בית המשפט בוחן טענות של קיפוח מיעוט בתמ״א 38 בעיקר דרך הפן התכנוני והשוויון בתוספת השטח, ולא בהכרח לפי הפער בשווי הכלכלי. כאשר כלל בעלי הדירות זוכים לתוספת שטח הוגנת והדירה החדשה משופרת, בית המשפט לא יראה בפער שווי עילה אוטומטית לביטול הפרויקט או לפסיקת פיצוי. פסיקת בית המשפט העליון ברע״א 4443/22 מבהירה כי קיפוח ייבדק על פי נסיבות עובדתיות מוכחות ולא לפי פערים תיאורטיים.
התחדשות עירונית מעוררת לא פעם מאבקים קשים בין שכנים בבית המשותף. מצד אחד עומד הרצון לחזק מבנים ישנים, ומנגד ניצבת זכות הקניין האישית. במרכז מאמר זה נבחן האם פער שווי מהווה קיפוח מיעוט בתמ״א 38 לאור פסיקתו של בית המשפט העליון בהליך רע״א 4443/22 יוכבד פרץ נ' שלמה שוחט ואח'. הקוראים ילמדו מהם המבחנים להוכחת קיפוח ומתי ניתן לחייב דייר להצטרף לפרויקט.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008, מעניק כלים משפטיים להתגבר על סרבנות. לפיכך, סעיף 5א לחוק החיזוק מאפשר הריסת מבנה ובנייתו מחדש בהסכמת רוב מיוחס של בעלי הדירות. המפקחת על רישום מקרקעין מוסמכת לאשר פרויקט כזה חרף התנגדות המיעוט.
בעת בחינת הבקשה, המפקחת בודקת האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויות המיעוט. בנוסף, המטרה הציבורית המרכזית היא חיזוק המבנה והגנה על חיי אדם. משום כך, רווחיות כלכלית עודפת לדיירים מהווה תמריץ נלווה בלבד. סמכות זו דורשת איזון עדין בין האינטרס השיתופי לבין זכות הקניין של היחיד.
נסיבות המקרה: רע״א 4443/22 יוכבד פרץ נ' שלמה שוחט
הסכסוך התגלע בבניין ברחוב רד״ק 9 ברמת גן. עם זאת, אשר הוקם בסוף שנות ה-50 של המאה הקודמת. מבנה זה סבל מליקויים הנדסיים חמורים וסכנת קריסה. רוב בעלי הדירות חתמו על הסכם תמ״א 38/2 להריסה ובנייה מחדש עם חברת אפגד בניין.
וסביבה בע״מ. כתוצאה מכך, המבקשת, בעלת דירת קרקע בבניין, סירבה להצטרף להסכם.
המשיבים הגישו תביעה למפקחת על רישום המקרקעין לאישור הפרויקט. לעומת זאת, מומחה מטעם המפקחת קבע כי התוספת לשווי דירת המבקשת עומדת על כ-17,000 ש״ח בלבד. לעומת זאת, התוספת הממוצעת ליתר הדירות עמדה על 167,909 ש״ח עקב מקדם דירת קרקע. מנגד, תוספת השטח לדירת המבקשת עמדה על 27.84%, בהשוואה לממוצע של 4.23% בלבד.
מבחן תכנוני מול מבחן כלכלי בטענת קיפוח מיעוט בתמ״א 38
המפקחת אישרה את הפרויקט אך חייבה את היזמית לשלם למבקשת פיצוי כספי בשל פערי השווי. לדוגמה, שני הצדדים ערערו על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. השופטת ל' ביבי קיבלה את ערעור המשיבים וביטלה את הפיצוי הכספי.
בית המשפט המחוזי קבע כלל אצבע ברור: בדיקת שוויון התמורות נעשית בהיבט התכנוני-פיזי ולא הכלכלי. לפיכך, כאשר כל דירה מקבלת תוספת שטח דומה במהותה, אין מדובר באפליה אסורה. בנוסף, בית המשפט המחוזי איתר פגמים יסודיים בשומה, אשר ביטלו למעשה את הפער הכלכלי הנטען.
שימו לב: בית המשפט המחוזי אימץ את הלכת רע״א 1002/14 שומרוני נ' קופמן, והחיל את שיקולי המפקחת גם על פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש לפי סעיף 5א לחוק החיזוק.
הכרעת בית המשפט העליון ונימוקי השופט כשר
המבקשת הגישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון ב״גלגול שלישי״. כבוד השופט י' כשר דחה את הבקשה. השופט ציין כי השאלה האם לבחון קיפוח מיעוט בתמ״א 38 לפי שטח או שווי היא אכן שאלה עקרונית כבדת משקל. עם זאת, בנסיבות המקרה הספציפי, השאלה נותרה תיאורטית בלבד.
מכיוון שבית המשפט המחוזי קבע כי הפער הכלכלי התאיין בשל פגמים בשומה. לדוגמא, התוצאה לא הייתה משתנה. אשר על כן, בית המשפט העליון קבע את התוצאה הבאה:
-
בקשת רשות הערעור נדחתה במלואה.
-
הבקשה לעיכוב ביצוע עבודות ההריסה והבנייה נדחתה.
-
בית המשפט חייב את המבקשת בהוצאות המשיבים בסך 4,500 ש״ח.
שלבים לטיפול במחלוקת סביב תמורות בפרויקט חיזוק
-
בדיקת התוכנית האדריכלית. בעל הדירה בוחן את תוספת השטח ואת מיקום דירת התמורה בבניין החדש.
-
הזמנת שומה עצמאית. שמאי מקרקעין מוסמך מעריך את שווי הדירה הקיימת אל מול דירת התמורה הצפויה.
-
ניהול משא ומתן מול היזם. בעלי הדירות מציגים את הפערים התכנוניים במטרה להגיע למתווה מוסכם והוגן.
-
היוועצות משפטית מוקדמת. עורך דין מקרקעין בוחן את עילות הסירוב לפני הגעת התיק למפקחת על המקרקעין.
שאלות ותשובות
האם פער בעליית הערך מצדיק התנגדות לפרויקט?
לא תמיד. כלומר, בתי המשפט מעניקים בכורה לתוספת השטח ולשיפור הפיזי של המבנה. ואינם רואים בפער כלכלי עילה מספקת לעצירת חיזוק המבנה.
מהם הסיכונים של דייר סרבן בהליך בפני המפקחת?
אם המפקחת תמצא כי הסירוב אינו סביר. היא רשאית למנות בא כוח שיחתום על ההסכם במקום הדייר. ואף להטיל עליו הוצאות משפט ניכרות.
האם מקבלים פיצוי על אובדן יתרונות של דירת קרקע?
בפסק הדין ברע״א 4443/22 ביטל בית המשפט המחוזי פיצוי כזה. וקבע כי שדרוג הדירה והגדלת שטחה מהווים תמורה הולמת המאיינת את הקיפוח.
מתי תינתן רשות ערעור בגלגול שלישי בנושאי תמ״א 38?
בית המשפט העליון מעניק רשות ערעור רק בשאלות משפטיות עקרוניות בעלות השלכות רוחב. ובתנאי שההכרעה בהן משפיעה ישירות על תוצאת ההליך.
סיכום והמלצות מעשיות לדיירים
פסק הדין ברע״א 4443/22 ממחיש את המדיניות השיפוטית המעודדת התחדשות עירונית ומציבה רף גבוה להוכחת קיפוח מיעוט בתמ״א 38. פער כלכלי בין שווי הדירות אינו מעניק זכות וטו אוטומטית לעצירת פרויקט הריסה ובנייה מחדש. על כן, בעלי דירות הניצבים בפני חתימה על הסכם נדרשים לנתח את הפן התכנוני לצד הפן הכלכלי. ייעוץ משפטי מוקדם יסייע בניהול נכון של המחלוקת ובשמירה על מלוא הזכויות.
