האם בנק רשאי לפנות לווה חולה וחסר אמצעים מדירתו. לפיכך, מכוח תניית וויתור שנחתמה בחוזה הלוואה שנים קודם לכן, מבלי לדאוג לקורת גג חלופית. ויתור על דיור חלופי בהלוואת משכנתה הוא נושא משפטי בעל רגישות חברתית רבה. השופט יצחק כהן קבע כי וויתור גורף על הגנת הדיור החלופי. לפיכך, נושא זה מוסבר בהרחבה במדריך המלא הגנת דיור חלופי בהלוואות לדיור: מדריך זכויות ללווים.
כפי שהבנקים נוהגים לקבוע בכל חוזי המשכנתה ללא הבחנה. בנוסף, עשוי לעמוד בניגוד לתקנת הציבור ולפגוע בכבוד האדם.
מדובר בפסיקה חריגה המציבה גבול לשימוש בסעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל. עם זאת, פסק דין זה מספק תובנות חשובות ללווים העומדים בפני הליכי מימוש משכנתה. ומבקשים להגן על זכותם לדיור.
פרטי ההליך ורקע המקרה
ההליך נידון בפני בית המשפט המחוזי חיפה, ה״פ 000231/06. כתוצאה מכך, בין לודמילה קורבנקוב (המבקשת) לבין בנק הפועלים בע״מ (המשיב). השופט יצחק כהן נתן את פסק הדין ביום 21.3.2007. קורבנקוב הגישה תובענה בדרך של המרצת פתיחה.
היא עתרה לבית המשפט שיצהיר. לעומת זאת, כי הגנת הפינוי לפי סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל נותרה בתוקף. ושלא ניתן לפנותה ללא דיור חלופי סביר. להרחבה ראו: עיקולים בהוצאה לפועל: מה ניתן לעקל ומה מוגן בחיקוק הישראלי?.
לודמילה קורבנקוב עלתה ארצה בשנת 1993. לדוגמה, היא רכשה יחד עם בעלה בשנת 1995 דירת שני חדרים בחיפה. לצורך רכישת הדירה, קיבלו בני הזוג הלוואה מבנק הפועלים בסך 213,000 שקל. כשליש מסכום ההלוואה ניתן מכספי המדינה. בנושא זה קראו גם: כינוס נכסים דירת מגורים: מדריך להגנות משפטיות וזכויות החייב.
חוזה ההלוואה ושטר המשכנתה כללו תניית וויתור מפורשת. לדוגמא, תניה זו קבעה. כי הלווה מוותר על הגנת הדיור החלופי לפי סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל. במהלך השנים, חלתה קורבנקוב במחלה קשה.
בעלה נטש אותה ושב לרוסיה, ונקבעה לה נכות זמנית בשיעור 100%.
לאחר כ-11 שנים שבהן קורבנקוב שילמה את ההחזרים כסדרם, נוצר פיגור בתשלומים. כלומר, בעקבות הפיגור, בנק הפועלים החל בהליכי מימוש משכנתה. קורבנקוב עתרה לבית המשפט בהליך המרצת הפתיחה, בבקשה שיצהיר שלא ניתן לפנותה ללא דיור חלופי.
המסגרת המשפטית: הגנת דיור חלופי וסעיף הוויתור
סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ״ז-1967, קובע הגנה סוציאלית חשובה. אולם, הוא מגן על חייב מפני פינוי מדירת מגוריו בהליך הוצאה לפועל. הגנה זו מבטיחה כי לחייב יסודר דיור חלופי לפני פינויו. ובכך שומרת על כבוד האדם ומונעת מצב של חוסר קורת גג.
זוהי הוראה שמטרתה לאזן בין זכותו של הנושה לגבות את חובו לבין הצורך להגן על חייב הנקלע למצוקה.
עם זאת, סעיף 38(ג) לחוק מאפשר לצדדים להתנות על הגנה זו. אמנם, צדדים לשטר משכנתה רשאים לכלול בו וויתור על זכות הדיור החלופי. הפסיקה קובעת כי יש לפרש את סעיף 38(ג) בצמצום ובדווקנות. זאת משום שהוא מהווה חריג לכלל ההגנה הסוציאלית.
בית המשפט העליון קבע בפרשת פי.אף.איי. ואולם, אסטבלישמנט כי יש לעשות שימוש בחריג זה ״ביד קמוצה, בזהירות ובדקדקנות״.
בהתאם לכך, בית המשפט חייב לפרש את הסעיף באופן שיגשים את מכלול מטרותיו של סעיף 38. יחד עם זאת, הוא גם דרש לשמור על איזון נאות בין המטרות השונות. בפרשת מיסטר מאני, בית המשפט העליון קבע כי אין די בוויתור טכני בחוזה. על המלווה להסביר ללווה את משמעות הוויתור ואת תוצאותיו באופן ברור. בדומה לפרשנות הנדרשת לצורך הגשמת מטרות חוק הגנת הצרכן, גם במקרים של חייב מוגבל באמצעים: זכויות, הגדרות והתמודדות עם חובות, נדרש בית המשפט לשמור על איזון ולפרש את הסעיפים באופן שיבטיח את זכויות הלקוח.
אחרת, ייתכן שהוויתור לא יהיה תקף.
טענות המבקשת והבנק
המבקשת טענה בפני בית המשפט כי בעת שחתמה על חוזה ההלוואה ועל שטר המשכנתה. מאידך, היא לא ידעה לקרוא עברית. היא הדגישה כי גם כיום אינה שולטת בשפה העברית. המבקשת הוסיפה כי אף אחד לא הסביר לה בעת החתימה.
לא הסבירו לה על זכותה לדיור חלופי לפי סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל. מצד שני, וגם לא על כך שהיא מוותרת על זכות זו.
לכן, קורבנקוב טענה כי הוויתור על זכותה לסידור חלופי אינו תקף. לסיכום, היא ביקשה שלא יפנו אותה מהדירה אלא אם יובטח לה סידור מגורים חלופי. הבנק, לעומת זאת, טען כי הסביר למבקשת ולבעלה את משמעות הוויתור על הגנת הדיור החלופי. הבנק הדגיש שההסבר ניתן להם בשפה הרוסית, שבה הם שולטים.
פקידת הבנק, גב' עירית בלפר, הצהירה כי בדרך כלל היא מסבירה ללקוחות על וויתור זה. לאור, עו״ד יקתרינה דונאיביץ', שאימתה את חתימתם על שטר המשכנתה. העידה כי הסבירה להם במפורש על הוויתור.
השופט כהן קיבל את עדותה של עו״ד דונאיביץ'. בהתאם, הוא קבע כי ההסבר הראוי ניתן למבקשת ולבעלה. לכן, הם יכלו להבין שלא יוכלו לדרוש דיור חלופי במקרה של מימוש המשכנתה. הוא אף ציין כי ההסבר של עו״ד דונאיביץ' אשרר את התניה בחוזה ההלוואה.
עם זאת, השופט כהן קבע שהכרעה טכנית בשאלת ההסבר אינה ממצה את העניין. למעשה, עליו לבחון את המקרה גם מזווית רחבה יותר, מזווית תקנת הציבור.
הכרעת בית המשפט ונימוקיו
בית המשפט המחוזי קבע כי הבנקים נוהגים לכלול תניית וויתור גורפת. ראשית, תניה זו כלולה בכל חוזי המשכנתה ללא כל הבחנה. אין הבדל בין דירה צנועה לדירה מפוארת, או בין עולה חדש לוותיק. יתרה מכך, אין הבחנה בין מי שנקלע לקשיים מיד לבין מי שפרע חלק ניכר מהחוב.
בדרך זו, הבנקים ביטלו למעשה את הגנת הדיור החלופי. שנית, המחוקק קבע הגנה זו מטעמים סוציאליים, והיא בוטלה גם בהלוואות מכספי המדינה.
השופט כהן קבע כי וויתור גורף על הגנת הדיור החלופי אינו מידתי. שלישית, הוא פוגע בכבוד האדם ועומד בניגוד לתקנת הציבור. זאת בהתאם לסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל״ג-1973. בית המשפט התייחס לנסיבות המיוחדות של קורבנקוב.
היא הייתה עולה חדשה, חלתה במחלה קשה, בעלה נטש אותה ונקבעה לה נכות בשיעור 100%. מכאן, היא שילמה את ההלוואה באופן תקין במשך 11 שנים. בנוסף, חלק מכספי ההלוואה הגיעו מהמדינה, והדירה הייתה צנועה וכללה שני חדרים בלבד.
על כן, השופט כהן הצהיר כי לא ניתן לפנות את המבקשת מדירתה. לכן, הפינוי יתאפשר רק לאחר שיוסדר לה דיור חלופי. בית המשפט חייב את הבנק לשלם למבקשת הוצאות משפט ושכר טרחה בסך 12,000 שקל. בתוספת מע״מ כחוק.
בית המשפט אף הפנה ביקורת ישירה כלפי המדינה. משום כך, הוא ציין כי המדינה התירה לבנקים לנסח תניות המאיינות הגנות סוציאליות. אלה הגנות שהמדינה עצמה מימנה.
המשמעות המעשית של פסק הדין
פסיקה זו, שניתנה בבית משפט מחוזי, אינה הלכה מחייבת. למרות זאת, היא מספקת טיעון רציני ללווים המצויים במצב קשה. עורכי דין העוסקים בתחום ההוצאה לפועל ומשכנתאות יכולים להיעזר בה. פסק הדין מדגיש מספר נקודות מפתח חשובות:
-
כספי המדינה בהלוואה: נוכחות כספי מדינה בסכום ההלוואה עשויה לשנות את האיזון. היא פועלת לטובת שימור הגנת הדיור החלופי.
-
וויתור בחוזה אחיד: וויתור שנחתם בחוזה אחיד וגורף אינו תמיד סוף פסוק. בית המשפט יכול להתערב בו.
-
נסיבות אובייקטיביות: נסיבות אישיות קשות ואובייקטיביות. לדוגמה, מחלה, נכות או נטישת בן/בת זוג. הן עשויות להצדיק התערבות שיפוטית.
-
ביקורת על המדינה: בית המשפט הפנה ביקורת חריפה כלפי המדינה. הוא הצביע על כך שהמדינה התירה לבנקים לנסח תניות המבטלות הגנות סוציאליות שהיא עצמה מימנה.
יתרה מכך, השופט כהן ציין את הצורך במדיניות מוסדית. מדיניות זו צריכה להסדיר דיור חלופי ללווים שנקלעו לקשיים. מציאת נתיב מוסדי, דרך חברות הדיור הציבורי לדוגמה, יכולה לייעל את מערכת מימוש המשכנתאות. היא גם תבטיח שחייבים לא יישארו ללא קורת גג.
טיפים ללווים מול הליכי מימוש משכנתה
לווים העומדים בפני הליכי מימוש משכנתה ונתקלים בוויתור על דיור חלופי צריכים לנקוט בצעדים הבאים:.
-
אל תניחו שהוויתור מוחלט: למרות חתימה על וויתור, ייתכנו נסיבות המצדיקות התערבות בית המשפט.
-
פנו לייעוץ משפטי במהירות: עורך דין המתמחה בדיני הוצאה לפועל ומשכנתאות יבחן את נסיבות המקרה. הוא יסייע להבין את הזכויות ולגבש אסטרטגיה משפטית.
-
אספו מסמכים רלוונטיים: כל תיעוד רפואי, כלכלי או אישי המעיד על קשיים אובייקטיביים רלוונטי.
-
הדגישו את הקשיים האובייקטיביים: מצבים כמו מחלה, אבטלה, נטישה או נכות יכולים להשפיע על החלטת בית המשפט.
-
בדקו את מקורות ההלוואה: אם חלק מההלוואה הגיע מכספי המדינה, יש לציין זאת. נתון זה יכול לחזק את הטיעון בעד דיור חלופי.
-
התנהלות מול הבנק: נסו להגיע להסדר עם הבנק עוד לפני פתיחת הליכי מימוש. עורך דין יכול לנהל משא ומתן בשמכם.
פעולה יזומה ומקצועית יכולה למנוע פינוי מדירת מגורים ללא פתרון הולם.
סיכום
פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה בעניין לודמילה קורבנקוב נגד בנק הפועלים בע״מ מציב אבן דרך חשובה. הוא מדגיש את החשיבות של הגנת הדיור החלופי ואת גבולותיו של. וויתור על דיור חלופי בהלוואת משכנתה. למרות שוויתור כזה עשוי להיות חלק מחוזה ההלוואה, בית המשפט קבע כי בנסיבות מסוימות.
הוא עלול להיות נוגד את תקנת הציבור ולפגוע בכבוד האדם. פסיקה זו מהווה אור ירוק ללווים הנקלעים למצוקה. היא מעניקה להם כלי משפטי חזק לטעון נגד פינוי מדירתם ללא סידור חלופי הולם. אם אתם נמצאים במצב דומה, מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משפטי מקצועי.
עורך דין מנוסה יסייע לכם להגן על זכויותיכם ולמצוא פתרון הולם.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
