בית המשפט קבע כי יורש של חבר קיבוץ שנפטר בטרם הושלם רישום הזכויות אינו מחזיק בזכות קנויה לקבלת הדירה עצמה. לאגודה השיתופית שמורה הזכות החוזית לבחור בין הקצאת הדירה בפועל לבין תשלום שוויה הכספי של הזכאות. מעמדו של החבר המנוח בעת פטירתו היה בעל זכות מעין קניינית מסויגת בלבד, הכפופה לתקנון הקיבוץ ולכללי השיוך הפנימיים. לפיכך, היורש אינו יכול לקבל יותר זכויות ממה שהיו למוריש בעת פטירתו.
תהליך ההפרטה והשיוך בקיבוצים יצר מציאות משפטית מורכבת עבור חברים ומשפחותיהם. לפיכך, סוגיית שיוך דירות בקיבוץ ליורש מעוררת שאלות רבות כאשר חבר הקיבוץ הולך לעולמו במהלך ההליך. במאמר זה נסקור פסק דין מרכזי המנתח את טיב הזכויות. ואת כוחו של הקיבוץ מול היורשים.
הקוראים ילמדו מה משמעותו של המועד הקובע בהסדרי שיוך. בנוסף, כמו כן נסביר מדוע זכויות החבר אינן הופכות אוטומטית לקניין מושלם. היכרות עם הכללים תסייע בהבנת הזכויות הכספיות והמשפטיות של היורש.
מועצת מקרקעי ישראל קיבלה בעבר את החלטה 751. עם זאת, החלטה זו הסדירה שינויים במבנה הארגוני של קיבוצים. בנוסף לכך, ההחלטה איפשרה הקצאת מגרשי מגורים לחברי האגודה.
האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל פרסם את הוראת אגף 53. כתוצאה מכך, הוראה זו קבעה הנחיות ליישום החלטה 751. ההוראה קבעה כי תוקף הזכאות ייקבע לפי מועד החלטת האסיפה הכללית.
יתרה מכך, הוראה 53 שמרה על זכויות הצאצאים במקרה של פטירת החבר. אולם המינהל הכפיף זכות זו להסכמת הקיבוץ. לעומת זאת, במקביל חלות הוראות תקנות האגודות השיתופיות (שיוך דירות בקיבוץ מתחדש), התשס״ו-2005.
שימו לב: תקנון הקיבוץ מהווה חוזה מחייב בין החברים לבין עצמם ובין החברים לאגודה. כללי השיוך הפנימיים יונקים את כוחם מהתקנון.
פרטי ההליך המשפטי: ת״א 105-10 בבית המשפט המחוזי
בבית המשפט המחוזי בנצרת התברר ת״א (נצרת) 105-10 עמוס אמיר נ' קיבוץ נאות מרדכי – אגודה שיתופית חקלאית. לדוגמה, כב' השופט עאטף עיילבוני נתן את פסק הדין ביום 20.10.2010. התובע עתר לסעד הצהרתי שיקבע את זכותו לשיוך דירת אמו המנוחה.
המנוחה התגוררה בקיבוץ מיום היווסדו. לדוגמא, ביום 9.8.2002 קיבלה אסיפת הקיבוץ החלטה על פתיחת תהליך שיוך דירות. האסיפה קבעה כי יום זה יהווה את המועד הקובע לזכאות.
למרבה הצער, המנוחה נפטרה ביום 15.7.2004. כלומר, מותה אירע כשנתיים לאחר המועד הקובע, אך בטרם הושלם רישום הדירות. התובע ביקש לקבל את הדירה בעין ולמנוע את מסירתה לאחרים.
סעיף 6 לכללי השיוך של הקיבוץ קבע הסדר ספציפי ליורשים:
-
יורשי חבר שנפטר זכאים לקבל את ערך הזכאות הכספי.
-
לחלופין רשאים היורשים לבוא בנעלי הנפטר לשם רישום.
-
הבחירה בין שתי החלופות מסורה לשיקול דעתה הבלעדי של האגודה.
-
מימוש הזכאות מותנה בהשלמת הרישום בפועל ובהסכמת מינהל מקרקעי ישראל.
הצדדים חתמו לאחר הפטירה על הסכם אירוח והסכם נוסף. אולם, במסגרת זו הסכים התובע לפנות את הדירה בתום התקופה. בהמשך לכך הגיש התובע תביעה וקיבל צו מניעה זמני.
טענות הצדדים בסוגיית שיוך דירות בקיבוץ ליורש
התובע טען כי למנוחה קמה זכות קניינית בדירה מיד עם קבלת החלטת השיוך. אמנם, לשיטתו, זכות קניינית זו עברה ישירות לעיזבונה. לפיכך טען התובע כי הקיבוץ מנשל אותו מזכויותיו החוקיות.
בנוסף טען התובע לאפליה אסורה ולחוסר תום לב מצד הקיבוץ. ואולם, התובע הוסיף כי שווי הפיצוי הכספי שהוצע לו נמוך משמעותית משווי השוק של הדירה. לבסוף טען לפגמים בכריתת הסכמי האירוח מחמת הטעיה וכפייה.
לעומת זאת טען הקיבוץ כי חברות המנוחה פקעה ביום פטירתה. יחד עם זאת, יחד עם פקיעת החברות פקעה גם זכות השימוש בנכס. הקיבוץ הדגיש כי הליך השיוך טרם הסתיים ואף דירה לא נרשמה.
משכך, הקיבוץ הבהיר כי כללי השיוך מעניקים לו שיקול דעת בלעדי. מאידך, האגודה רשאית להמיר את הזכות במענק כספי בשווי דירת תקן. הקיבוץ טען כי פעל כדין ולפי עקרונות השוויון המקובלים באגודה.
הכרעת בית המשפט: מהות הזכות של שיוך דירות בקיבוץ ליורש
כב' השופט עאטף עיילבוני דחה את תביעת היורש במלואה. מצד שני, בית המשפט קבע כי למנוחה לא הייתה זכות קניינית מושלמת בעת פטירתה. סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 קובע כי עסקה שלא נגמרה ברישום מהווה התחייבות בלבד.
מכיוון שהליך השיוך לא הושלם, עמדה למנוחה זכות מעין קניינית מסויגת. לסיכום, זכות זו כפופה מראש למגבלות התקנון ולכללי השיוך של הקיבוץ. לפיכך, המנוחה לא יכלה להוריש זכות רחבה מזו שהחזיקה בעצמה.
בית המשפט בחן את מאפייני הזכות המדורגת בהליך השיוך:
-
המועד הקובע מקים את עצם הזכאות העקרונית של החבר.
-
שלב ההתקדמות ברישום קובע את שווי הזכות ולא את עצם קיומה.
-
ההליך מהווה מסלול מדורג מזכות חוזית מעין קניינית ועד לזכות קניין מלאה.
-
הקיבוץ רשאי להגן על צביונו הייחודי ולבחור למי להקצות דירות בפועל.
בית המשפט דחה גם את הטענות בעניין כפייה או הטעיה בהסכמים. לאור, בית המשפט ביטל את צו המניעה הזמני. השופט חייב את התובע בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ש״ח ומע״מ.
אזהרה: חתימה על הסכמי אירוח או שימוש לאחר פטירת חבר קיבוץ מחייבת בדיקה משפטית קפדנית. התחייבות לפינוי בהסכם עלולה לחסום טענות עתידיות לזכות מגורים.
השוואה בין מעמד חבר קיבוץ למעמד היורש בהליך השיוך
ההבדלים בין זכויות החבר לבין זכויות היורש מחדדים את הגיונו של פסק הדין. בהתאם, הטבלה הבאה מציגה את עיקרי ההבחנה המשפטית שערך בית המשפט המחוזי.
השוואת מעמד משפטי בדירת המגורים פרמטר להשוואה חבר קיבוץ בחיים יורש שאינו חבר קיבוץ בסיס הזכות בנכסח ברות באגודה וזכות שימוש לפי התקנון זכות ירושה הנגזרת מזכויות המנוח בלבד אופי הזכות בשלב הביניים זכות חוזית מעין קניינית לרישום עתידי זכות כספית או זכות לרישום לפי בחירת הקיבוץ זכות מגורים בפועל זכות מלאה מכוח היותו חבר קיבוץ בר רשות לתקופה קצובה בהסכמת האגודה החלטה על חלופת פיצוי הדירה מיועדת לשיוך לחבר עצמולקיבוץ שיקול דעת בלעדי להמיר בפיצוי כספי
מה עושים במקרה של פטירת חבר קיבוץ במהלך הליך השיוך?
בני משפחה ויורשים הניצבים בפני סוגיות שיוך נדרשים לפעול בשיקול דעת. השלבים הבאים מסייעים בבחינה מושכלת של הזכויות:
-
איתור תקנון הקיבוץ והחלטות האסיפה. היורשים חייבים לעיין בנוסח המדויק של כללי השיוך הפנימיים ובמועד הקובע שאושר באגודה.
-
בדיקת שלב הרישום מול רשות מקרקעי ישראל. יש לברר האם הקיבוץ השלים את הליכי התכנון והחל בהפניית חברים לרישום חוזי חכירה.
-
בחינת תנאי הפיצוי הכספי. יש לבדוק מהם הקריטריונים לקביעת שווי דירת תקן והאם מונה שמאי מוסכם לקביעת השומה.
-
הימנעות מפעולות חד צדדיות במקרקעין. תפיסת חזקה בדירה ללא הסכמת הקיבוץ עלולה להוביל לתביעות פינוי ולחיוב בהוצאות משפטיות.
שאלות ותשובות
מה המשמעות של המועד הקובע בהליך השיוך?
המועד הקובע מהווה נקודת זמן שמגדירה מי מחברי הקיבוץ זכאי עקרונית להיכלל בהסדר. מועד זה מעניק את עצם הזכאות. יחד עם זאת, המועד אינו מקנה זכות בעלות מיידית בדירה בטרם הושלם הרישום כדין.
האם שיפוץ הדירה מכספי החבר מעניק זכות קניינית ליורש?
בית המשפט הבהיר כי השקעה כספית בשיפוץ המבנה אינה משנה את טיב הזכויות המשפטיות. כל עוד תקנון הקיבוץ קובע כי הנכסים שייכים לאגודה. השבחת הנכס אינה מקנה בעלות קניינית למנוח או ליורשיו.
כיצד משפיע מועד פטירת החבר על גובה הפיצוי הכספי?
בית המשפט ציין כי הליך השיוך הוא מסלול מדורג. ככל שפטירת החבר התרחשה בשלב מתקדם יותר הקרוב לסיום הרישום. ראוי שהקיבוץ יביא זאת בחשבון בעת קביעת שווי הזכות הכספית הנפדית.
האם קיבוץ מחויב לנהוג בשוויון בין חבר קיבוץ לבין יורש חיצוני?
עקרון השוויון חל בין שווים בלבד. יורש שאינו חבר קיבוץ אינו עומד באותו מעמד משפטי של חבר אגודה. לפיכך, הבחנה בין חבר קיבוץ לבין יורש חיצוני מהווה הבחנה מותרת ואינה נחשבת אפליה פסולה.
סיכום והמלצות מעשיות ליורשים
פסק הדין בת״א 105-10 מדגיש את כוחה הניהולי של האגודה השיתופית. ואת תוקפם של כללי השיוך. יורש של חבר קיבוץ שנפטר טרם השלמת הרישום אינו זכאי באופן אוטומטי לדירה עצמה. האגודה רשאית לפדות את הזכות במענק כספי בהתאם למנגנונים שנקבעו בתקנון.
משפחות ויורשים הנתקלים בסוגיות של שיוך דירות בקיבוץ ליורש צריכים לכלכל את צעדיהם בזהירות. בחינה מוקדמת של מערכת ההסכמים תמנע הוצאות מיותרות ועוגמת נפש. מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מקצועי לבחינת זכאותכם המדויקת.
