ליקויי בנייה ופיצויים: הכרעת בית המשפט

הכרעה בשאלת ליקויי הבנייה ופיצויים היא נושא מהותי בתחום המקרקעין. לפיכך, פסק הדין בתא (תל אביב) 57465-01-21, שניתן ביום 09.01.2025 על ידי השופט אביים ברקאי. הוא דוגמה מצוינת לכך. הוא עוסק בתביעה שהגישה נציגות בניין רחוב מנחם בגין 15 חולון נגד חברת נאות מזרחי בע״מ. פסקי הדין בתחום ליקויי בנייה, כמו זה שניתן בתא (תל אביב) 57465-01-21, ממחישים את החשיבות של אחריות מוכר אי-התאמה בנדל"ן, כפי שמפורט במדריך זה: אחריות מוכר אי-התאמה בנדל״ן: פסיקה חדשה. לעיון נוסף: חובת גילוי ליקויים במכירת דירה. מי שמעוניין להבין את מלוא היקף האפשרויות העומדות בפני דיירים או קבלנים במחלוקות מסוג זה יכול להיעזר בעורך דין מקרקעין לענייני ליקויי בנייה ורכוש משותף.

במקרה זה, בית המשפט בחן טענות לליקויי בנייה ברכוש המשותף ופסק פיצויים משמעותיים.

ההליך המשפטי וטענות הצדדים

התובעת, נציגות בניין רחוב מנחם בגין 15 חולון, הגישה תביעה נגד הנתבעת. בנוסף, חברת נאות מזרחי בע״מ. התביעה עסקה בליקויי בנייה שהתגלו ברכוש המשותף בבניין. סכום התביעה המקורי עמד על 1,900,000 ש״ח.

אך הוא הופחת ל-400,000 ש״ח לאחר קבלת חוות דעת מומחה בית המשפט.

טענות התובעת

התובעת טענה כי הנתבעת כשלה בבנייה איכותית וברמת גימור נאותה. עם זאת, היא ציינה כי ליקויים וחוסרים רבים, כולל בחיפוי החיצוני ובעיות רטיבות, התגלו ברכוש המשותף. התובעת הוסיפה כי היא העניקה לנתבעת הזדמנויות רבות לתקן את הליקויים. עם זאת, הנתבעת ביצעה תיקונים בהיקפים מצומצמים בלבד, וחלק מהליקויים אף חזרו לאחר התיקונים. התובעת טענה כי הנתבעת כשלה בבנייה איכותית וברמת גימור נאותה, אך למרות ניסיונות רבים לתקן את הליקויים, חלקיים בלבד, היא העניקה לנתבעת הזדמנויות רבות לתקן, כפי שמפורט במדריך המקיף בנוגע לזכותו של קונה לדירה לתקן ליקויים.

טענות הנתבעת

הנתבעת טענה שהתביעה הוגשה על רקע נקמנות אישית של יו״ר נציגות הדיירים, מר אילן נס. כתוצאה מכך, היא טענה כי מר נס דרש סכום כסף כתנאי לאי הגשת התביעה. בנוסף, הנתבעת טענה שהתביעה התיישנה. מכיוון שהרכוש המשותף נמסר לדיירים למעלה משבע שנים לפני הגשת התביעה.

כמו כן, הנתבעת טענה שהנציגות לא הוסמכה כדין להגיש את התביעה בשם הדיירים, וכי היא לא קיבלה הזדמנות ראויה לתקן את הליקויים.

סמכות נציגות הבית המשותף וסוגיית ההתיישנות

בית המשפט נדרש לשתי שאלות משפטיות מרכזיות: האם נציגות הבית המשותף הוסמכה לייצג את הדיירים, והאם התביעה התיישנה.

סמכות נציגות הבית המשותף

הנתבעת העלתה ספקות לגבי סמכותה של נציגות הבית המשותף להגיש את התביעה. לדוגמא, בעקבות זאת, נציגות הבניין הגישה פרוטוקול אסיפת דיירים מיום 10.11.2021. מסמך זה העניק לנציגות, באמצעות יו״ר אילן נס. הרשאה להמשיך ולפעול בשם הדיירים ולנהל את התביעה.

סעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969. כלומר, קובע כי נציגות הבית המשותף משמשת מורשה של כל בעלי הדירות. תפקידה כולל את ניהולו התקין של הבית המשותף והיא רשאית להתקשר בחוזים. ולהיות צד בהליכים משפטיים בשם כל הדיירים.

בית המשפט קבע כי סעדים הנובעים מתיקון ליקויי בנייה ברכוש המשותף. אולם, כגון צו עשה או פיצוי כספי, נמצאים בגדר סמכותה של הנציגות. משכך, הנציגות הייתה רשאית לתבוע בשם הדיירים.

טענת התיישנות ושיהוי

הנתבעת טענה שהתביעה התיישנה, מכיוון שהוגשה למעלה משבע שנים לאחר מסירת הרכוש המשותף. אמנם, תקופת ההתיישנות על פי סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי״ח-1958, היא שבע שנים. עם זאת, חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, מכיל הוראות ספציפיות בנוגע לליקויי בנייה.

הנתבעת לא הציגה כל פרוטוקול מסירה, ולכן בית המשפט הסתמך על נתוני מומחה בית המשפט. ואולם, מומחה בית המשפט ציין כי טופס 4 הופק לבניין בתאריך 23.4.2014, ותעודת גמר הופקה ב-29.7.2014. האכלוס התרחש במהלך שנת 2014. על כן, המועד המוקדם ביותר למסירת הרכוש המשותף לדיירים היה 23.4.2014.

מכיוון שהתביעה הוגשה ב-29.1.2021, בית המשפט פסק כי תקופת ההתיישנות טרם חלפה.

בנוגע לטענת השיהוי, בית המשפט קבע כי אין לקבלה. יחד עם זאת, טענת שיהוי דורשת הוכחת נזק ראייתי או שינוי מצב לרעה של הנתבע. בענייננו, לא הוכח נזק כזה. גם העובדה שהתובעת לא הוכיחה פניות בכתב לנתבעת לא מנעה את הדיון במחלוקת.

לפיכך, בית המשפט דחה את טענות ההתיישנות והשיהוי שהעלתה הנתבעת.

קביעת הפיצויים לליקויי הבנייה

השאלה המקצועית בנוגע לליקויים היא שאלה שבמומחיות. מאידך, בית המשפט אינו בעל הידע הדרוש כדי להכריע בנושאים אלו ללא חוות דעת מומחה. לפיכך, השופט מינה את המהנדס ושמאי המקרקעין יוסף גולדקלנג כמומחה בית המשפט.

חוות דעת מומחה בית המשפט

מומחה בית המשפט הגיש חוות דעת מפורטת, השיב לשאלות הבהרה ונחקר בחקירה נגדית. מצד שני, הוא פירט את עלויות התיקונים הנדרשים בסך 241,750 ש״ח. על פי מסקנותיו, יש להוסיף 25% לעלות אם התיקונים יבוצעו על ידי קבלן חיצוני. וכן עלות פיקוח הנדסי בסך 25,000 ש״ח ומע״מ על כלל הסכומים.

בית המשפט קבע כי יאמץ את ממצאי המומחה. אלא אם כן תהיה סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. במקרה זה, למרות שחלק משאלות החקירה העלו תהיות, לא נמצאה סיבה מספקת לסטות ממסקנותיו. הנתבעת לא סיפקה אומדן עלויות משלה, ולכן בית המשפט התבסס על חוות דעת המומחה.

הפחתות בסכום הפיצויים

בית המשפט החליט להפחית סכום מסוים מהפיצויים. הוא הפחית 8,500 ש״ח בגין עלות סקר לחיפוי חיצוני של הבניין. עלויות סקרים תקופתיים, כמו סקר חיפוי המתבצע אחת לחמש שנים, הן באחריות נציגות הבית המשותף. לפיכך, אין לחייב את הנתבעת בעלות זו.

בנוסף, בית המשפט פסק כי אין לחייב את הנתבעת בתשלום עלויות פיקוח הנדסי (25,000 ש״ח). עלות קבלן חיצוני (25%) ומע״מ. התובעת לא דרשה שהנתבעת תבצע את התיקונים בעצמה, אלא דרשה פיצוי כספי. מאחר שהתביעה הוגשה בשיהוי רב, ומבלי שהוכח באופן חד משמעי שהנתבעת סירבה לבצע תיקונים.

בית המשפט הגביל את הפיצוי לסכום עלות התיקונים אילו בוצעו על ידי הנתבעת עצמה. ללא העלויות הנוספות הללו. מי שמנהל תביעת פיצויים כספית דומה, בין אם כנציגות בית ובין אם כדייר בודד, יכול להיעזר בעורך דין משפט אזרחי לתביעות כספיות ואכיפת חוזים.

הכרעה בשאלת ליקויי הבנייה: סיכום

בית משפט השלום בתל אביב-יפו קיבל את תביעת נציגות בניין רחוב מנחם בגין 15 חולון נגד נאות מזרחי בע״מ. השופט אביים ברקאי קבע. כי יש לחייב את הנתבעת בסך של 241,750 ש״ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 6.3.2023. ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, חויבה הנתבעת בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 24,000 ש״ח. ההכרעה בשאלת ליקויי הבנייה מדגישה את חשיבות אחריות הקבלנים לתיקון ליקויים בזמן סביר. ואת זכות בעלי הדירות להגן על זכויותיהם באמצעות נציגות הבית המשותף. פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לכל הצדדים המעורבים בתהליכי בנייה. להרחבה ראו: תביעת ליקויי בנייה: פסקי דין והחלטות חשובות. דיירים שנפגעו כלכלית מליקויים חוזרים ונשנים, ומעוניינים לבחון גם עילות נוספות לפיצוי, יכולים להיעזר בעורך דין נזיקין לתביעות נזק ופיצויים.

1. לתעד את הליקויים מוקדם ככל האפשר: תמונות, סרטונים ותיאור בכתב של כל ליקוי שמתגלה ברכוש המשותף.

2. לפנות בכתב לקבלן או ליזם: לתת הזדמנות מתועדת לתיקון, ולשמור עותק מכל פנייה ותשובה.

3. למנות מומחה מטעם נציגות הבית: חוות דעת מקצועית מחזקת את הבסיס העובדתי לכל תביעה עתידית.

4. לברר את מועד מסירת הרכוש המשותף בפועל: ממועד זה נמנית תקופת ההתיישנות, ולכן חשוב לתעד אותו במדויק.

5. להיוועץ בעורך דין מקרקעין לפני הגשת תביעה: בחינת סמכות הנציגות, מסגרת הזמן וגובה הנזק הנתבע.

שאלות ותשובות נפוצות על ליקויי בנייה ופיצויים