בקצרה: בית משפט השלום בתל אביב-יפו פסק בתיק ת״א 38210-03-20 כי רוכשת דירה זכאית לפיצוי בסך 22,435 ש״ח בגין ליקויי בנייה ו-10,000 ש״ח נוספים בגין עוגמת נפש, אך דחה את תביעתה לפיצוי נוסף בגין איחור במסירת הדירה, מאחר שהעיכוב נבע מהתנהלות חברת החשמל ונחשב לנסיבה מוצדקת לפי הסכם המכר.
בית משפט השלום בתל אביב-יפו נתן ביום 3 במרץ 2023 הכרעה בתביעת פיצויי נזק נגד חברת בנייה. לפיכך, בתיק ת״א 38210-03-20. שרית ציוני תבעה את חברת משהב חברה לשיכון בניין ופתוח בע״מ, בטענה לליקויי בנייה. איחור במסירת דירה ונזקים בלתי ממוניים.
פסק הדין נוגע לזכויותיה של קונה דירה על פי חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973. בנוסף, התובעת קיבלה פיצוי חלקי על ליקויי בנייה, אך תביעתה לפיצוי נוסף בגין איחור במסירה נדחתה. בנוסף, התובעת קיבלה פיצוי חלקי על ליקויי בנייה, אך תביעתה לפיצוי נוסף בגין איחור במסירה נדחתה, נושא המוסבר בהרחבה במדריך בנושא פיצויים על עיכוב מסירת דירה: כל מה שצריך לדעת.
רקע המקרה וטענות הצדדים
שרית ציוני רכשה דירה מחברת משהב בהתאם להסכם מכר משנת 2014. עם זאת, מועד המסירה המוסכם של הדירה היה עד 30 חודשים מתחילת העבודות במגרש. למרות זאת, החברה מסרה את הדירה בפועל רק באפריל 2018. זהו איחור של למעלה משלוש שנים. במקרה של איחור במסירת דירה, בנוסף לפיצויים, לקונה עשויה להיות גם זכותו של קונה לדירה לתקן ליקויים: מדריך מקיף.
במהלך תקופת הבנייה וגם לאחריה, התובעת טענה כי התגלו ליקויי בנייה רבים בדירה.
בנוסף, היא התלוננה על בעיות בפיקוח ההנדסי ועל חומרי גלם לקויים. כתוצאה מכך, התובעת טענה גם לנזקים בלתי ממוניים, כלומר עוגמת נפש, כתוצאה מהתנהלותה של החברה. הנתבעת, חברת משהב, שלחה הודעה לצד שלישי, ג.נ. איכות פרויקטים בע״מ, שהייתה הקבלן הראשי בפרויקט.
הודעה זו הגבילה את אחריות הצד השלישי לסך של 100,000 ש״ח ורק עבור ליקויי בנייה, ונזק בלתי ממוני. היא לא כללה את ראש הנזק של איחור במסירת הדירה. הנתבעת טענה מנגד כי האיחור במסירה נבע מנסיבות שאינן בשליטתה. בנוסף, לכל הנוגע לאחריות לגבי ליקויי בנייה, חשוב להבין את ההיבטים המשפטיים הכרוכים בדמי שכירות עבור איחור במסירת דירות: זכויות ופיצויים.
| פרט | נתון |
|---|---|
| מספר תיק | ת״א 38210-03-20 |
| ערכאה | בית משפט השלום בתל אביב-יפו |
| תאריך פסק הדין | 3 במרץ 2023 |
| פיצוי בגין ליקויי בנייה | 22,435 ש״ח |
| פיצוי בגין עוגמת נפש | 10,000 ש״ח |
| תביעה לפיצוי בגין איחור במסירה | נדחתה |
המסגרת המשפטית: חוק המכר (דירות)
חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973. לדוגמה, קובע את זכויותיהם וחובותיהם של מוכרים וקונים בעסקאות מכר דירות. הוא נועד להגן על רוכשי דירות מפני ליקויי בנייה ואיחורים במסירה. החוק קובע, בין היתר, כי על המוכר למסור את הדירה במועד שנקבע בהסכם. על פי חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, אשר נועד להגן על רוכשי דירות מפני ליקויי בנייה ואיחורים במסירה, וכפי שנדון בהרחבה במאמר בנושא חוק המכר דירות בנייה עצמית: תחולה והשלכות, על המוכר למסור את הדירה במועד שנקבע בהסכם.
במידה של איחור, המוכר חייב בפיצוי.
עם זאת, החוק מאפשר לדחות את מועד המסירה במקרים מסוימים, כפי שנדון בפסק הדין. לדוגמה, אם העיכוב נגרם מסיבות שאינן תלויות במוכר. לדוגמא, החוק מפרט גם את האחריות לליקויי בנייה. הוא מאפשר לקונה לדרוש תיקון של הליקויים וכן פיצוי כספי אם התיקון לא בוצע.
אזהרה: לא כל איחור במסירת דירה מזכה בפיצוי. כאשר חוזה המכר כולל סעיף הפוטר את היזם מאחריות בשל נסיבות שאינן בשליטתו, כפי שנקבע בהסכם ואומץ בפסק הדין הזה, בית המשפט עשוי לדחות את התביעה לפיצוי בגין האיחור עצמו, גם אם התביעה בגין ליקויי הבנייה מתקבלת.
הכרעה בתביעת פיצויי נזק: ליקויי בנייה
בית המשפט קיבל את עמדת התובעת בראש נזק זה. בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט. כלומר, השופט אבי כהן קבע כי התובעת זכאית לפיצוי בסך 22,435 ש״ח בגין ליקויי הבנייה. סכום זה כולל את עלות התיקונים בתוספת מע״מ.
בית המשפט איפשר לתובעת לבצע את התיקונים בעצמה או באמצעות קבלן מטעמה.
השופט נימק את החלטתו בכך שהנתבעת לא הציגה ראיות לכך שהתובעת לא תשלם את המע״מ בפועל. בנוסף, השופט ציין את היסטוריית היחסים המורכבת בין הצדדים. אולם, הוא קבע כי יש לאפשר לתובעת לתקן את הליקויים שלא דרך הנתבעת או הצד השלישי. בית המשפט מצא כי גישה זו תמנע מחלוקות מיותרות בעתיד.
הכרעה בתביעת פיצויי נזק: איחור במסירה
בנוגע לטענת האיחור במסירה, בית המשפט דחה את דרישת התובעת לפיצוי נוסף. אמנם, הנתבעת טענה כי היו נסיבות מיוחדות שעיכבו את מסירת הדירה. לטענתה, עיכוב זה היה תלוי בהתנהלות חברת החשמל, והיה מחוץ לשליטתה. הנתבעת הסבירה כי חברת החשמל שינתה את דרישותיה באופן מפתיע ושוב ושוב.
השינויים הללו חייבו את הנתבעת לבצע התאמות נוספות. ואולם, השופט קיבל את טענת הנתבעת. הוא קבע כי עיכוב זה מהווה סיבה מוצדקת לאיחור. בהתאם להוראות הסכם המכר ולחוק המכר (דירות).
על כן, בית המשפט קבע כי התובעת אינה זכאית לפיצוי נוסף מעבר לסכום של 40,000 ש״ח שכבר שולם לה על ידי הנתבעת. לפנים משורת הדין.
בית המשפט הדגיש כי סעיפים 8.ה. מאידך, ו-8.ו. להסכם המכר ברורים מאוד. הם קובעים כי נסיבות של עיכוב בהשלמת הבנייה ובמסירת הדירה בשל התנהלות.
ודרישות חברת החשמל פוטרות את הנתבעת מאחריות חוזית ומשפטית. מצד שני, זאת במקרים של עיכוב במסירה. לכן, טענת התובעת כי היא זכאית לפיצוי בגין עצם האיחור במסירה, ללא קשר לנסיבות, נדחתה.
לתשומת לב: פסק דין זה משקף את נסיבותיו הספציפיות של המקרה שנדון בו, לרבות סעיפי הפטור הספציפיים שנכללו בהסכם המכר, כפי שהיו נכונים למועד מתן פסק הדין. תוצאה בתיק אחר תלויה בנוסח ההסכם הספציפי ובעובדות אותו מקרה, ואינה מובטחת מראש.
הכרעה בתביעת פיצויי נזק: נזק בלתי ממוני (עוגמת נפש)
התובעת טענה כי נגרמה לה עוגמת נפש רבה כתוצאה מהתנהלות הנתבעת. היא טענה, בין היתר. שהנתבעת התעלמה מדרישות לתיקון ליקויים וכי התנהלה בחוסר שקיפות לגבי מועד המסירה. בנוסף, היא טענה להתנהלות ״ביריונית וסחטנית״ מצד הנתבעת בעניין מקום חנייה.
בית המשפט דחה את רוב טענותיה בעניין זה. הוא קבע שהנתבעת כן דיווחה בזמן אמת על העיכובים. וכי התובעת הפריזה בתיאור העיכובים והתנהלות הנתבעת. השופט ציין כי התובעת חוותה משבר אישי קשה באותה תקופה.
אך הנתבעת אינה אחראית לכך משפטית.
עם זאת, בית המשפט קיבל חלק מטענת התובעת. הוא קבע כי הנתבעת (באמצעות הצד השלישי) התעלמה מדרישותיה לתיקון ליקויים מסוימים. ליקויים אלה היו באחריות הנתבעת. לפיכך, השופט פסק לתובעת פיצוי בסך 10,000 ש״ח בגין עוגמת נפש שנגרמה לה בשל אי תיקון הליקויים בדרישה האחרונה.
השופט נימק זאת בכך שהנתבעת נמנעה מלבצע תיקונים רלוונטיים. היא אף העלילה על התובעת כי סירבה לביצוע תיקון חלקי. בית המשפט מצא את עדות התובעת בעניין זה מהימנה. הוא לא סמך על עדות עד הצד השלישי.
סיכום והשלכות של הכרעה בתביעת פיצויי נזק
הכרעה בתביעת פיצויי נזק, כאמור בפסק דין זה. מבהירה את זכויותיהם של רוכשי דירות ואת גבולות אחריותן של חברות בנייה. פסק הדין מדגיש את החשיבות של עמידה בהוראות חוק המכר (דירות) ושל הסכמים. יתרה מכך, הוא מראה כי קיימת חשיבות לתיעוד מסודר של כל התכתובות וההסכמות.
התובעת קיבלה פיצוי בסך 32,435 ש״ח מהנתבעת. סכום זה כולל פיצוי עבור ליקויי בנייה וכן פיצוי בגין עוגמת נפש. הנתבעת חויבה גם בהוצאות משפט נוספות. מנגד, הצד השלישי חויב לשפות את הנתבעת במלוא הסכומים שבהם חויבה כלפי התובעת.
בצירוף הוצאות משפט.
פסק הדין מסייע להבין מתי קיימת זכאות לפיצוי ומתי טענות עלולות להידחות. הוא מדגיש את מורכבות ההליכים המשפטיים בתחום המקרקעין. לכן, מומלץ לכל צד הנמצא בהתקשרות לרכישת דירה להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום. עורך דין יכול להבטיח את מימוש הזכויות ולמנוע מחלוקות עתידיות.
הצעדים המקובלים בטיפול בתביעת ליקויי בנייה או איחור במסירה:
-
תיעוד מלא: לצלם ולתעד בכתב כל ליקוי, כולל תאריכים ותכתובות עם היזם או הקבלן.
-
פנייה בכתב ליזם: לדרוש תיקון הליקויים במכתב רשמי ולשמור עותק ואישור מסירה.
-
חוות דעת מומחה: להזמין בדיקה מקצועית שתתעד את הליקויים ותעריך את עלות התיקון.
-
בדיקת סעיפי ההסכם: לבחון את סעיפי הפטור מאיחור וסעיפי הפיצוי שנקבעו בהסכם המכר.
-
פנייה לעורך דין: להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין לפני נקיטת הליכים משפטיים.
גובה הפיצוי בתביעת ליקויי בנייה או איחור במסירה תלוי בניסוח ההסכם הספציפי ובעובדות המקרה. לבחינת זכויותיכם מול היזם או הקבלן, פנו אלינו בטלפון 1-700-555-996.
שאלות ותשובות נפוצות על פיצויי ליקויי בנייה
מה ההבדל בין פיצוי על ליקויי בנייה לפיצוי על איחור במסירה?
פיצוי על ליקויי בנייה מכסה את עלות תיקון פגמים פיזיים בדירה, בעוד שפיצוי על איחור במסירה מתייחס לנזק שנגרם מכך שהדירה נמסרה מאוחר מהמועד שנקבע בהסכם. מדובר בשני ראשי נזק נפרדים, ובית המשפט יכול לקבל את אחד מהם ולדחות את השני, כפי שקרה במקרה שתואר.
האם סעיף פטור בהסכם המכר תמיד פוטר את היזם מפיצוי בגין איחור?
לא בהכרח. בית המשפט בוחן את נוסח הסעיף ואת הנסיבות הספציפיות שגרמו לעיכוב. כאשר הסעיף מנוסח בבירור ומכסה את הנסיבה שהתרחשה בפועל, כפי שנקבע במקרה שתואר, הוא עשוי לפטור את היזם מפיצוי נוסף בגין האיחור.
מהי עוגמת נפש בהקשר של ליקויי בנייה, ומתי מקבלים עליה פיצוי?
עוגמת נפש היא נזק בלתי ממוני הנובע מהתנהלות פסולה של הצד השני, כגון התעלמות מדרישות לתיקון ליקויים. בית המשפט בוחן כל טענה לגופה ואינו פוסק פיצוי אוטומטי על כל אי נוחות, אלא רק כאשר מוכחת התנהלות פסולה קונקרטית.
מי נושא באחריות כאשר יש קבלן משנה שביצע את הליקויים?
היזם או המוכר יכול לשלוח הודעה לצד שלישי נגד הקבלן שביצע בפועל את העבודה, ולדרוש שיפוי על הסכומים שבהם חויב כלפי הרוכש. במקרה שתואר, הצד השלישי חויב לשפות את הנתבעת במלוא הסכומים שבהם חויבה.
האם חוות דעת מומחה הכרחית בתביעת ליקויי בנייה?
חוות דעת מומחה מקצועית מחזקת מאוד את הסיכוי להוכיח את קיומם של הליקויים ואת עלות תיקונם, ובתי המשפט נוטים להסתמך עליה בקביעת גובה הפיצוי, כפי שנעשה במקרה שתואר.
מתי כדאי לפנות לעורך דין בתביעת ליקויי בנייה?
מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין בשלב מוקדם, מיד עם גילוי הליקויים או האיחור, כדי לתעד את המקרה כראוי, לבחון את סעיפי ההסכם ולבנות את התביעה בצורה שתמקסם את סיכויי ההצלחה.
הליך זה ממחיש גם את החשיבות של ליווי משפטי מקצועי לאורך כל שלבי העסקה. מי שמעוניין להבין את מכלול הזכויות בתחום המקרקעין, לרבות רכישה, מכירה וליקויי בנייה, יכול לקרוא על עורך דין מקרקעין לליקויי בנייה ולרכישת דירה. מי שסובל מבעיה דומה של נזקי רכוש או רטיבות בדירה יכול להיעזר בעורך דין נזיקין לנזקי רכוש ורטיבות בדירה, ומי שהמחלוקת שלו נסבה בעיקרה על הפרת הסכם יכול לפנות לעורך דין משפט אזרחי לחוזים ותביעות.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
