כן, עורך דין עלול לחוב בנזיקין כלפי ממשכן גם אם הממשכן אינו לקוחו הפורמלי. חובה זו קמה כאשר עורך הדין מודע לכך שהממשכן סומך על מיומנותו ואינו מיוצג באופן עצמאי. במצבים אלה, מוטלת חובת גילוי מוגברת לגבי סיכונים מהותיים בעסקה, לרבות מצבם הכלכלי של החייבים העיקריים. בית המשפט העליון אישר עקרון זה והטיל חיוב כספי בגין הפרת חובת הזהירות והשליחות.
עסקאות משכון ורישום בטוחות דורשות מיומנות מקצועית והקפדה יתרה על זכויות הצדדים. סוגיית אחריות עורך דין כלפי ממשכן מתעוררת כאשר אדם מסכן את רכושו לטובת חובות של גורם אחר. במקרים רבים, הממשכן אינו זוכה לייצוג נפרד וסומך על עורך הדין שמנהל את הרישום. מצב מורכב זה עלול להוביל לאובדן קנייני כבד ולהליכי הוצאה לפועל ממושכים.
הפסיקה בוחנת בקפידה את גבולות המעורבות של בעלי המקצוע בעסקאות מעין אלו. לפיכך, כאשר עורך הדין יודע על מצוקה כלכלית או על שעבודים קודמים. חלה עליו חובת גילוי מפורשת. מאמר זה סוקר את פסיקת בית המשפט העליון.
ומציג כלים מעשיים להגנה על זכויות בעלי נכסים.
הדין מטיל על בעלי מקצוע חובות זהירות מושגיות וקונקרטיות כלפי מי שמושפעים מפעולותיהם. בנוסף, חוק השליחות תשכ״ה-1965 קובע בסעיף 8. כי שלוח חייב לפעול בנאמנות ולגלות לשולחו כל מידע רלוונטי. כאשר עורך הדין מקבל ייפוי כוח לרישום זכויות, מעמדו חורג מפעולה טכנית גרידא.
לפיכך, נוצרת זיקה משפטית ישירה המקימה אחריות מקצועית מלאה.
בנוסף, כללי האתיקה המקצועית מחייבים פעולה ללא ניגוד עניינים ומתוך מסירות מרבית. עם זאת, עורך דין אינו רשאי לעצום את עיניו מול סיכון ברור המרחף מעל צד בלתי מיוצג. יתרה מכך, סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין תשכ״א-1961 מעגן את חובת הנאמנות. וההגינות כנר לרגלי המקצוע.
כתוצאה מכך, הפרת חובות אלו מבססת עילת תביעה נזיקית בגין רשלנות.
פרטי ההליך: ע״א 6783,6645/00 שלמה ערד נגד ז'אק אבן
פסק הדין המנחה ניתן בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, במסגרת ע״א 6783,6645/00. כתוצאה מכך, ההליך איחד שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. המותב כלל את המשנה לנשיא ש' לוין, השופט י' אנגלרד והשופט א' א' לוי. אשר כתב את פסק הדין העיקרי.
פסק הדין ניתן ביום 21.07.2002 ועסק בפרשת משכון נכס מסחרי לטובת בנק.
ראשית, ז'אק אבן נקלע למצוקה כספית ופנה לשכנו, יצחק פיינגולד. לעומת זאת, בבקשת הלוואה על סך כ-20,000 ש״ח. פיינגולד שלט בחברות שונות והציע לסייע בהשגת מימון מבנק לאומי לישראל בע״מ. לצורך הבטחת ההלוואה, נדרש ז'אק לשעבד מספרה שהייתה בבעלותו ברחוב בן יהודה בתל אביב.
פיינגולד הפנה את ז'אק לעורך הדין שלמה ערד כדי שיבצע את הפעולות הנדרשות.
בהמשך לכך, חתם ז'אק על ייפוי כוח בלתי חוזר שהסמיך את עורך הדין להעביר. לדוגמה, ולמשכן את הזכויות. ביום 3.4.1985 חתם ז'אק על שטר משכנתה לטובת הבנק. השטר כלל ערבות לא מוגבלת בסכום עבור חובותיו של פיינגולד ועבור החברות שבשליטתו.
ז'אק סבר כי השעבוד נועד להבטיח את חובו האישי בלבד. לדוגמא, אך בפועל צברו החברות חובות עתק.
לאחר מכן, משלא נפרעו החובות, פתח הבנק בהליכי מימוש בהוצאה לפועל והמספרה נמכרה. כלומר, ז'אק נותר בחובות כבדים של מאות אלפי שקלים ואף הוכרז פושט רגל. בשל כך, הגיש ז'אק תביעת פיצויים נגד פיינגולד בעילת תרמית והטעיה. ונגד עורך הדין ערד בעילת רשלנות מקצועית.
טענות הצדדים בפני בית המשפט
התובע טען כי פיינגולד הציג בפניו מצג שווא לפיו מצב החברות איתן ותקין. בנוסף, טען ז'אק. אולם, כי עורך הדין התרשל כאשר לא גילה לו את היקף השעבודים האחרים שרבצו על החברות. מנגד, טען פיינגולד.
כי מצב עסקיו בעת החתימה היה תקין וכי ז'אק ידע היטב על מה חתם. אמנם, כמו כן, טענו המערערים כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שמבין את תוכנו.
עורך הדין ערד טען כי פעל כגורם טכני בלבד שנועד לאמת חתימות ולרשום זכויות במקרקעין. ואולם, לדבריו, הוא לא יזם את העסקה המסחרית ולא בדק את החובות הכספיים של הצדדים. יתרה מזאת, הוא טען כי לא התקיימו יחסי עורך דין ולקוח בינו לבין הממשכן. על כן, סבר כי לא חלה עליו חובת זהירות או חובת דיווח מיוחדת.
הכרעת בית המשפט העליון ונימוקיה
השופט א' א' לוי דחה את מרבית טענות המערערים וקבע מסמרות בשאלת אחריות עורך דין כלפי ממשכן. בית המשפט אישרר את החזקה לפיה אדם החותם על מסמך מודע לתוכנו המשפטי. אולם, חזקה זו אינה פוטרת את הצדדים מחובת תום הלב ומחובת הגילוי היזומה. פיינגולד הפר חובה זו באופן בוטה כשהסתיר את היקף חובותיו העצום.
באשר לעורך הדין. השופט קבע כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר יצר יחסי שליחות מלאים בין הצדדים. עורך הדין טיפל בהעברת הבעלות וברישום המשכנתה, ולכן שימש כבא כוחו של הממשכן. יתרה מכך, חוק השליחות תשכ״ה-1965 מחייב גילוי כל מידע מהותי המסוגל להשפיע על רצון השולח.
עורך הדין טיפל ברישום משכנתאות על שלוש דירות נוספות של משפחת פיינגולד. ועובדה זו הדליקה נורה אדומה.
השופטים קבעו קביעות מרכזיות המבססות את אחריות בעלי המקצוע:
-
עורך דין חב חובת זהירות מושגית וקונקרטית גם כלפי צד שלישי שאינו לקוחו הפורמלי.
-
חובת הגילוי מוגברת שבעתיים כאשר הצד הנגדי אינו מיוצג וסומך על יושרו של הפרקליט.
-
עצימת עיניים אל מול קשיים כלכליים ברורים של לווה מהווה סטייה מסטנדרט ההתנהגות הסביר.
-
ניגוד אינטרסים בין שני פונים אינו פוטר את עורך הדין מחובות הנאמנות כלפי כל אחד מהם.
בסוגיית הנזק, אישר בית המשפט את הפיצויים בגין החוב לבנק, הפסד ההשתכרות ושכר הטרחה. עם זאת, בית המשפט העליון ביטל את הפיצוי בסך 50,000 ש״ח שנפסק בערכאה הדיונית בגין עוגמת נפש. השופט נימק כי אדם המסכים לערוב לחובות אחרים נוטל על עצמו סיכון מובנה של טרדה והליכים. בסופו של דבר, השופטים ש' לוין וי' אנגלרד הסכימו לפסק הדין.
והערעורים נדחו בעיקרם בתוספת הוצאות משפט.
אזהרה: חתימה על שטר משכנתה להבטחת חובות של צד שלישי חושפת את הנכס למימוש מיידי בהוצאה לפועל. לעולם אין לחתום על כתבי ערבות או שטרות שעבוד ללא קבלת ייצוג משפטי עצמאי ונפרד.
מה עושים לפני משכון נכס: צעדים למניעת סיכונים
-
שכירת שירותי עורך דין נפרד. הימנעו מלהסתמך על עורך הדין של הלווה או של הבנק לצורך הגנה על נכסיכם.
-
בדיקת היקף החוב המדויק. דרשו לקבוע הגבלה כספית מפורשת בשטר המשכנתה כדי למנוע ערבות בלתי מוגבלת.
-
עיון במסמכי החברה הלווה. בקשו דוחות כספיים ומידע מרשם החברות כדי לוודא שאין שעבודים כבדים קודמים.
-
קבלת אישור החרגה בכתב. ודאו כי הנכס יופטר באופן מיידי ברגע שחובכם האישי ייפרע במלואו.
שאלות ותשובות
האם עורך דין חב בפיצוי אם לא גביתי ממנו שכר טרחה?
כן, העדר תשלום שכר טרחה אינו שולל קיומם של יחסי שליחות או חובת זהירות מושגית. כאשר עורך הדין פועל מכוח ייפוי כוח, הדין מטיל עליו אחריות מלאה כלפי מייפה הכוח. בנוסף, חובת הזהירות הנזיקית חלה גם כלפי צדדים שלישיים שנפגעו ממעשיו.
האם חתימה עיוורת על מסמך מונעת הגשת תביעה?
קיימת חזקה משפטית כי אדם מבין את המסמך שעליו הוא חותם מרצונו. אולם, חזקה זו אינה עומדת כאשר הצדדים האחרים נהגו בחוסר תום לב. תרמית או הטעיה מכוונת. בית המשפט בוחן את מכלול נסיבות ההתקשרות ואת המידע שהוסתר מבעל הנכס.
מה הדין כאשר עורך הדין מצוי בניגוד עניינים?
עורך דין הפועל תחת ניגוד עניינים חושף את עצמו לאחריות אזרחית ומשמעתית חמורה. אם הפרקליט בוחר לייצג שני צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים, הוא מחויב בנאמנות עליונה לשניהם כאחד. משכך, אי-גילוי מידע לצד אחד לטובת משנהו מהווה רשלנות ברורה.
האם ניתן לתבוע פיצוי על עוגמת נפש בעסקאות משכנתה?
בתי המשפט נוהגים במשורה בפסיקת עוגמת נפש בגין עסקאות פיננסיות וערבויות. בעניין שלמה ערד. ביטל בית המשפט העליון רכיב זה משום שערבות כרוכה בסיכון טבעי של מימוש. לפיכך, על התובע להוכיח נזקים ממוניים מוגדרים ומבוססים בראיות.
לסיכום, פסק הדין המנחה שרטט קו ברור להגנת הציבור מפני פעולות משפטיות רשלניות. סוגיית אחריות עורך דין כלפי ממשכן מהווה תמרור אזהרה לכל העוסקים בעסקאות נדל״ן ומימון. פנייה לייעוץ משפטי עצמאי ומקצועי תבטיח שמירה על הקניין ומניעת מפח נפש עתידי.
