בית המשפט קובע כי הפרת זכות סירוב ראשונה במקרקעין מתגבשת כבר ברגע החתימה על הסכם המכר מול צד שלישי, עוד לפני השלמת הרישום בטאבו. החובה החוזית מחייבת להציע את הנכס לבעל הזכות באותם תנאים בטרם ההתקשרות. בנוסף לכך, רוכש מקרקעין שידע על הזכות ולא פנה לברר את עמדת בעל הזכות, יישא באחריות נזיקית בגין גרם הפרת חוזה.
התחייבויות חוזיות בעסקאות נדל״ן דורשות רמת אמינות גבוהה במיוחד. לפיכך, במקרים רבים, בעלי קרקע מעניקים זכויות קדימה לגורמים שונים, אך בהמשך מתעלמים מהן משיקולי כדאיות. פסק הדין המרכזי של בית המשפט העליון בתיק ע״א 8810/08 ברוש נ' יעקב פריצקר. ושות' חברה לבנין חיפה בע״מ מבהיר את גבולות האחריות.
נבחן את המשמעויות לעומק כדי להבין את השלכות הרוחב.
זכות סירוב ראשונה מעניקה לצד מסוים עדיפות לרכוש נכס מקרקעין באותם תנאים שיוצעו על ידי צד שלישי. בנוסף, משמעות הדבר היא שבעל הנכס אינו רשאי למכור אותו לאחר מבלי לפנות תחילה לבעל הזכות. חוק המקרקעין, תשכ״ט – 1969 מסדיר זכויות קדימה מסוימות. אך צדדים יכולים לקבוע זכות כזו גם במסגרת הסכמית רגילה.
במקרים שבהם מתרחשת הפרת זכות סירוב ראשונה במקרקעין, בית המשפט בוחן את כוונת הצדדים בחוזה. העיקרון המנחה הוא שחוזים יש לקיים, גם אם התוצאה הסופית הופכת לבלתי נוחה עבור המוכר. לפיכך, התעלמות מודעת מזכות זו יוצרת עילת תביעה כספית ישירה לפיצויי קיום והשבה.
ההליך המשפטי: הרקע העובדתי ופרטי הסכסוך
בפני בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בהרכב כבוד השופטת מ' נאור. עם זאת, כבוד השופט א' רובינשטיין וכבוד השופט נ' הנדל. נדונו שני ערעורים מאוחדים: ע״א 8810/08 וע״א 8866/08. הפרשה החלה בשנת 1981.
כאשר משפחת ברוש חתמה על שני הסכמים עם חברת יעקב פריצקר ושות'. כתוצאה מכך, ההסכם הראשון כלל מכירת חלק ממקרקעין ברמת השרון. וההסכם השני העניק לפריצקר זכות סירוב ראשונה לגבי יתרת השטח.
בשנת 1993 חתמו בני משפחת ברוש על הסכם מסגרת לפיתוח הקרקע מול היזמים דן דרך. לעומת זאת, ואברהם בירון. בהמשך לכך, בשנים 1995-1997, מכרו בני המשפחה ארבעה מגרשים לרוכשים ולבני משפחותיהם. המוכרים לא הציעו את המגרשים לחברת פריצקר, למרות זכות הסירוב המפורשת.
שימו לב: מיזם הבנייה נקלע לקשיים והבנק מינה כונסת נכסים. במסגרת הכינוס הוצעו המגרשים לפריצקר, אך החברה סירבה לרכוש אותם במחיר הכינוס הגבוה. המוכרים טענו כי הצעה מאוחרת זו ריפאה את ההפרה המקורית.
טענות הצדדים בפני בית המשפט העליון
המערערים העלו שורה של טענות הגנה מול תביעת הפיצויים. לדוגמה, המוכרים והרוכשים טענו כי העסקאות לא הושלמו ברישום בטאבו, ולכן זכות הסירוב כלל לא הופרה:
-
העדר רישום: לטענתם, זכות הסירוב קמה רק עם השלמת המכר ברישום מלא.
-
הצעת המגרשים בכינוס: המוכרים טענו כי פניית כונסת הנכסים לפריצקר ביטלה את הפגיעה.
-
העדר גרם הפרת חוזה: הרוכשים טענו כי הסתמכו בתום לב על הצהרת המוכרים לפיה ההסכם חסר תוקף.
-
חישוב הנזק: המערערים טענו כי שווי התמורה כלל גם התחייבויות לפיתוח במסגרת הסכם המסגרת.
מנגד, חברת פריצקר טענה כי המוכרים הפרו את החוזה באופן חד-משמעי. לדוגמא, המשיבה הבהירה כי זכות הסירוב חייבה פנייה מוקדמת בטרם החתימה מול הרוכשים. בנוסף, הרוכשים ידעו היטב על קיומה של הזכות. ולכן ביצעו עוולה של גרם הפרת חוזה לפי פקודת הנזיקין.
הכרעת בית המשפט: הפרת זכות סירוב ראשונה במקרקעין
בית המשפט העליון, מפי השופט א' רובינשטיין ובהסכמת השופטים מ' נאור ונ' הנדל. כלומר, דחה את מרבית טענות המערערים. השופט קבע כי החובה להציע את המקרקעין קמה עוד לפני ההתקשרות עם גורם זר. מסירת הודעה לפני חתימה היא התכלית המרכזית של זכות הסירוב.
כדי לאפשר לבעל הזכות לבחור אם לרכוש את הנכס.
יתרה מכך, בית המשפט הבהיר כי השלמת העסקה ברישום אינה תנאי להתגבשות ההפרה. אולם, העובדה שהרוכשים נאלצו לרכוש את הקרקע מחדש בכינוס אינה מאיינת את הפגיעה המקורית. בית המשפט ציין כי ״חוזים לקיום ניתנו״. והחובה החוזית גוברת גם אם המוכרים חשים חוסר נוחות כלכלית.
אזהרה: חתימה על הסכם מכר תוך התעלמות מזכות סירוב קיימת חושפת את המוכר לתביעת פיצויים מיידית, ואת הקונה לתביעת נזיקין בגין גרם הפרת חוזה.
עוולת גרם הפרת חוזה של הרוכשים
בית המשפט מצא את הרוכשים אחראים בנזיקין לעוולת גרם הפרת חוזה לפי סעיף 62 לפקודת הנזיקין. אמנם, בהסכם המסגרת עצמו נרשם במפורש כי קיימת זכות סירוב ראשונה לפריצקר. הרוכשים לא יכלו לטעון כי לא ידעו על ההתחייבות. ולכן לא עמדה להם טענת תום לב.
בנוסף לכך, השופט רובינשטיין קבע. ואולם, כי הרוכשים נהגו בעצימת עיניים ולא טרחו לברר את עמדת בעלת הזכות. כאשר רוכש פוטנציאלי יודע על זכות קודמת של צד שלישי. מוטלת עליו חובה לבצע בירור אקטיבי.
הימנעות מבירור כזה שוללת טענה לקיומו של צידוק סביר.
אופן חישוב הנזק והפחתת הפיצוי
בית המשפט המחוזי פסק פיצוי על בסיס הפער בין מחיר המכירה לשווי השוק השמאי של המגרשים. יחד עם זאת, המחוזי העמיד את הנזק על סך 184,000 דולר. עם זאת, בית המשפט העליון התערב בנקודה זו. וקיבל את הערעור באופן חלקי לעניין גובה הנזק.
השופט רובינשטיין הסביר כי לא ניתן להפריד לחלוטין בין הסכמי המכר לבין הסכם המסגרת הכולל. מאידך, הרוכשים נטלו על עצמם שורה של התחייבויות פיתוח, תכנון ושירותים, שהיוו חלק מהתמורה הכלכלית. לפיכך, על דרך האומדנא, הפחית בית המשפט העליון את סכום הפיצוי שנפסק בשיעור של 20%.
השוואת עמדות הצדדים ופסיקת בית המשפט העליון סוגיה לבחינה עמדת המוכרים והרוכשים פסיקת בית המשפט העליון מועד ההפרה הזכות מופרת רק ברישום הפרה מתגבשת ברגע החתימה על ההסכם השפעת הליכי הכינוסה הצעה בכינוס ריפאה את ההפרה הצעה מאוחרת אינה מרפאת הפרה בעבר אחריות הרוכשים פעלו בתום לב והסתמכו על המוכר אחראים בעוולת גרם הפרת חוזה עקב מודעות תגובה הנזקה תמורה כללה התחייבויות נוספות הפיצוי הופחת ב-20% לאור מכלול ההתחייבויות
מה עושים בעת התמודדות עם זכות סירוב ראשונה?
ניהול נכון של עסקת מקרקעין הכוללת זכות קדימה דורש הקפדה על כללים ברורים:
-
איתור זכויות היסטוריות. בדקו היטב את כל החוזים וההסכמים הקודמים שנחתמו ביחס למקרקעין.
-
מתן הודעה מוקדמת בכתב. פנו אל בעל זכות הסירוב עם תנאי העסקה המלאים טרם חתימה עם צד שלישי.
-
הקצבת זמן מוגדר לתגובה. פעלו בדיוק לפי לוחות הזמנים הקבועים בהסכם לצורך קבלת תשובה.
-
בדיקת הרוכש מול צד שלישי. אם אתם הקונים וידוע לכם על זכות סירוב, דרשו אישור בכתב מבעל הזכות המאשר את הוויתור.
שאלות ותשובות
האם זכות סירוב מחייבת גם אם היא לא נרשמה בטאבו?
כן, זכות סירוב חוזית מחייבת את הצדדים שחתמו עליה באופן מלא. מצד שני, בית המשפט קובע כי העדר רישום אינו פוטר את המוכר מחובותיו החוזיות. בנוסף, אם הרוכש ידע על הזכות בפועל, אי-הרישום לא יגן עליו מפני תביעת נזיקין.
מתי מתגבשת עוולת גרם הפרת חוזה בעסקת מקרקעין?
העוולה מתגבשת כאשר רוכש יודע על קיומו של חוזה קודם. לסיכום, וממשיך בעסקה שגורמת להפרתו ללא צידוק סביר. בית המשפט מכיר גם בעצימת עיניים ואי-בירור מכוון כבסיס מספק להטלת אחריות נזיקית על הרוכש.
כיצד בית המשפט מחשב את הנזק עקב אובדן זכות סירוב?
בסיס החישוב הוא לרוב הפער בין המחיר שנקבע בעסקה לבין שווי השוק האמיתי של הנכס באותה עת. עם זאת, בית המשפט עשוי לשקלל גם תמורות עקיפות. והתחייבויות נוספות שנטל על עצמו הרוכש מעבר לתשלום הישיר.
האם הצעה לרכוש את הנכס במסגרת כינוס נכסים מרפאת את ההפרה?
לא, הצעה מאוחרת בהליכי כינוס אינה מבטלת הפרה שכבר התרחשה בעבר. בית המשפט הדגיש כי זכות הסירוב מקנה אפשרות לרכוש בתנאים המקוריים. ולא במחיר כינוס או בתנאי לחץ כלכליים שנוצרו שנים מאוחר יותר.
סיכום ומסקנות מעשיות
פסיקת בית המשפט העליון בתיק ע״א 8810/08 מדגישה את חשיבות הציות להסכמים מסחריים בתחום הנדל״ן. אירוע של הפרת זכות סירוב ראשונה במקרקעין גורר חבות כספית ברורה כלפי המוכרים. וכלפי הרוכשים כאחד. בית המשפט דחה את ערעורי הצדדים ברובם.
אך הפחית את הפיצוי ב-20% בלבד על דרך האומדנא כדי לשקף את מכלול התמורות.
