבונות שוטפים במועד המעבר |
| שותף עוזב בלי לעדכן את החוזה | הוא נשאר אחראי במלוא החוב עד תום התקופה | הנותרים עשויים לדרוש ממנו את חלקו אם המשיכו לשלם |
| שותף נעלם ואינו משלם את חלקו | המשכיר יגבה את מלוא הסכום מהנותרים | לנותרים עומדת זכות תביעה נגדו על חלקו ששולם עבורו |
| שותף גרם נזק לדירה | המשכיר יקזז מהפיקדון המשותף בלי להבחין בזהות הגורם | הנפגעים רשאים לדרוש ממנו החזר של חלקם שקוזז |
| שותף חדש נכנס בלי ידיעת המשכיר | עלולה להיטען הפרה של סעיף השכרת משנה | הנכנס אינו מחויב כלפי המשכיר ואינו נהנה מזכויות בחוזה |
שותף שרוצה לעזוב באמצע התקופה
הכלל הפשוט הוא שאדם שחתם על חוזה אינו יכול להשתחרר ממנו על ידי כך שיארוז ויעזוב. עזיבה פיזית אינה משנה את המצב המשפטי. השותף שיצא מהדירה נשאר צד לחוזה, נשאר חייב במלוא דמי השכירות עד תום התקופה, ונשאר חשוף לחיוב בגין נזקים שייגרמו לאחר שעזב.
הדרך היחידה להשתחרר היא להסדיר את הדבר בכתב מול המשכיר. רוב חוזי השכירות מאפשרים החלפת שוכר בכפוף לשלושה תנאים: הצגת מועמד חלופי מתאים, אישור המשכיר, וחתימה על מסמך שמסדיר את החילוף. המשכיר אינו רשאי לסרב באופן שרירותי כשהמועמד המוצע עומד באמות מידה סבירות, אך מותר לו לבחון יכולת תשלום, ביטחונות והתאמה.
- קראו את סעיף החילוף בחוזה. בדקו איזו הודעה מוקדמת נדרשת, אילו תנאים חלים על המועמד החלופי, ומי נושא בעלויות.
- הודיעו למשכיר בכתב. אל תסתפקו בשיחת טלפון. ציינו את מועד העזיבה המבוקש ואת כוונתכם להציג מועמד חלופי.
- הציגו מועמד רציני. העבירו את פרטיו ואת מסמכי היכולת הכלכלית שהמשכיר מבקש, כדי שהסירוב לא יוכל להתבסס על חוסר מידע.
- חתמו על נספח לחוזה. הנספח צריך לקבוע במפורש שהיוצא משוחרר מחיוביו מהמועד הנקוב, ושהנכנס נכנס בנעליו לכל דבר.
- הסדירו ביטחונות מחדש. החליפו שיקים או ערבויות בחוזה השכירות שנתן היוצא בביטחונות של הנכנס, ואל תשאירו את המסמכים הישנים בידי המשכיר.
- ערכו התחשבנות מסודרת. קראו מונים, חלקו חשבונות פתוחים, וקבעו בכתב את סכום ההחזר של הפיקדון בין השותפים לבין עצמם.
- עדכנו את ספקי השירות. העבירו את חשבונות החשמל, המים והתקשורת אם הם רשומים על שם היוצא.
הפיקדון: איך מחלקים אותו נכון
הפיקדון מופקד לרוב כסכום אחד, אך מקורו בכיסים שונים. המשכיר משיב אותו בסוף התקופה כסכום אחד, לאחר קיזוז חובות ונזקים, ואינו מתעניין במי גרם למה. כאן מתחיל הוויכוח הפנימי.
שני מנגנונים מונעים את רוב הסכסוכים. הראשון הוא תיעוד: רשמו בעת ההפקדה מי הפקיד כמה, ושמרו את האסמכתאות. השני הוא כלל קיזוז מוסכם לגבי נזקים בדירה שכורה: קבעו מראש בכתב שנזק שנגרם בחדר פרטי יקוזז מהשותף שגר בו, ונזק ברכוש המשותף של הדירה יתחלק שווה בשווה.
נקודה נוספת נוגעת לשותף שעוזב באמצע. במקרים רבים נהוג שהשותף הנכנס משלם ליוצא את חלקו בפיקדון ישירות, כך שהסכום שמופקד אצל המשכיר נשאר שלם. זהו הסדר נקי, ובלבד שהוא נרשם ונחתם, ושהמשכיר עודכן על זהות המפקידים החדשה.
מה כדאי לכלול בהסכם שותפים פנימי
מסמך של עמוד אחד בין השותפים חוסך מחלוקות רבות. הרכיבים המומלצים: חלוקת דמי השכירות והחשבונות, מנגנון תשלום ומועדים, אופן חלוקת הפיקדון, נוהל יציאה של שותף לרבות הודעה מוקדמת וחובת מציאת מחליף, כלל קיזוז נזקים, וכללי בית בסיסיים. זהו מסמך פשוט שאינו דורש הליך מורכב, אך יש לו ערך רב ברגע שהיחסים מתערערים.
נספח חילוף מנוסח נכון משחרר את היוצא ומגן על הנשארים, במקום להשאיר את כולם חשופים.
שאלות ותשובות
שותף לא משלם את חלקו, אני חייב לכסות אותו?
כלפי המשכיר כן, אם החוזה קובע חבות ביחד ולחוד. הוא רשאי לדרוש מכם את מלוא הסכום בלי להבחין בחלוקה הפנימית. לאחר ששילמתם, עומדת לכם זכות לדרוש מהשותף את חלקו, ובסכומים נמוכים ניתן לשקול תביעה קטנה. תיעוד התשלומים שביצעתם הוא הראיה המרכזית.
המשכיר יכול לסרב לשותף חלופי שהצגנו?
הוא רשאי לבחון את המועמד ולסרב מטעמים ענייניים, כמו חוסר יכולת כלכלית או אי המצאת ביטחונות. סירוב שרירותי, בלי נימוק ענייני ובלי בחינה אמיתית, עלול להיחשב חוסר תום לב. לכן חשוב להציג מועמד עם מסמכים מסודרים ולתעד את הפנייה ואת התשובה בכתב.
עזבתי את הדירה, למה אני עדיין מופיע כחייב?
מפני שעזיבה פיזית אינה משחררת מחוזה. כל עוד לא נחתם נספח שמוציא אתכם מהחוזה, אתם צד לו על כל חיוביו עד תום התקופה. חתמו על מסמך שחרור מפורש מול המשכיר, והחליפו את הביטחונות שנתתם בביטחונות של הנכנס במקומכם.
איך מחלקים פיקדון כששותף גרם נזק?
המשכיר יקזז את הנזק מהפיקדון המשותף בלי להבחין במי גרם לו. החלוקה הפנימית תלויה במה שסוכם בין השותפים. לכן מומלץ לקבוע מראש בכתב שנזק בחדר פרטי מקוזז מהשותף שגר בו ונזק בשטח משותף מתחלק שווה בשווה, ולתעד את מצב הדירה בכניסה ובעת יציאת כל שותף.
אפשר לחתום על חוזים נפרדים לכל שותף?
יש משכירים שמסכימים לכך, במיוחד בדירות שמושכרות לפי חדרים. מבחינת השוכרים זו הגנה טובה יותר, משום שכל אחד אחראי רק לחלקו. מבחינת המשכיר זו חשיפה גדולה יותר, ולכן רבים מעדיפים חוזה אחד. זו נקודה שיש להעלות במשא ומתן לפני החתימה ולא אחריה.
שותף הכניס מישהו לחדרו בלי לעדכן, זה בסדר?
לרוב לא. חוזי שכירות אוסרים בדרך כלל על השכרת משנה ועל הכנסת דיירים נוספים ללא אישור בכתב. מעבר לחשיפה של כל השותפים לטענת הפרה, האדם שנכנס אינו צד לחוזה ולכן אינו מחויב כלפי המשכיר ואינו נהנה מזכויות. יש להסדיר את הכניסה בנספח חתום.
