האם המדינה חייבת בתשלום דמי שימוש ראויים עבור שימוש בשטח משותף לצורך לאומי?
כן, בית המשפט העליון קבע כי שותף במקרקעין, לרבות המדינה. לפיכך, חב בתשלום דמי שימוש ראויים לבעלים המשותף בגין שימוש בלעדי. אינטרס לאומי או ציבורי, דוגמת הפעלת שדה תעופה. אינו פוטר את הרשות מחובת תשלום ואינו מאפשר לה ״להתרים״ בעל קרקע פרטי ללא הסכמתו.
הזכות להחזיק במקרקעין ולהפיק מהם הנאה כלכלית מהווה את ליבת זכות הבעלות. כאשר נכס מצוי בבעלות משותפת, ואחד השותפים עושה בו שימוש ייחודי, סעיף 33 לחוק המקרקעין מחייב אותו לשלם ליתר השותפים שכר ראוי. סוגיה זו התחדדה במסגרת הליך מורכב הנוגע לשטחי שדה התעופה שדה דב בתל אביב. במסגרת ע״א 7156/10 חברת הירקון בע״מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל, נדונה המחלוקת סביב דמי שימוש ראויים בשדה דב, כאשר מול זכות הקניין הפרטית ניצב אינטרס ציבורי-ביטחוני רחב היקף.
לפיכך, סעיף 33 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969. עם זאת, קובע כי שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב לשלם לשאר השותפים שכר ראוי בעד השימוש. לפי חלקיהם במקרקעין. בנוסף לכך, סעיף 35 לחוק מעגן את זכותו של כל שותף לחלק מפירות המקרקעין המשותפים.
מקור החיוב בדמי שימוש מעוגן בדיני עשיית עושר ולא במשפט. בנוסף, מטרת הדין היא למנוע מצב שבו שותף אחד מתעשר על חשבון רעהו ללא בסיס משפטי תקף. כתוצאה מכך, המשתמש חוסך דמי שכירות שהיה נדרש לשלם בשוק החופשי, ולכן עליו להשיב את שווי ההטבה.
עם זאת, סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל״ט-1979. לעומת זאת, מעניק לבית המשפט שיקול דעת לפטור מחובת השבה. בית המשפט רשאי לפטור מהשבה אם הזכייה לא הייתה כרוכה בחיסרון המזכה. או כאשר נסיבות העניין הופכות את ההשבה לבלתי צודקת.
רקע עובדתי: עסקת הענק משנת 1966 והסכמי ההמשך
בשנת 1966 חתמו מינהל מקרקעי ישראל. לדוגמה, וחברת הירקון על הסכם למכירת כ-1,444 דונם בצפון תל אביב. כמחצית מהקרקעות היו תפוסות אותה עת על ידי שדה התעופה שדה דב. הרקע להתקשרות כלל ציפייה לפינוי עתידי של שדה התעופה, אשר לא התממש במשך עשרות שנים.
בשל מחלוקות כספיות ותכנוניות, חתמו הצדדים על הסכמים מעדכנים בשנים 1979 ו-1990. לעומת זאת, בשנת 1996 העביר המינהל שטח של 12.439 דונם על שם חברת הירקון. לדוגמא, שטחים אלה שימשו בפועל לפעילות שדה דב, הן בחלקו האזרחי והן בחלקו הצבאי.
בעקבות זאת, בשנת 1997 הגישה חברת הירקון תביעה לתשלום דמי שימוש. כלומר, המדינה מצדה הגישה בשנת 1999 תביעה לביטול הרישום בטענה שנפל בטעות. בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המדינה. ובערעור הגיעו הצדדים לפשרה לפיה החברה זכאית למחצית השטח (6.220 דונם) והמדינה למחצית השנייה.
טענות הצדדים סביב דמי שימוש ראויים בשדה דב
המדינה טענה כי חברת הירקון רכשה את הקרקע במצבה התפוס. אולם, ולכן ויתרה מראש על הזכות לדרוש דמי שימוש. בנוסף, טענה המדינה לשיהוי ממושך של למעלה משלושים שנה מצד החברה. המעיד על וויתור בהתנהגות ויצירת רישיון שימוש ללא תמורה.
- טענת פטור מהשבה לפי סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט. בשל היעדר רווח כלכלי מהפעלת שדה התעופה.
- טענה כי שדה דב מסב הפסדים כספיים כבדים ופועל למען מטרות לאומיות ולרווחת תושבי הפריפריה.
- טענה כי השטח מסומן לשימוש כשדה תעופה, ומשכך לא נמנע מהחברה כל שימוש כלכלי חלופי.
לעומת זאת, חברת הירקון טענה כי הזכות לקבלת שכר ראוי נגזרת מעצם הבעלות הקניינית בקרקע. אולם, החברה הדגישה כי ייעוד הקרקע בתוכנית בניין עיר הוא למגורים. ולכן המדינה מנעה ממנה פיתוח כלכלי מניב.
שימו לב: טענת וויתור על זכות קניינית או על זכות לקבלת דמי שימוש מחייבת הוכחה מפורשת וחד-משמעית, ולא ניתן להסיקה בקלות משתיקה גרידא.
הכרעת בית המשפט העליון ונימוקיו
בית המשפט העליון, בהרכב כבוד השופטים א' חיות, ע' פוגלמן וי' עמית. נדרש להכריע בערעורים ההדדיים. השופטת א' חיות קבעה כי ברירת המחדל הפרשנית היא שזכות הבעלות נרכשת במלואה. לרבות הזכות להפיק ממנה דמי שימוש.
בית המשפט דחה את טענת המדינה בדבר וויתור על הזכות. ואולם, השופטת חיות עמדה על כך שהיחסים המורכבים והמחלוקות המתמשכות מנעו הגשת תביעה מוקדמת יותר. ולכן לא התקיים וויתור בהתנהגות.
יתרה מכך, בית המשפט פסל את הקביעה. כי אינטרס לאומי מצדיק הפחתת דמי שימוש המגיעים לגורם פרטי. המדינה אינה רשאית ״להתרים״ בעל קרקע פרטי לטובת מטרות ציבוריות ללא הסכמתו. כאשר עומדים לרשותה כלים חוקיים ייעודיים כגון הפקעה.
עם זאת, השופטת חיות מצאה לנכון להפחית מחצית מדמי השימוש לשנים 1990-1997. עקב השתהות החברה בדרישת זכויותיה לאחר חתימת הסכם 1990. השופט י' עמית סבר מנגד כי החברה רכשה קרקע תפוסה ואינה זכאית לדמי שימוש מהמדינה. אלא רק לחלקה היחסי בפירות מתביעות נגד צדדים שלישיים.
השופט ע' פוגלמן הציג עמדת ביניים: המדינה תחויב בתשלום שכר ראוי רק עבור השטח שבו היא עושה שימוש בלעדי (שדה התעופה הצבאי). מצד שני, כדי להביא להכרעה, הצטרפה השופטת חיות לעמדתו של השופט פוגלמן. וערעור החברה התקבל בחלקו בהתאם למתווה זה.
| שופט/ת | זכאות עקרונית לדמי שימוש | היקף החיוב שהוטל על המדינה | התחשבות באינטרס הלאומי |
|---|---|---|---|
| השופטת א' חיות | זכאות מלאה מכוח הבעלות | חיוב בכל השטח (תוך הפחתת מחצית לשנים 1990-1997) | דחיית ההפחתה; אין להתרים גורם פרטי |
| השופט י' עמית | אין זכאות לדמי שימוש ישירים | פטור למדינה; זכאות רק לחלק מפירות תביעות נגד מחזיקים | הקרקע נרכשה כתפוסה מראש ללא ציפייה לרווח |
| השופט ע' פוגלמן (עמדת הרוב) | זכאות חלקית על שימוש בלעדי | חיוב בגין השטח הצבאי בלבד (במתווה הפחתת השנים של חיות) | הכרה בזכות הקניין לגבי שטח בשימוש בלעדי של הרשות |
אזהרה: שיהוי ממושך בהעלאת דרישה לתשלום דמי שימוש עשוי להוביל להפחתה משמעותית בסכומים שייפסקו, גם כאשר בית המשפט מכיר בזכות העקרונית.
משמעויות מעשיות לסכסוכי מקרקעין מול רשויות
פסק הדין מהווה נדבך משמעותי בהגנה על זכות הקניין של אזרחים. וגופים פרטיים מול הרשות הציבורית. ההליך ממחיש כי המדינה אינה נהנית ממעמד מועדף כשותפה במקרקעין רק בשל תפקידיה הציבוריים.
במקרים שבהם רשות שלטונית עושה שימוש בלעדי במקרקעין משותפים, עומדת לבעלים הזכות לתבוע שכר ראוי. הרשות אינה יכולה להתגונן בטענה שהשימוש נועד לרווחת הכלל או לפעילות ביטחונית מבלי לפצות את בעל הקרקע.
מה עושים כאשר שותף תופס חזקה בלעדית בנכס?
- תיעוד המצב העובדתי בשטח. יש לאסוף ראיות המלמדות מי מחזיק במקרקעין בפועל, לאילו מטרות, ומהו היקף השטח התפוס.
- בדיקת המצב הרישומי והתכנוני. יש להוציא נסח טאבו עדכני ולבחון את ייעוד הקרקע בתוכניות בניין עיר החלות במקום.
- משלוח מכתב דרישה מיידי. חשוב להעלות דרישה ברורה לתשלום שכר ראוי כדי למנוע טענות עתידיות בדבר וויתור בהתנהגות או שיהוי.
- קבלת חוות דעת שמאית. שמאי מקרקעין מוסמך יעריך את שווי דמי השימוש הראויים הנהוגים בשוק עבור שימושים דומים.
- פנייה לערכאות משפטיות. במידה והדרישה אינה נענית, יש להגיש תביעה כספית לתשלום דמי שימוש ובמידת הצורך תביעה לפירוק שיתוף.
שאלות ותשובות
האם שתיקה ממושכת של בעל מקרקעין נחשבת לוויתור על דמי שימוש?
לא באופן אוטומטי. בהתאם, בית המשפט העליון הבהיר כי וויתור על זכות קניינית מחייב הוכחה חד-משמעית. עם זאת, שיהוי ניכר עלול להוביל להפחתת הסכום הנפסק עקב פגיעה בהסתמכות הצד המחזיק.
כיצד משפיע ייעוד הקרקע על גובה דמי השימוש הראויים?
ייעוד הקרקע קובע את הפוטנציאל הכלכלי שנשלל מהבעלים. במקרה של שדה דב, ייעוד המקרקעין למגורים הוכיח כי נמנע מבעלת הקרקע רווח פוטנציאלי ניכר. מה ששלל את טענת המדינה כי ״זה נהנה וזה אינו חסר״.
האם גוף ציבורי פטור מתשלום אם הוא מפסיד כסף מהשימוש בקרקע?
לא. חובת התשלום אינה תלויה ברווחיות בפועל של הגוף המשתמש. אלא בטובת ההנאה שהוא מפיק מעצם השימוש ובחיסכון בדמי שכירות חלופיים שהיה נדרש לשלם.
מה ההבדל בין תביעה לפי סעיף 33 לתביעה לפי סעיף 35 לחוק המקרקעין?
סעיף 33 עוסק בשכר ראוי בעד שימוש ישיר וייחודי שעושה השותף עצמו בנכס. סעיף 35 עוסק בחלוקת פירות ורווחים שהפיק השותף מהשכרת הנכס לצדדים שלישיים.
סיכום ההליך ומשמעותו
בפסק הדין בעניין ע״א 7156/10. בית המשפט העליון דחה את ערעור המדינה וקיבל בחלקו את ערעור חברת הירקון. נקבע כי המדינה מחויבת לשלם לחברה דמי שימוש ראויים בגין השטח הצבאי שבו עשתה שימוש בלעדי. תוך הפחתת מחצית מהסכום לתקופה שבין 1990 ל-1997.
פסיקה זו מהווה תמרור אזהרה לרשויות. ומבצרת את ההגנה על הקניין הפרטי מפני נטילה או שימוש שלטוני ללא תמורה הולמת.
מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
