כן, בית המשפט מעדיף ככלל להורות על פירוק שיתוף באמצעות רישום המבנה כבית משותף על פני מכירתו הכפויה. פתרון זה נחשב קרוב ביותר לחלוקה בעין של המקרקעין. דרך זו מאפשרת לכל שותף לשמור על בעלות עצמאית בדירה משלו. מי שמבקש למכור את הנכס נושא בנטל להוכיח כי הרישום יגרום נזק ניכר.
סכסוכים בין בעלים משותפים בנכסי נדל״ן מגיעים לעיתים קרובות למבוי סתום. לפיכך, במקרים אלה, הליך של פירוק שיתוף ברישום בית משותף מעניק מענה משפטי הוגן ויעיל. פתרון זה מונע את הוצאת השותפים מנכסיהם. בנוסף, הוא שומר על זיקתם הקניינית הישירה לדירות.
מאמר זה מנתח את ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בנושא זה.
קריאת הניתוח תסייע לכם להבין את סדר העדיפויות בין דרכי הפירוק השונות. בנוסף, כמו כן, תלמדו על נטלי ההוכחה הנדרשים בערכאות. היכרות עם זכויותיכם תעניק לכם כלים מעשיים להתמודדות עם פירוק בעלות משותפת.
חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969 מסדיר את הדרכים השונות לסיום יחסי שיתוף בין בעלים. עם זאת, המחוקק קבע מדרג ברור בין האפשרויות השונות בחוק. סעיף 39(א) מורה כי במקרקעין הניתנים לחלוקה, הפירוק ייעשה בדרך של חלוקה בעין. עקרון זה מהווה את ברירת המחדל הראשית.
לעומת זאת, סעיף 40(א) לחוק מציג דרך חלופית של מכירה פומבית. כתוצאה מכך, סעיף זה חל כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה כלל. בנוסף לכך, הוא חל כאשר חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים. החוק מתייחס למכירה כאל מוצא אחרון בלבד.
סעיף 42(א) לחוק קובע הסדר ייחודי עבור מבנים. לעומת זאת, לפי סעיף זה, בית המשפט רשאי לצוות על רישום הבית כבית משותף. תנאי החוק המרכזיים כוללים:
-
עיקר המקרקעין המשותפים כולל בית הראוי להירשם כבית משותף.
-
בית המשפט מקצה דירות נפרדות לשותפים לפי חלקיהם בנכס.
-
במידת הצורך, בית המשפט מורה על תשלומי איזון בין השותפים.
שימו לב: סעיף 54 לחוק קובע כי כל דירה בבית משותף מהווה נושא נפרד לבעלות מלאה. לכן, רישום המבנה בפנקס הבתים המשותפים נחשב מבחינה מהותית לחלוקה בעין.
נסיבות ההליך בעניין ע״א 587/78 רוטשילד נ' פרנק
הסוגיה הוכרעה במסגרת ע״א 587/78 חגי רוטשילד ואח' נ' שלמה פרנק. לדוגמה, פסק הדין ניתן בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים. המותב כלל את כבוד מ״מ הנשיא יואל לנדוי. כבוד השופט חיים כהן וכבוד השופט יצחק כהן.
הצדדים היו בעלים משותפים של בניין בן שלוש קומות בתל אביב. לדוגמא, הבניין כלל ארבע עשרה דירות מגורים. המשיב, שלמה פרנק, הגיש לבית משפט השלום תובענה לפירוק השיתוף. הוא ביקש לרשום את הבניין כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק.
בית משפט השלום קיבל את תביעתו של המשיב. לפיכך, המערערים הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. כלומר, בית המשפט המחוזי דחה את ערעורם ביום 13.4.78. בעקבות זאת, פנו המערערים בבקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.
נשיא בית המשפט העליון העניק רשות ערעור מוגבלת. אולם, הוא הגביל את הדיון לשאלה משפטית עקרונית אחת בלבד. השאלה בחנה האם מותר להורות על רישום בית משותף בלא הוכחה שמכירת הנכס תגרום נזק לשותפים.
טענות הצדדים בשאלת פירוק השיתוף
המערערים טענו כי הבניין אינו ניתן לחלוקה פיזית ישירה. אמנם, לשיטתם, חלוקה בעין אינה אפשרית במבנה דירות קיים. כתוצאה מכך, הם דרשו להחיל את סעיף 40(א) לחוק. משמעות הדבר הייתה מכירת כלל המבנה וחלוקת התמורה הכספית.
בנוסף, המערערים טענו כי סעיף 42 מעניק לבית המשפט שיקול דעת רחב. ואולם, הם ביקשו להחיל את תנאי סעיף 143(א) לחוק. סעיף זה דורש בדרך כלל הסכמה של בעלי מחצית משטח הדירות. המערערים העלו טענות נוספות:
-
לחלק מהשותפים יש חלקים קטנים שאינם מאפשרים קבלת דירה שלמה.
-
רישום בית משותף יביא לטענתם לירידת ערך כללית של הנכס.
-
המכירה הכפויה של כל המבנה תשיא מחיר גבוה יותר בשוק החופשי.
מנגד, המשיב טען כי הבניין מתאים לחלוטין לחלוקה בעין. יחד עם זאת, הפיכת המבנה לבית משותף מעניקה לכל שותף דירה עצמאית. לכן, בית המשפט חייב להעדיף חלוקה זו על פני מכירה כפויה. המשיב הדגיש כי מכירה תפגע בזכותו להמשיך להחזיק בדירותיו.
הכרעת בית המשפט העליון: פירוק שיתוף ברישום בית משותף קודם למכירה
השופט חיים כהן כתב את פסק הדין המרכזי. מאידך, בית המשפט דחה את כל טענות המערערים. ראשית, נקבע כי חלוקת בית לדירות נפרדות מהווה חלוקה בעין לכל דבר. סעיף 54 לחוק הופך כל דירה למושא בעלות נפרד ועצמאי לחלוטין.
שנית, בית המשפט הבהיר את סוגיית נטלי ההוכחה. מצד שני, הכלל הבסיסי קובע כי שיתוף מקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין. כל דרך אחרת מהווה חריג לכלל. משכך, הנטל להוכיח כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר מוטל על הטוען למכירה.
מ״מ הנשיא לנדוי הוסיף נימוק עקרוני ומכריע בפסק דינו. לסיכום, הוא קבע כי אין בלשון החוק שום עדיפות לסעיף 40 על פני סעיף 42. להפך, ראוי להעדיף בדרך כלל את הפיכת המבנה לבית משותף על פני מכירתו. השופט יצחק כהן הסכים עם נימוקי מ״מ הנשיא.
כפועל יוצא, בית המשפט העליון פסק ביום 16.05.1979 כי יש לדחות את הערעור. השופטים חייבו את המערערים בהוצאות משפט. ההכרעה ביססה את מעמדו של הרישום כבית משותף כפתרון עדיף על מכירה.
אזהרה: שותף הדורש למכור נכס הראוי לרישום כבית משותף עלול לשאת בהוצאות משפט כבדות, אם לא יוכיח נזק ממשי ומוכח שייגרם מהרישום.
מה עושים בהליך פירוק שיתוף ברישום בית משותף?
ניהול תביעה לחלוקת מבנה מחייב היערכות מקצועית מדויקת. הנה הצעדים המרכזיים לקידום ההליך המשפטי:
-
בדיקת התאמה תכנונית. בוחנים באמצעות מהנדס או מודד האם המבנה עומד בתנאי הרישום.
-
הגשת תובענה מנומקת. מגישים תביעה לפירוק שיתוף לבית משפט השלום המוסמך.
-
מינוי מומחה מטעם בית המשפט. בית המשפט ממנה מודד או שמאי להכנת תשריט חלוקה מפורט.
-
קביעת תשלומי איזון. השמאי מעריך את שווי הדירות וקובע פיצוי לשותפים בעלי חלקים קטנים.
-
מתן צו ללשכת המפקח. בית המשפט מורה למפקח על רישום מקרקעין לרשום את צו הבית המשותף.
שאלות ותשובות
האם כל שותף יכול לדרוש פירוק שיתוף ברישום בית משותף?
כן, כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לתבוע את פירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק. אם המקרקעין כוללים מבנה הראוי להירשם כבית משותף. זכותו של השותף לבקש את הפעלת סעיף 42 לחוק. בית המשפט אינו תלוי בהסכמת יתר השותפים לצורך בחינת בקשה זו.
מה קורה כאשר חלקי השותפים אינם שווים במדויק?
במקרים רבים שטח הדירות אינו תואם בדיוק את שיעור הבעלות של כל שותף. סעיף 42(ב) לחוק מסמיך את בית המשפט לקבוע תשלומי איזון כספיים. שותף שמקבל דירה בעלת ערך עודף ישלם פיצוי כספי לשותף שקיבל זכויות פחותות.
מי נושא בנטל ההוכחה לגבי נזק מפירוק השיתוף?
בית המשפט העליון קבע מפורשות כי הנטל רובץ על השותף שמתנגד לחלוקה בעין. מי שטוען כי רישום המבנה יגרום הפסד ניכר חייב להוכיח זאת בראיות מוצקות. ללא הוכחה כזו, בית המשפט יעדיף את חלוקת הדירות על פני מכירת המבנה לצד שלישי.
האם דרושה הסכמת רוב השותפים לצורך רישום כבית משותף בהליך משפטי?
לא, דרישת הרוב המופיעה בסעיף 143 לחוק חלה על רישום מנהלי מרצון בלבד. לעומת זאת, במסגרת תביעה משפטית לפירוק שיתוף, סעיף 42 גובר. די ביוזמתו של שותף בודד כדי להעניק לבית המשפט סמכות להורות על הרישום.
מדוע בית המשפט מעדיף חלוקה בעין על פני מכירה כפויה?
הקניין של אדם בנכס מקרקעין זוכה להגנה חוקתית רחבה. חלוקה בעין מאפשרת לבעלים להמשיך להחזיק בנכס ממשי ולא בכסף מזומן. לכן, המכירה נתפסת כפגיעה קשה יותר, שאין להצדיקה כאשר קיימת אפשרות מעשית לחלוקת הדירות.
