חוזה למראית עין: מתי בית המשפט יורה על ביטול עסקת

האם בית המשפט יאכוף חוזה מכר מקרקעין עם הסכמה סמוית לעיכוב דיווח למס?

לא. בית המשפט המחוזי דחה תביעת רוכשת לאכיפת חוזה למראית עין למגרש ובית בפתח תקווה. השופט קבע כי ההסכם בטל לחלוטין, כי הוא חוזה למראית עין וחוזה בלתי חוקי. הצדדים תיאמו ביניהם איחור מכוון בדיווח כדי לחמוק מתשלום מס. כתוצאה מכך, בית המשפט סירב לאכוף את ההסכם או להעניק פיצויים מוסכמים. הסעד היחיד שנותר הוא השבת הכספים.

סוגיית העלמת מס שבח בחוזה מכר מעסיקה רבות את בתי המשפט כאשר מתגלעים סכסוכים בין רוכשים למוכרים. לפיכך, במקרים רבים, צדדים לעסקת מקרקעין מנסים לחסוך בתשלומי מיסים באמצעות מנגנונים שונים. לדוגמה, הם מציינים תמורה מופחתת או מעכבים את מועד הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין. עם זאת, להסכמות סמויות כאלה יש מחיר משפטי כבד.

בית המשפט אינו נותן יד להסדרים שנועדו להונות את קופת הציבור. לפיכך, כאשר מתגלה שההסכם לוקה באי-חוקיות, הוא מורה על בטלותו המלאה. במאמר זה נסקור פסק דין עקרוני שניתן בבית המשפט המחוזי מרכז. ונלמד כיצד תכנון מס פסול הוביל לקריסת העסקה כולה.

הבסיס החוקי לחוזים פגומים

חוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג-1973, קובע עקרונות ברורים בנוגע לחוזים פגומים. סעיף 13 קובע כי חוזה שנכרת למראית עין בלבד – כלומר חוזה למראית עין – הוא בטל. בפסיקה מבחינים בין שני סוגים של מראית עין:

• מראית עין מוחלטת: הצדדים אינם מתכוונים לשנות את המצב המשפטי הקיים ביניהם.
• מראית עין יחסית: מאחורי החוזה הגלוי מסתתר חוזה אמיתי בעל תנאים שונים.

סעיף 30 לחוק החוזים מתייחס לחוזה פסול וקובע. בנוסף, כי חוזה שמטרתו בלתי חוקית – כגון הונאת רשויות המס – בטל מעיקרו.

אפשרות לביטול חלקי של חוזה

סעיף 19 מאפשר ביטול חלקי של חוזה שניתן להפרדה. אולם, כאשר עניין המס והתמורה זורמים יחד במהות העסקה, אי-אפשר להפריד אותם. עם זאת, ולכן, הבטלה חלה על ההסכם כולו.

נסיבות התביעה: ת״א (מרכז) 9096-05-09 מזל אילן נ' יוסף לוי

במסגרת ת״א (מרכז) 9096-05-09, השופט אהרון מקובר דן בתביעה של מזל אילן נגד יוסף לוי. כתוצאה מכך, העסקה נגעה למחצית הזכויות במגרש ובבית מגורים ברחוב גאולי תימן 9 בשכונת שעריה בפתח תקווה.

הצדדים חתמו על חוזה למראית עין בתאריך 28.5.2008. התמורה קבעה על 406,000 ש״ח, והמוכר קיבל לשאת בתשלומי מס שבח, מס מכירה והיטל השבחה. התובעת הפקידה תשלום ראשון של 50,000 ש״ח בנאמנות אצל עורך הדין המשותף.

לאחר החתימה, שני הצדדים שלחו מכתבים לעורך הדין וביקשו לעכב את הדיווח למס. לעומת זאת, בפועל, העבר למשרד המס רק אחרי כארבעה וחצי חודשים. בעוד שהחוק קובע דיווח תוך 50 ימים.

טענות הצדדים

הנתבע טען כי חתם תחת לחץ, כי התובעת הפרה את ההסכם, ובסיסית כי מדובר בחוזה למראית עין וחוזה בלתי חוקי. הוא הראה שהצדדים קבעו במפגש פומבי לקבל סכום של 406,000 ש״ח "נטו" ללא תשלומי מס, ושעורך הדין יעכב את הדיווח למשך שנתיים.

התובעת, לעומת זאת. הכחישה כל תיאום מוקדם והדגישה כי ההסכם הכתוב משקף את כל ההסכמות האמיתיות.

הכרעת בית המשפט: בטלות העסקה

בפסק דין מיום 11.04.2010, השופט קיבל את גרסת הנתבע על חוזה למראית עין ולאי-חוקיותו. הוא הצביע על ממצאים ברורים: העדויות של הנתבע היו מהימנות, הדיווח לרשויות היה מאוחר, והתשלום הראשון הופקד בחשבון נאמנות רק אחרי חודש וחצי, והצדדים שלחו מכתבים במקביל המבקשים להקפיא את הדיווח.

לכן, בית המשפט קבע שהחוזה בטל לפי סעיפים 13 ו-30 לחוק החוזים (חלק כללי). הוא דחה את דרישת התובעת לפיצויים מוסכמים, והורה על השבה הדדית של הכספים.

הסעדים האופרטיביים

לפי סעיף 31 לחוק החוזים, החובה היא להשיב כל צד את מה שקיבל. הנתבע לא קיבל תשלום בפועל. ולכן בית המשפט הורה לנאמנים להשיב לתובעת את מלוא הסכום והפירות תוך 30 ימים. בנוסף, שני הצדדים נדרשים לשאת בעלויותיהם.

השוואה בין חוזה תקין לחוזה עם דיווח מדומה

הבטחת עסקת מקרקעין חוקית ובטוחה

• ביצוע בדיקות מיסוי מקדימות – פנו למומחה לפני החתימה.
• עיגון כל ההסכמות בכתב – רשמו את התמורה האמיתית בחוזה.
• הקפדה על מועדי הדיווח – ודאו שהעורך דין מדווח תוך 50 ימים.
• תשלום כספים בשלבים ברורים – הימנעו מהסדרי תשלום בלתי שגרתיים.
• ייצוג משפטי נפרד – שכרו עורך דין שמייצג אתכם בלבד.

שאלות ותשובות