האם נותן מתנת מקרקעין שלא נרשמה בטאבו יכול לחזור בו מההתחייבות? וויתור על זכות החזרה ממתנה מהווה גורם מכריע בפסקי הדין.
כאשר עסקת מתנה במקרקעין לא מסתיימת ברישום בלשכת רישום המקרקעין, היא נחשבת כהתחייבות לתת מתנה בלבד. לכן, נותן המתנה רשאי לחזור בו, כל עוד המקבל לא שינה את מצבו לרעה. עם זאת, אם נכתב וויתור על זכות החזרה ממתנה, אין אפשרות לביטול העסקה. בית המשפט העליון קבע שהוויתור אינו חייב ייפוי כוח בלתי חוזר, והוא נובע ממכלול המסמכים והנסיבות.
הענקת דירה במתנה בתוך המשפחה נפוצה מאוד. לעיתים המשפחה מדווחת למס המיסים ולרישום במינהל, אך לא משלים רישום בטאבו. פער זה יוצר בעיות משפטיות. סוגיית וויתור על זכות החזרה ממתנה עומדת במרכז הסכסוכים המשפחתיים כאשר נותן המתנה מתחרט.
במאמר זה נסקור את פסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 954/93 (חממה חג'בי נ' ברכה בן-יונה, 22.07.1996). לפיכך, פסק הדין שרטט את הגבולות בין מתנה מושלמת להתחייבות למתנה. וקבע מתי נחשב האדם כמי שוויתר על זכות החזרה.
חוק המתנה וחוק המקרקעין
חוק המתנה, תשכ"ח-1968, קובע שהבעלות עוברת במתנה עם המסירה או עם הקניית הזכות. לעומת זאת, חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מחיל כללים קפדניים יותר על מקרקעין.
לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין חייבת להירשם בפנקסי המקרקעין. בנוסף, אם הרישום לא הושלם, העסקה נשארת כהתחייבות לתת מתנה.
סעיף 5 לחוק המתנה מפרט את הכללים הבאים:
- זכות חזרה עקרונית – נותן המתנה רשאי לחזור בו. עם זאת, כל עוד המקבל לא שינה את מצבו.
- חריג הוויתור בכתב – אם נכתב וויתור על זכות החזרה ממתנה, אין אפשרות לחזור.
- חריג התנהגות מחפירה – נותן המתנה רשאי לחזור. כתוצאה מכך, אם המקבל פועל במחפירה או גורם נזק כלכלי משמעותי.
רישום ברשות המקרקעין או בחברה משכנת אינו תחליף לרישום בטאבו. לעומת זאת, כל עוד הנכס רשום בטאבו על שם המעניק, העסקה נחשבת להתחייבות בלבד.
פרשת חג'בי נ' בן-יונה – רקע והסכסוך
בפסק הדין בע"א 954/93, האם ובתה חתמו תצהירי העברה ללא תמורה בשנת 1985. לדוגמה, בשנת 1986 רשמו את הזכויות במינהל מקרקעי ישראל, אך לא בלטה בלשכת רישום המקרקעין. בשל חובות עירייה של הבת, הרישום לא הושלם בטאבו.
במשך שבע שנים האם הגישה תביעה בטענה שהעסקה בטלה. לדוגמא, הטענות העיקריות היו:
- טעייתה והונאתה – האם טענה שהיא חותמת על צוואה ולא על מתנה.
- חזרה מהתחייבות למתנה – האם טענה שהעסקה היא התחייבות, ולכן היא יכולה לחזור בה.
פסק הדין של בית המשפט המחוזי והערעור לעליון
בית המשפט המחוזי דחה את תביעת האם וקבע שהמתנה הושלמה במלואה. כלומר, הוא פיענח רישום במינהל כמספיק לרישום במקרקעין. האם ערערה לבית המשפט העליון.
בעליון בחן שתי שאלות מרכזיות:
- האם רישום במינהל נחשב לרישום מקרקעין לפי סעיף 7.
- האם ניתן לראות במסמכי העסקה וויתור על זכות החזרה ממתנה גם ללא ייפוי כוח בלתי חוזר?
הכרעת בית המשפט העליון
השופטת ט' שטרסברג-כהן קבעה שרישום במינהל אינו רישום מקרקעין. ולכן העסקה נותרה התחייבות למתנה. בנוסף, בית המשפט קיבל שהבנה של וויתור על זכות החזרה ממתנה נובעת ממכלול המסמכים והנסיבות.
הנה כמה אינדיקציות לוויתור:
- שפה בתצהיר – צוין "מתנה גמורה וללא תמורה".
- חתימות על שטרי העברה – המעניק חתם בפני עורך דין.
- שיהוי ממושך – לא הועלתה טענה לביטול במשך שבע שנים.
על סמך אינדיקציות אלו, בית המשפט קבע קיומו של וויתור על זכות החזרה ממתנה ודחה את הערעור, תוך קביעת תשלום של 10,000 ש״ח לבת.
מעמדו של רישום במינהל מקרקעי ישראל
השופט צ' טל הדגיש כי רישום במינהל אינו רישום לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין. לכן זכויות אלו נחשבות לחוזיות ומטלטליות לפי סעיף 13(א) לחוק המטלטלין, התשכ"א-1971. אולם, המצב יוצר חוסר ודאות לקונים ולמקבלי מתנות.
הוא קרא לממשלה לתקן את החוק ולאפשר רישום במינהל לשמש כחלופה לרישום בטאבו במקרים מתאימים.
| מאפיין משפטי | רישום בטאבו | רישום במינהל |
|---|---|---|
| מעמד העסקה | מתנה גמורה | התחייבות למתנה |
| הוראת החוק | סעיף 7(א) לחוק המקרקעין | סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, חוק המטלטלין |
| אפשרות חזרה | לא (למעט עילה חוזית) | מתאפשרת, אלא אם יש וויתור על זכות החזרה ממתנה או שינוי מצב |
| משקל ראייתי | קונסטיטוטיבי – יוצר זכות קניינית | ראייתי – מתעד את היחסים |
השלבים להבטחת מתנת דירה
- הכנת תצהירי העברה מדויקים הכוללים הגדרה ברורה של הזכויות.
- חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר, המוכיח וויתור על זכות החזרה ממתנה.
- דיווח מהיר למיסים והגשת המסמכים לרשויות.
- תשלום חובות עירוניות לפני הרישום.
- הגשת תיק לרשומת הטאבו ללא שיהוי.
טעויות נפוצות בעסקאות מתנה
רבות המשפחות מסתפקות ברישום במינהל, אך החוק רואה בכך התחייבות בלבד. בנוסף, הימנעות מחתימת ייפוי כוח בלתי חוזר פותחת פתח לוויתור על זכות החזרה ממתנה במשתמע.
אי תשלום חובות עירוניים עלול לעכב את הרישום וליצור סיכון לנותן המתנה לחזור בו.
שאלות ותשובות
האם רישום במינהל מעניק בעלות סופית?
לא. אמנם, רק רישום בטאבו מסיים את העסקה.
מתי יכול נותן מתנה לחזור בו?
הנותן חוזר בו אם המקבל לא שינה את מצבו, ובכל זאת לא כתב וויתור על זכות החזרה ממתנה. ניתן גם בחינה של התנהגות מחפירה.
כיצד מוכיחים וויתור ללא ייפוי כוח?
בית המשפט בוחן את כלל המסמכים – שפה בתצהיר, חתימות, ושיהוי ארוך ללא טענות.
מה ההבדל בין צוואה למתנה במקרקעין?
צוואה נכנסת לתוקף לאחר פטירה וניתנת לשינוי. ואולם, מתנה פועלת מיד בחיי המעניק, והחזרה מוגבלת.
מי נושא בנטל ההוכחה בטענת הונאה?
ההוכחה מוטלת על הטוען להונאה. יחד עם זאת, הוא חייב להציג ראיות חזקות.
סיכום והמלצות
פסק הדין בפרשת חג'בי נ' בן-יונה מדגים שממתנה שאינה נרשמת בטאבו נשארת התחייבות. עם זאת, חתימה על מסמכים מגבירה את הסיכון לוויתור על זכות החזרה ממתנה. לכן, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי, לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר ולסיים את הרישום בטאבו במועד.
