בית המשפט העליון קבע בהרכב מורחב כי במצב שבו שני הצדדים פעלו בתום לב מוחלט, החוזה מתבטל מחמת טעות משותפת. במקרה חריג זה, הבנק והרוכש יישאו בנזק בחלקים שווים. לפיכך, בית המשפט חייב את הבנק להשיב לרוכש מחצית מהסכום ששולם לו.
עסקאות מקרקעין טומנות בחובן סיכונים משפטיים וכלכליים מורכבים. לפיכך, ובייחוד כאשר מעורבים בהן גורמים מממנים כדוגמת בנקים למשכנתאות. פעמים רבות מתחייב הקונה להעביר תשלום ישירות למוסד הבנקאי. במטרה לסלק שעבוד הרשום על הזכויות של המוכר.
אולם מה מתרחש כאשר מתברר כי העסקה כולה יסודה במעשה הונאה ותרמית. בנוסף, ולמוכר מעולם לא היו זכויות במקרקעין. סוגיה סבוכה זו מעמידה במבחן את דיני החוזים ואת דיני עשיית עושר ולא במשפט.
במאמר זה ננתח את ההכרעה התקדימית של בית המשפט העליון בדיון נוסף. עם זאת, אשר שרטטה את גבולות האחריות בין צדדים תמי לב. נבחן כיצד מתמודדת מערכת המשפט עם מצב שבו החייב המקורי חסר יכולת פירעון. ומי מבין הגורמים הסולבנטיים יישא בהפסד הכלכלי שנוצר.
סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל״ג-1973, מסדיר את דיני הטעות המשותפת. כתוצאה מכך, סעיף זה קובע. כי כאשר צדדים מתקשרים בחוזה עקב טעות יסודית שהצד השני לא ידע עליה. רשאי בית המשפט לבטל את החוזה משיקולי צדק.
כתוצאה מכך, חלה חובת השבה הדדית מכוח סעיף 21 לחוק החוזים.
בנוסף, סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל״ט-1979. לעומת זאת, מטיל חובת השבה על מי שקיבל טובת הנאה שלא על פי זכות שבדין. עם זאת, סעיף 2 לחוק זה מעניק לערכאה השיפוטית שקול דעת רחב לפטור מהשבה. כולה או מקצתה.
בית המשפט יעשה כן אם ראה שהזכייה לא לוותה בחסרון כיס של המזכה. לדוגמה, או כאשר נסיבות העניין הופכות את ההשבה לבלתי צודקת.
השילוב בין שני ענפי משפט אלה יוצר כר נרחב של איזונים. לדוגמא, במקרים אלה, בית המשפט בוחן את תום הלב, את חלוקת הסיכונים החוזית. ואת מידת ההסתמכות של מקבל הכספים.
נסיבות המקרה: עוקץ המקרקעין וההתקשרות מול הבנק
פרשה זו נדונה במסגרת דנ״א 10901/08. כלומר, ודנ״א 6/09 בייזמן השקעות בע״מ נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע״מ ומשה חליוה. בפני הרכב מורחב של שבעה שופטים: המשנה לנשיאה א' ריבלין, השופטת (בדימוס) א' פרוקצ'יה. השופט א' א' לוי, השופטת מ' נאור, השופטת ע' ארבל.
השופטת א' חיות והשופט ח' מלצר (פסק דין מיום 17.7.2011). אולם, תחילתה של הפרשה במעשה מרמה חמור. אישה זרה התחזתה לבעלת המקרקעין האמיתית באמצעות תעודת זהות מזויפת. המתחזה מכרה את המגרש למשה חליוה.
לצורך המימון, נטל חליוה הלוואה מבנק משכן, ומשכן לטובת הבנק את זכויותיו החוזיות בנכס.
בהמשך לכך, חתם חליוה על הסכם למכירת הנכס לחברת בייזמן השקעות בע״מ. אמנם, במסגרת הסכם זה. סוכם כי בייזמן תעביר תשלום ישירות לבנק כדי לסלק את חובו של חליוה. ולמחוק את הערת האזהרה.
עו״ד שילה, שייצג את בייזמן, פנה ישירות אל הבנק והסדיר את התשלום. ואולם, הבנק הנפיק מכתב כוונות, קיבל את הכספים בסך של כ-835,000 ש״ח, ופעל למחיקת השעבוד.
זמן קצר לאחר מכן, התגלתה התרמית במלוא חומרתה. יחד עם זאת, בעלת המקרקעין המקורית הוכיחה כי מעולם לא מכרה את הקרקע. כפועל יוצא מכך, חליוה מעולם לא רכש זכויות בנכס. וממילא לא יכול היה להעביר זכויות כלשהן לבייזמן.
יתרה מזאת, חליוה נקלע למצב של חדלות פירעון. מאידך, בייזמן נותרה ללא קרקע וללא כספה, והגישה תביעה נגד הבנק בדרישה לקבל השבה מלאה.
אזהרה: ביצוע תשלומים ישירות לנושים של המוכר ללא בדיקה עצמאית ומעמיקה של שרשרת הבעלות עלול להעמיד את הרוכש בפני שוקת שבורה ואובדן ממון רב.
טענות הצדדים בהליך המשפטי
הסכסוך הוביל לטיעונים משפטיים עקרוניים מפי שני הצדדים תמי הלב:
-
טענות חברת בייזמן: החברה טענה כי הבנק התעשר שלא כדין על חשבונה, שכן החזיק בכספים שהועברו אליו בגין עסקה בטלה. בנוסף, נטען כי הטעות המקורית הייתה של הבנק, שהעניק הלוואה כנגד בטוחה חסרת ערך מבלי שבדק כראוי את המוכרת המתחזה.
-
טענות בנק משכן: הבנק טען כי לא נכרת כל חוזה ישיר בינו לבין בייזמן, אלא מדובר בפעולה חד-צדדית של פירעון חוב. משכך, הבנק קיבל כדין כספים עבור חוב אמיתי ושריר שהגיע לו מחליוה. לפיכך, אין עליו כל חובת השבה.
הכרעת בית המשפט העליון: המסלול החוזי והחלת שיקולי צדק
בפסק הדין המרכזי, שכתבה השופטת מ' נאור (אליה הצטרפו השופטים מלצר וחיות. מצד שני, וכן השופטות פרוקצ'יה וארבל והמשנה לנשיאה ריבלין בתוצאה), קבע בית המשפט העליון מספר קביעות תקדימיות:
-
קיומו של קשר חוזי: חילופי המכתבים וההבנות הישירות בין בייזמן לבנק גיבשו חוזה מחייב לסילוק השעבוד כנגד תשלום.
-
ביטול עקב טעות משותפת: שני הצדדים פעלו מתוך הנחה שגויה כי הבטוחה והזכויות תקפות. טעות זו יורדת לשורש ההתקשרות ומצדיקה את ביטול החוזה לפי סעיף 14(ב) לחוק החוזים.
-
קליטת עקרונות עשיית עושר: סעיף 21 לחוק החוזים אינו פועל בחלל ריק. הוראה זו קולטת לתוכה את שיקולי הצדק והפטור המעוגנים בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.
-
סמכות להשבה יחסית: בית המשפט מוסמך להורות על השבה חלקית בלבד במקרים חריגים, כדי לחלק את הנזק בצורה מאוזנת.
השופט ח' מלצר הדגיש בחוות דעתו. לסיכום, כי שימוש בסמכות הפטור החלקי מתוך דיני עשיית עושר במסגרת השבה חוזית צריך להיעשות במשורה. ובמקרים מיוחדים. השופטת ע' ארבל, שצידדה בערעור המקורי בהשבה מלאה.
הצטרפה לעמדת השופטת נאור למען יצירת הכרעה ברורה ואחידה. לאור, השופט א' א' לוי והמשנה לנשיאה א' ריבלין סברו בדעת מיעוט. כי אין מקום להשבה כלל, איש איש מנימוקיו.
שימו לב: בית המשפט העליון הכריע כי כאשר שני צדדים תמי לב נופלים קורבן לתרמית של צד שלישי, התוצאה הראויה ביותר בנסיבות אלו היא חלוקת ההפסד ביניהם בשווה.
שלבים לבדיקת זכויות לפני פירעון חוב של צד שלישי
-
בדיקת שרשרת העסקאות ההיסטורית. אין להסתפק בהסתמכות על כך שבנק נתן הלוואה בעבר, אלא חובה לבדוק את הרישום המקורי בפנקסי המקרקעין.
-
דרישת מסמכי זיהוי מאומתים. בעסקאות שבהן המוכר טרם נרשם כבעלים, יש לנקוט משנה זהירות ולוודא את זהות בעלי הנכס המקוריים.
-
הסדרת תנאי התשלום מול הבנק. בעת תשלום חוב ישירות לנושה, יש לעגן בכתב את התנאים לביטול העסקה ולהשבת הכספים במקרה של כשל תמורה.
-
ליווי משפטי צמוד. עריכת חוזה מכר דורשת ייעוץ משפטי קפדני לניהול נכון של סיכוני צדדים שלישיים.
שאלות ותשובות
מדוע בית המשפט ראה בבנק כמי ששיפר את מצבו הכלכלי?
מכיוון שהבנק החזיק בשעבוד חסר ערך על זכויות שאינן קיימות, חליוה נותר החייב היחיד. בהתאם, מאחר שחליוה היה חסר יכולת פירעון, אלמלא התשלום של בייזמן. הבנק היה נותר עם חוב אבוד ללא יכולת גבייה ממשית.
האם כל ביטול חוזה מאפשר השבה חלקית בלבד?
לא. למעשה, ככלל, ביטול חוזה מחייב השבה מלאה והדדית לפי סעיף 21 לחוק החוזים. בית המשפט מיישם פטור חלקי מהשבה רק בנסיבות יוצאות דופן. כאשר שיקולי צדק ויושר מחייבים זאת כדי למנוע עיוות דין.
כיצד יכולים בנקים להגן על עצמם בעקבות פסק הדין?
בנקים יכולים לציין במכתבי הכוונות ובאישורי הפירעון. כי אינם נוטלים כל אחריות לתוקף הזכויות של הלווה בנכס. התנאה מפורשת כזו מטילה את מלוא סיכון הבדיקה על הגורם שפורע את החוב.
מה הלקח המרכזי לרוכשי דירות וקרקעות?
רוכש אינו יכול להסתמך באופן עיוור על העובדה שבנק מוביל הסכים למשכן את הנכס בעבר. כל רוכש מחויב לבצע בדיקות קנייניות עצמאיות ויסודיות ביחס למעמדו של המוכר.
סיכום: משמעות פסק הדין והשלכותיו המעשיות
פסק הדין בדיון הנוסף קבע הלכה מחייבת בדיני חוזים ועשיית עושר ולא במשפט. בית המשפט ביסס את עקרון חלוקת האחריות במצבים מורכבים של טעות משותפת ותרמית צד שלישי. ההליך הסתיים בדחיית עתירת הבנק לקבלת פטור מלא, ובדחיית דרישת בייזמן להשבה מלאה. כתוצאה מכך, בית המשפט העליון הותיר על כנה את ההחלטה לחייב את הבנק להשיב לבייזמן מחצית מסכום הפירעון.
עסקאות מקרקעין מורכבות מחייבות ערנות מרבית וניהול סיכונים מושכל. במצבים שבהם מתעורר חשד לפגם בזכויות, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי לבחינת דרכי הפעולה.
