מהו מס רכישה על דירה שלישית?

מס רכישה הוא מס המוטל על כל רכישת זכות במקרקעין. עם זאת, בין אם מדובר ברכישת דירת מגורים, נכס מסחרי או קרקע. המס מחושב כאחוז משווי הנכס הנרכש, ומשולם על ידי הרוכש לרשות המסים. שיעור המס משתנה בהתאם לסוג הנכס, מטרת הרכישה, ולעיתים גם בהתאם למספר הנכסים שבבעלות הרוכש.

בשנים האחרונות, המדיניות של רשויות המס בישראל שאפה לצנן את שוק הנדל״ן. כתוצאה מכך, ולשמור על דיור בר השגה. בין היתר באמצעות הטלת מס גבוה יותר על משקיעים ורוכשי דירות נוספות. כחלק ממגמה זו, הונהגו שיעורי מס רכישה מוגברים על דירות להשקעה, ועל דירה שלישית בפרט. בנושא זה קראו גם: מיסוי גירושין.

החל מיום 1 בינואר 2023. לעומת זאת, חל שינוי משמעותי בשיעורי מס הרכישה על דירות המוגדרות כדירות להשקעה, או דירה שלישית ואילך. השינוי הוכנס במסגרת תיקוני חקיקה שמטרתם להגדיל את היצע הדירות למגורים בשוק. באופן כללי, החל מתאריך זה, רוכש דירה שלישית או נוספת, למעט דירת מגורים יחידה.

מחויב במס רכישה בשיעור מוגבר.

דירה שלישית: כאשר מדובר ברכישת דירה שהיא הדירה השלישית או הרביעית שבבעלות הרוכש (כולל דירות שיש לו בהן בעלות חלקית), יחול עליו מס רכישה בשיעור של 8% על חלק השווי עד לתקרה מסוימת, ו-10% על חלק השווי שמעבר לתקרה זו. התקרה נקבעת מעת לעת על ידי שר האוצר, והיא משתנה בהתאם לשווי הנכס. לדוגמה, אם שווי הדירה הנרכשת הוא 1.7 מיליון ש״ח, וזהו הנכס השלישי בבעלותכם, ייתכן שיחול עליכם מס רכישה בשיעור מוגבר.

דירה רביעית ואילך: על רכישת דירה שהיא הדירה הרביעית בבעלות הרוכש, יחול מס רכישה בשיעור של 10% על כל שווי הנכס. יש לשים לב כי ההגדרה של ״דירה שלישית״ מתייחסת לדירה שהיא ״דירה מזכה״ נוספת, כפי שתוגדר בחוק.

חשוב לציין כי החוק מבחין בין דירת מגורים יחידה לבין דירות נוספות. לדוגמה, אם הרוכש מחזיק בדירה אחת בלבד, הרכישה של דירה נוספת תחשב כרכישת דירת השקעה. אך השיעורים והתקנות יכולים להשתנות. יש לבחון בקפידה את סיווג הנכסים הקיימים והנכס הנרכש.

מתי רוכשים דירה ״שלישית״? הבנת ההגדרות

ההגדרה של ״דירה שלישית״ אינה תמיד פשוטה וברורה, ורשויות המס בוחנות כל מקרה לגופו. לדוגמא, באופן כללי, ״דירה שלישית״ היא דירה שבה יש לרוכש בעלות, בין אם מלאה או חלקית. מעבר לשתי דירות המגורים האחרונות שרכש. יש לקחת בחשבון את כלל הנכסים שבבעלות הרוכש, בן זוגו, ובמקרים מסוימים גם ילדיו הקטינים.

מקרים לדוגמה:

• דירה מושכרת: דירה שרכשתם והיא מושכרת לאחרים, נחשבת לנכס נוסף לצורכי מס רכישה. אם זו הדירה השלישית או הרביעית שלכם, יחולו עליה שיעורי המס המוגברים.

• דירה שהתקבלה בירושה: גם דירה שהתקבלה בירושה נחשבת בדרך כלל לנכס שבבעלותכם, ויש לקחת אותה בחשבון לצורך חישוב מס הרכישה על נכסים נוספים.

• דירה שאינה למגורים: ייתכן שגם נכסים שאינם דירות מגורים (למשל, חנויות, משרדים) ייחשבו כחלק ממאגר הנכסים שלכם, אך ההתייחסות המיסויית אליהם עשויה להיות שונה.

• בעלות חלקית: גם אם אתם מחזיקים בבעלות חלקית על דירה (למשל, 50%), היא תיחשב כנכס בבעלותכם לצורך חישוב מס הרכישה.

חריגים חשובים: קיימים חריגים מסוימים, כגון דירה יחידה בישראל שנקבעה לה פטור חלקי או מלא ממס רכישה, או דירות שנרכשו במסגרת תוכניות ממשלתיות מיוחדות. לפיכך, חיוני לבחון את ההגדרה המדויקת של ״דירה מזכה״ ו״דירת מגורים יחידה״ בחוק, וכן להתייעץ עם איש מקצוע.

תהליך חישוב מס הרכישה

חישוב מס הרכישה על דירה שלישית מתבסס על שווי הרכישה של הנכס. כלומר, ועל שיעורי המס החלים. להלן דוגמה להמחשה, תוך שימוש בשיעורים ובסכומים נפוצים (יש לוודא את הסכומים המעודכנים מעת לעת):

תרחיש לדוגמה:

• רוכש: אדם פרטי.

• מספר דירות בבעלות קודם לרכישה: שתי דירות מגורים.

• שווי הדירה הנרכשת: 2,500,000 ש״ח.

• הדירה הנרכשת היא הדירה השלישית.

• שיעורי מס רכישה (נכון לעת כתיבת המאמר, אך יש לוודא עדכונים):

  • עד שווי של 1,723,000 ש״ח (לדוגמה): 8%.

  • על החלק שמעל 1,723,000 ש״ח: 10%.

חישוב המס:

• חלק ראשון: 1,723,000 ש״ח × 8% = 137,840 ש״ח

• חלק שני: (2,500,000 ש״ח פחות 1,723,000 ש״ח) = 777,000 ש״ח

• מס על החלק השני: 777,000 ש״ח × 10% = 77,700 ש״ח

• סה״כ מס רכישה: 137,840 ש״ח + 77,700 ש״ח = 215,540 ש״ח

חשוב להדגיש: סכומים אלו הם להמחשה בלבד. שיעורי המס, התקרות וכללי החישוב עשויים להשתנות בהתאם לחקיקה ולתקנות העדכניות. כמו כן, יש לבדוק אם חלים על הרוכש פטורים או הקלות מס.

השלכות משפטיות וכלכליות

החלת שיעורי מס רכישה מוגברים על דירה שלישית משפיעה באופן ישיר על הכדאיות הכלכלית של השקעות נדל״ן. אולם, מס גבוה יותר מקטין את התשואה הפוטנציאלית על ההשקעה. ויכול להוביל למקרים בהם הרכישה פחות אטרקטיבית. מעבר לכך, אי-הבנה או התעלמות מכללי המס עלולים להוביל לקנסות, ריביות.

ואף להליכים משפטיים מול רשויות המס.

עורך דין מיסים: שותף הכרחי: לאור מורכבות החוקים והתקנות, מומלץ בחום להיעזר בעורך דין מיסים המתמחה בתחום הנדל״ן. עורך דין כזה יוכל לספק לכם את הייעוץ המקצועי הנדרש, להבטיח שתעמדו בכל דרישות החוק, ולסייע לכם למקסם את ההטבות המגיעות לכם. לעיון נוסף: מס שבח מקרקעין ופחת.

חשיבות התכנון המוקדם: לפני ביצוע כל עסקה, חשוב לבצע תכנון מס יסודי. יש לבחון את כל הנכסים שברשותכם, את מטרות ההשקעה, ואת השלכות המס הפוטנציאליות. תכנון נכון יכול לחסוך לכם סכומים משמעותיים ולמנוע הפתעות לא נעימות.

1. מפו את כל הנכסים בבעלותכם, כולל בעלות חלקית, דירות בירושה ודירות מושכרות.

2. בררו מול רשות המסים או עורך דין את התקרות והשיעורים העדכניים.

3. בדקו אם אתם זכאים לפטור כדירת מגורים יחידה או להקלה אחרת.

4. חשבו את המס הצפוי לפני חתימה על חוזה, כדי לתכנן את התזרים.

5. הגישו את הצהרת מס הרכישה במועד הקבוע בחוק, בליווי עורך דין.

שאלות נפוצות ותשובות

סיכום והמלצות

רכישת דירה שלישית בישראל מלווה כיום בשיעורי מס רכישה גבוהים יותר. לסיכום, העומדים על 8% או 10% משווי הנכס. מורכבות החוק, ההגדרות המשתנות, וההשלכות הכלכליות המשמעותיות, מחייבות גישה זהירה ומקצועית. הבנה מעמיקה של המסגרת החוקית, תכנון מס נכון, וקבלת ייעוץ ממומחה בתחום המיסוי.

הם צעדים חיוניים להבטחת עסקה מוצלחת והימנעות מקנסות מיותרים. לאור, אנו ממליצים לבחון בקפידה את מצבכם הכלכלי והמשפטי. ולהתייעץ עם עורך דין מיסים טרם קבלת החלטות.

תחומים משיקים שכדאי להכיר: עורך דין מקרקעין, עורך דין מיסים ועורך דין משפט אזרחי.