הרקע לסכסוך והעובדות המרכזיות

פסק הדין בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, ע״א 4593/09, המערער: מג'יד יוסף סעיד נ' יורשי המנוח איוב מהנא סעיד ז״ל ואח', ניתן ביום 15.11.2011, עוסק בסכסוך משפחתי בין שלושה אחים בנוגע לחלוקת שטח מקרקעין בן 720 מ״ר בכפר יאסיף. אביהם המנוח הוריש להם את השטח בנסיבות סותרות: פעם באמצעות תצהירי מתנה שחילקו את השטח בחלקים לא שווים, ופעם באמצעות צוואה מאוחרת יותר שהורתה על חלוקה שווה. המקרה ממחיש את היחס בין התחייבות ליתן מתנת מקרקעין שלא הושלמה ברישום לבין הוראות צוואה מאוחרת הסותרת אותה, ואת גבולות סמכותו של בית משפט שלערעור לדון בטענות ועובדות חדשות שהועלו לראשונה בשלב הערעור. במקרים אלה, צוואה מאוחרת גוברת על התחייבויות קודמות במקרקעין שלא נרשמו. במקרה זה, נבחן את רקע והשתלשלות ההליך המשפטי, אשר מתרחש בסכסוך משפחתי על חלוקת מקרקעין, ובפרט את היחס בין התחייבות למתנה לצוואה מאוחרת.

צוואה מאוחרת גוברת הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, המנוח יוסף מהנא סעיד קיבל מאחיו, המנוח איוב, במתנה שלא נרשמה במרשם המקרקעין. שטח של 720 מ״ר בחלקה בכפר יאסיף. בשנים 1986-1987, המנוח יוסף חתם על שלושה תצהירי מתנה. תצהירים אלו חילקו את השטח בין שלושת בניו: מג'יד, סעיד וג'ורג', באופן לא שווה. בדומה לסוגיות מורכבות אחרות המתעוררות בירושה, גם חלוקת מתנות שלא נרשמו כראוי עלולה להוביל למחלוקות, כפי שקורה לעיתים גם בתובענות ייצוגיות בביטוח חיים: פרשנות פוליסות.

תצהיר אחד אף ביטל חלק מהמתנה שניתנה לסעיד והעביר אותו למג'יד.

רשויות המיסים לא אישרו את תצהיר הביטול. בנוסף, הסיבה לכך הייתה היעדר הסכמתו של סעיד, ובעקבות זאת העניין נזנח. בשנת 1988, המנוח יוסף ערך צוואה שחילקה את מלוא זכויותיו בחלקה, כולל השטח שבמחלוקת. בין שלושת בניו בחלקים שווים.

צוואה זו קוימה לאחר מותו של המנוח ללא כל התנגדות.

עם זאת, התברר כי השטח שבמחלוקת נרשם בטעות על שם יורשי המנוח איוב. עם זאת, עקב כך, מג'יד הגיש תביעה נגד אחיו. בתביעתו, מג'יד ביקש מבית המשפט להכריע כיצד יש לחלק את השטח ביניהם. סוגיית ההשלמה של עסקאות מקרקעין ברישום נדונה גם במדריך עורך דין מקרקעין לקנייה, מכירה וליקויי בנייה.

השאלה המשפטית המרכזית בערעור

השאלה המשפטית העיקרית שהונחה בפני בית המשפט העליון הייתה האם תצהירי המתנה מהשנים 1986-1987 יצרו המחאת זכות אובליגטורית שהושלמה. כתוצאה מכך, אם כן, המנוח לא יכול היה לשנות אותה בצוואתו. לחלופין, נבחן האם תצהירים אלו היוו התחייבות בלבד ליתן מתנת מקרקעין בעתיד. במקרה כזה, נדרש בית המשפט להכריע האם הצוואה המאוחרת, הקובעת חלוקה שווה. גוברת על התחייבויות קודמות. בנושא זה קראו גם: בית המשפט העליון: הפרה יסודית בחוזי מכר ב״שוקניון.

טענות הצדדים בפני בית המשפט

מג'יד טען כי המנוח יוסף המחה לבניו זכות אובליגטורית בשטח שבמחלוקת. לעומת זאת, זאת משום שהשטח לא היה רשום על שמו בעת עריכת התצהירים. לטענת מג'יד, המחאה זו הושלמה בחתימת התצהירים, ולכן הצוואה המאוחרת אינה יכולה לבטלה. הוא אף טען כי סעיד דחה את המתנה שניתנה לו, וכי החלוקה צריכה להיות ״נטו״.

כלומר ללא שטחים המשמשים כביש ציבורי.

מנגד, סעיד וג'ורג' טענו כי העסקאות לא הושלמו ברישום במרשם המקרקעין. לפיכך, לטענתם, מדובר בהתחייבות ליתן מתנה בלבד. לדוגמה, סעיף 5(ב) לחוק המתנה מאפשר לנותן המתנה לחזור בו מהתחייבות כזו כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך עליה. הצדדים הדגישו כי המנוח יוסף לא מסר ייפוי כוח בלתי חוזר.

דבר המחזק את הטענה שהייתה זו התחייבות גרידא. לדוגמא, לטענתם, המנוח חזר בו מההתחייבויות בצוואתו המאוחרת, אשר חילקה את השטח באופן שווה.

הכרעת בית המשפט העליון ונימוקיו

בית המשפט העליון, בהרכב השופטים א' חיות, ח' מלצר וע' פוגלמן. כלומר, דחה את הערעור ואישר את קביעת הערכאה הדיונית. לפי קביעת בית המשפט, השטח יחולק בשווה בין שלושת האחים. בית המשפט קבע.

כי מאחר שהשטח לא היה רשום על שם המנוח יוסף בעת עריכת התצהירים. אולם, כל שהיה בידו הוא זכות אובליגטורית. כלומר, זכות חוזית ולא קניינית.

עוד נקבע כי בחינת נוסח התצהירים ומכלול הנסיבות, כמו היעדר ייפוי כוח בלתי חוזר. אמנם, מעידה שמדובר בהתחייבות ליתן מתנה. זו לא הייתה המחאת זכות שהושלמה. מכוח סעיף 5(ב) לחוק המתנה.

המנוח היה רשאי לחזור בו מהתחייבותו כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך עליה. ואולם, המנוח עשה זאת בצוואתו המאוחרת.

בית המשפט הוסיף כי מג'יד לא הוכיח שום שינוי מצב שהסתמך על תצהירי המתנה. בנוסף, התנהלות כל הצדדים, כולל מג'יד עצמו שביקש את קיום הצוואה. יחד עם זאת, מלמדת שהם ראו בצוואה את המסמך הקובע. בית המשפט גם דחה את טענת מג'יד לחלוקה ״נטו״, משום שהיא אינה מעוגנת בלשון הצוואה.

בית המשפט העליון גם קבע. מאידך, כי לא ניתן להיזקק לטענות ועובדות חדשות שהועלו לראשונה בעל-פה בדיון בערעור. לשם כך, נדרשת בקשה מתאימה לתיקון כתב הערעור. היעדר בקשה כזו מנע את בחינת הטענות החדשות.

השלכות מעשיות וטיפים חשובים

פסק הדין מדגיש את החשיבות של השלמת עסקאות מתנה במקרקעין ברישום. אם עסקה כזו אינה מושלמת ברישום, היא נותרת בגדר התחייבות בלבד. כתוצאה מכך, נותן המתנה יכול לשנות או לבטל אותה, כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו לרעה בהסתמך עליה. מכאן שצוואה מאוחרת גוברת על התחייבות כזו.

מתי לפנות לייעוץ משפטי?

אם אתם מתכננים ליתן מתנת מקרקעין, או אתם מקבלים כזו. חשוב מאוד להשלים את הרישום במרשם המקרקעין בהקדם האפשרי. אם יש צוואה קודמת או התחייבות קודמת למתן מתנה. מומלץ לוודא את התיאום בין המסמכים השונים. נושא קשור: הסכם שותפות עסקי: מה חשוב שיופיע כדי להבטיח את עתיד המיזם?.

במקרים של סכסוכי ירושה או מתנה, חשוב לפנות לייעוץ משפטי. עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והירושה יסייע לכם להבין את זכויותיכם ולפעול בהתאם לחוק. לצד סוגיות מתנה וירושה, מומלץ להכיר גם את יתר ההיבטים הנדונים במדריך עורך דין דיני משפחה לצוואות, ירושה והסכמי ממון. כאשר הסכסוך מגיע לכדי הליך משפטי, ההיבטים הכלליים של ניהול תביעה אזרחית מפורטים במדריך עורך דין משפט אזרחי לחוזים, לשון הרע ותביעות.

פעולות מומלצות למניעת סכסוכים

1. רישום מתנות מקרקעין: הקפידו לרשום כל מתנת מקרקעין במרשם המקרקעין (טאבו) כדי להבטיח את השלמתה.

2. ייפוי כוח בלתי חוזר: בעסקאות מתנה במקרקעין, מומלץ לכלול ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום המתנה.

3. עדכון צוואות: בדקו ועדכנו את צוואתכם מעת לעת, במיוחד לאחר ביצוע עסקאות משמעותיות.

4. תיאום בין מסמכים: ודאו שכל המסמכים המשפטיים, כולל צוואות ותצהירי מתנה, אינם סותרים זה את זה.

שאלות ותשובות נפוצות על צוואה מאוחרת מול מתנת מקרקעין