כן, בעלי דירות רשאים להודיע על ביטול ההסכם כאשר היזם לא מקיים תנאי מתלה לקבלת היתר בנייה במועד המוסכם. בית המשפט המחוזי קבע כי הימשכות הליכים במשך שנים רבות, ללא השגת היתר, שומטת את הבסיס להסכם ומזכה את הדיירים בביטולו המלא. במצב זה היזם אינו זכאי לאכיפת ההתקשרות, ואף לא להחזר כספי של הוצאותיו ללא הוכחה מפורטת.
פרויקטים של התחדשות עירונית מעוררים לעיתים קרובות תקוות גדולות בקרב דיירים, אך מנגד עלולים להפוך למסע מפרך ומתסכל. במקרים רבים, ביטול הסכם תמ״א 38 עקב עיכוב בהוצאת רישיונות בנייה מהווה את המוצא היחיד של בעלי הדירות לצאת מכבילות ממושכת. פסק דין עקרוני של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד המחיש לאחרונה את גבולות סבלנותם של בעלי הזכויות מול הבטחות חוזרות ונשנות של יזמים.
פרשה זו נדונה בפני כבוד השופטת חנה קיציס בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד. לפיכך, התובעת, חברת מ.י.ד.ר. – פסגות ייזום, בניה ופיתוח בע״מ. התקשרה ביום 14.7.2011 בהסכם לחיזוק בניין ברחוב גרינבוים 22 בראשון לציון.
ההסכם כלל תוספת קומה ומעלית לפי תמ״א 38/1. בנוסף, הנתבעים היו בעלי הזכויות בבניין, ובהם יורם צחי ודיירים נוספים. וכן חברת פומיס ייבוא ושיווק בע״מ שרכשה יחידה מאוחר יותר.
סעיף 39.1 להסכם קבע במפורש כי קבלת היתר מהעירייה מהווה תנאי מתלה. לפיכך, אי-קבלת היתר תוך 12 חודשים פוטרת כל צד מחובותיו. עם זאת, בשנת 2014 חתמו הצדדים על נספח שהרחיב את הפרויקט והעניק מועדים חדשים. אולם, הוועדה המקומית אישרה את הבקשה בתנאים רק בספטמבר 2015, והחברה לא עמדה בתנאים אלה.
כתוצאה מכך, מוסדות התכנון הפסיקו את הטיפול בבקשה באוקטובר 2016. כתוצאה מכך, הדיירים גילו אורך רוח והעניקו ליזמית ארכה עד ליום 5.7.2017. משחלף המועד ללא תוצאות, שלחו הדיירים ביום 2.10.2017 הודעת ביטול רשמית. למרות זאת, החברה דחתה את ההודעה והמשיכה בפעולות עצמאיות.
המסגרת המשפטית: תנאי מתלה ומשמעות אי-קיומו
דיני החוזים קובעים כי חוזה יכול להיות מותנה בתנאי מתלה שאינו תלוי רק ברצון הצדדים. לעומת זאת, קבלת היתר בנייה מהרשות המקומית נחשבת כברירת מחדל לתנאי מתלה מובהק. לפיכך, אי-התקיימות התנאי במועד שנקבע מביאה לפקיעת ההתקשרות מעיקרה.
כפי שקבע בית המשפט העליון בפרשת פז חברת נפט בע״מ נ' תחנת דלק חוואסה בע״מ (ע״א 1536/15). לדוגמה, אי-קיום תנאי מתלה גורם לכך שהחוזה בטל למפרע. במצב כזה, הצדדים שבים לנקודת ההתחלה טרם ההתקשרות. השופטת קיציס יישמה הלכה זו ישירות על המקרה הנדון.
שימו לב: מתן ארכה אינו מבטל את הזכות לסיום החוזה. כאשר הארכה חולפת והתנאי עדיין אינו מתקיים, הדיירים רשאים לממש את זכות הביטול באופן מיידי.
טענות היזמית מול עמדת בעלי הדירות
התובעת טענה בבית המשפט כי ההסכם עומד בתוקפו ודרשה לאכוף אותו על הנתבעים. לדוגמא, לחלופין, היא דרשה השבת הוצאות בסך של 1,233,532 ש״ח. לעומת זאת, הדיירים טענו כי החברה כשלה בהשגת ההיתר פעם אחר פעם. ולכן החוזה פקע כדין.
בנוסף, החברה העלתה מספר טענות מרכזיות להצדקת המחדל הממושך:
-
הליכי תכנון והתחדשות עירונית נמשכים שנים רבות ומלווים בקשיים בירוקרטיים.
-
התנגדויות ועררים שהגישה חברת פומיס עיכבו את הוצאת היתר הבנייה.
-
הדיירים ביטלו את הודעת הביטול בהתנהגותם כאשר המשיכו לנהל משא ומתן.
-
פרוטוקול אסיפת הדיירים מיום 17.9.2017 זויף ולנציגות לא הייתה סמכות ביטול.
מנגד, הדיירים הדגישו כי המשא ומתן המאוחר נועד לגיבוש הסכם חדש בלבד. כלומר, יתרה מכך, חברת פומיס, שרכשה אולם מעיזבון המנוח אברמוב. הבהירה כי מעולם לא חתמה על ההסכם המקורי.
נימוקי בית המשפט לדחיית תביעת האכיפה
בית המשפט המחוזי דחה את כלל טענות התובעת בנוגע לתוקף ההסכם. ראשית, נקבע כי המכתב ששלחו הדיירים באוקטובר 2017 היווה הודעת ביטול חוקית ומפורטת. שנית, השופטת קבעה כי החברה לא הייתה קרובה להשגת ההיתר במועד הביטול. אולם, וחסרו לה אישורים מהותיים רבים.
בנוסף, בית המשפט דחה את הטענה בדבר השפעת ההתנגדויות על לוח הזמנים. אמנם, ההסכם קבע כי רק איחור הנובע ישירות מהתנגדות יאריך מועדים. בפועל, החברה המשיכה לפעול תכנונית גם בזמן הדיונים בעררים. ולכן לא הוכח קשר סיבתי בין ההתנגדות לבין העיכוב.
יתרה מכך, בית המשפט דחה את הטענות בדבר זיוף מסמכי הנציגות. טענות אלו היוו הרחבת חזית אסורה ולא נתמכו בראיות ממשיות, בהתאם לנטל הכבד הנדרש בדין. לבסוף, עמדת אדריכלית העיר הוכיחה כי מדיניות התכנון העירונית אינה מאפשרת עוד היתרים למגרש בודד. כך שלאכיפה אין כל תוחלת מעשית.
אזהרה: נימוקי הודעת ביטול תוחמים את גבולות המחלוקת. נפגע המבטל חוזה אינו רשאי להסתמך מאוחר יותר על עילות שלא ציין בהודעתו המקורית, אלא אם שלח הודעה חדשה כדין.
דחיית הדרישה הכספית לפיצויי השבה
מעבר לדחיית האכיפה. בית המשפט דחה באופן נחרץ את התביעה הכספית לתשלום מעל 1.2 מיליון ש״ח. סעיף 39.2 להסכם קבע השבה הדדית של מה שקיבל כל צד. אולם, הדיירים לא קיבלו לידיהם כל טובת הנאה או נכס מוחשי מעבודות התכנון.
כמו כן, החברה כשלה לחלוטין בהוכחת גובה הוצאותיה. התובעת הגישה כרטסות הנהלת חשבונות פנימיות ללא קבלות או אסמכתאות תשלום בפועל. יתרה מכך, התביעה כללה הוצאות משנים 2010 ו-2011, עוד בטרם חתמו הצדדים על החוזה.
לבסוף, השופטת קבעה כי אין להטיל הוצאות על חברת פומיס בשל הגשת התנגדות תכנונית. זכות ההתנגדות מעוגנת בחוק ונועדה להבטיח את שקיפות ההליך המנהלי ושמירת זכויות הקניין.
מה עושים כאשר פרויקט תמ״א 38 נקלע לעיכוב ממושך
ניהול סכסוך מול יזם מתעכב מחייב נקיטת פעולות מסודרות כדי להבטיח את עמדת הדיירים:
-
בדיקת מועדי התנאי המתלה. יש לעיין בחוזה המקורי ולבדוק את לוחות הזמנים המדויקים להגשת תוכניות וקבלת היתר.
-
הוצאת דוחות סטאטוס מהוועדה המקומית. חשוב להפיק מידע רשמי מתיק הבניין בעירייה כדי לגלות אילו דרישות טרם הושלמו.
-
מתן התראה מנומקת בכתב. כאשר נוצר איחור, יש לדרוש עמידה במועדים ולהבהיר כי אי-קבלת היתר תגרור ביטול.
-
כינוס אסיפת דיירים מסודרת. יש לתעד בפרוטוקול את החלטת הרוב לסיום ההתקשרות והסמכת נציגות ועורכי דין.
-
משלוח הודעת ביטול מפורשת. יש לציין בהודעה את אי-קיום התנאי המתלה ולהבהיר כי כל מגע עתידי אינו מבטל את סיום החוזה.
שאלות ותשובות
האם ניהול שיחות עם היזם לאחר הודעת ביטול מחזיר את החוזה לתוקף?
לא, כל עוד הדיירים מבהירים כי המשא ומתן נועד לחתימת הסכם חדש. בפסק הדין נקבע כי עמידה עקבית על תוקף הביטול אינה נחשבת לוויתור בהתנהגות.
האם יזם רשאי לתבוע פיצוי על השקעותיו לאחר ביטול כדין?
היזם אינו זכאי לפיצוי כאשר החוזה מתבטל עקב מחדליו בהשגת ההיתר. חובת השבה חלה רק אם הדיירים הפיקו תועלת ממשית מהתוצרים, ובכפוף להוכחת תשלומים מדויקת.
כיצד משפיעה הגשת התנגדות של שכן על לוחות הזמנים בחוזה?
התנגדות תאריך את המועד רק אם נקבע כך במפורש בחוזה. ורק אם היזם יוכיח כי היא אכן מנעה את קידום ההיתר בפועל.
האם רוכש חדש בבניין מחויב להסכם תמ״א קודם שלא נרשם לגביו צו?
רוכש שלא חתם על ההסכם המקורי ואינו צד לו אינו מחויב בו אוטומטית. תביעת אכיפה נגד בעל זכויות כזה תידחה בהיעדר עילה.
סיכום והשלכות מעשיות
פסק הדין בת״א 35093-11-20 מדגיש כי תנאי מתלה בהסכמי תמ״א 38 אינו אות מתה. היזם אינו יכול לאחוז בדיירים כבני ערובה במשך שנים מבלי לעמוד בלוחות הזמנים. בית המשפט דחה את התביעה במלואה. וחייב את היזמית לשלם שכר טרחת עורכי דין בסך 40,000 ש״ח בתוספת מע״מ לדיירים וסכום זהה לחברת פומיס.
