בקצרה: בית משפט השלום בחיפה, בת״א 17053-07-21, חייב יזם בנייה לשלם לרוכש דירה סך כולל של כ-260 אלף ש״ח: 134,165 ש״ח בגין איחור של 21 חודשים ותשעה ימים במסירת הדירה, 108,240 ש״ח בגין ליקויי בנייה (בעיקר רטיבות), ו-18,000 ש״ח בגין עוגמת נפש. בית המשפט דחה את התביעה לפיצוי בגין דיור חלופי ואבדן שעות עבודה.
רוכשי דירות בישראל נתקלים לא פעם בליקויי בנייה ואיחורים במסירת הדירה. תביעת פיצויים נגד קבלן בנייה מהווה כלי משפטי חשוב להגנה על זכויותיהם. מאמר זה יציג ניתוח מקרה מבית משפט השלום בחיפה, ת״א 17053-07-21, מתן בן שטרית נ' ספייס בניה ויזמות בע״מ, אשר ניתן ביום 26.09.2024. נלמד על ההליכים המשפטיים, טענות הצדדים וההחלטה השיפוטית, ונבין את המשמעויות לרוכשי דירות. להרחבה ראו: פיצויים על עיכוב מסירת דירה: כל מה שצריך לדעת.
מתן בן שטרית רכש דירת מגורים בפרויקט 'פיבקו על הים' בחיפה מחברת ספייס בניה. ויזמות בע״מ (הנתבעת). חוזה המכר בין הצדדים נחתם ביום 24.4.14. החוזה קבע כי הדירה תימסר תוך 30 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה. לעיון נוסף: הפרת חוזה המכר: זכות הקיזוז של הנתבעים.
היתר הבנייה ניתן ביום 20.5.15, ועל כן מועד המסירה החוזי נקבע ליום 20.11.17.
התובע טען כי הדירה נמסרה באיחור ניכר, רק ביום 31.5.20, כלומר באיחור של 41 חודשים. בנוסף, הוא טען לקיומם של ליקויים רבים בדירה, ובמיוחד ליקויי רטיבות חמורים. בנוסף, פרוטוקול המסירה נחתם 'תחת מחאה' ביום 29.8.19, כשהדירה, לטענת התובע, לא הייתה ראויה למגורים.
| ראש נזק | פסיקת בית המשפט |
|---|---|
| איחור במסירה | 21 חודשים ו-9 ימים; פיצוי נוסף של 134,165 ש״ח |
| ליקויי בנייה (בעיקר רטיבות) | פיצוי של 108,240 ש״ח |
| עוגמת נפש | 18,000 ש״ח |
| אבדן שעות עבודה | נדחה |
| דיור חלופי | נדחה |
טענות הצדדים
התובע דרש פיצויים בגין האיחור במסירה ועלות תיקון הליקויים. עם זאת, הוא העריך את שווי דמי השכירות לדירה דומה בסכום של 6,500 ש״ח לחודש. והגיש חוות דעת שמאי מטעמו. כמו כן, הוא דרש פיצויים בגין עוגמת נפש, אבדן שעות עבודה ודיור חלופי.
מנגד, הנתבעת טענה כי האיחור במסירה נגרם מנסיבות שאינן בשליטתה. כתוצאה מכך, היא הציגה היתר בנייה מיום 20.5.15 וטענה כי מועד המסירה בפועל היה ביום 6.6.19. עם קבלת טופס 4. בנוסף, היא טענה כי התובע מנע ממנה לבצע תיקונים בדירה לפני הגשת התביעה וגם במהלכה.
השאלה המשפטית המרכזית בתיק
השאלה המשפטית שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם התובע זכאי לפיצויים בגין האיחור במסירת הדירה, ובגין ליקויי בנייה רבים. בית המשפט בחן את הדברים בהתחשב בחוזה המכר, הוראות חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973. ותקנות סדר הדין האזרחי. נושא קשור: המסגרת המשפטית: חוק המכר (דירות).
אזהרה: טענת יזם ל"נסיבות שאינן בשליטתו" כהצדקה לאיחור במסירה אינה מתקבלת אוטומטית. במקרה שתואר, בית המשפט דחה טענה זו מאחר שהנתבעת לא הביאה כל הוכחה לכך, ולא הסתפק בטענה כללית בלבד.
הכרעת בית המשפט ונימוקיה
בית משפט השלום בחיפה, מפי כב' השופטת רויטל באום, קיבל את התביעה בחלקה. לדוגמה, בית המשפט קבע כי מועד קבלת היתר הבנייה בפרויקט היה ביום 20.5.15. לפיכך, מועד המסירה החוזי היה ביום 20.11.17. בית המשפט קבע כי מועד המסירה בפועל היה ביום 29.8.19, מועד חתימת פרוטוקול המסירה.
ולא מועד קבלת טופס 4 כטענת הנתבעת.
לכן, בית המשפט קבע כי הנתבעת איחרה במסירת הדירה לתובע ב-21 חודשים ותשעה ימים (מיום 20.11.17 ועד ליום 29.8.19). הוא דחה את טענת הנתבעת לאיחור במסירה בגין נסיבות שאינן בשליטתה. מאחר שלא הובאה כל הוכחה לכך.
פיצוי בגין איחור במסירה
בית המשפט חישב את הפיצויים בגין איחור במסירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות). כלומר, בנוסחו לפני תיקון 9 (מיולי 2022). חוק זה קובע כי אם האיחור עולה על שישים ימים. ישולם פיצוי על כל תקופת האיחור.
הפיצוי חושב לפי דמי שכירות של דירה דומה. אולם, מוכפלים ב-1.5 לשמונה החודשים הראשונים וב-1.25 לאחר מכן.
מומחה בית המשפט העריך את דמי השכירות החודשיים הראויים בסכום שנע בין 4,900 ש״ח ל-5,000 ש״ח לשנים הרלוונטיות. אמנם, סכומים אלו גבוהים מהפיצוי החוזי שנקבע בחוזה המכר (3,000 ש״ח לחודש). בית המשפט קיבל את הערכת מומחה בית המשפט. ובסך הכול חייב את הנתבעת בפיצוי נוסף של 134,165 ש״ח (לאחר ניכוי סכום של 55,000 ש״ח ששולם כבר לתובע). בנושא זה קראו גם: כשהמסמכים הוגשו לאחר הפטירה: בית המשפט מכיר בזכויות בן.
לתשומת לב: החישוב שתואר מתבסס על נוסח סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) כפי שהיה עובר לתיקון 9 מיולי 2022, כפי שצוין בפסק הדין עצמו. תביעה חדשה בנוגע לחוזה שנחתם לאחר התיקון עשויה להיבחן לפי הנוסח המעודכן של הסעיף, ומומלץ לבדוק זאת מול עורך דין.
פיצוי בגין ליקויי בנייה
בית המשפט דחה את בקשת התובע כי הנתבעת תבצע את התיקונים בעצמה. ואולם, הוא קבע כי התובע הוא זה שמנע את ביצוע התיקונים על ידי הנתבעת במהלך ההליך. בכך שביקש להמתין תקופה ארוכה לביצועם. התנהלות זו סתרה את הוראות תקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי.
האוסרת על בעל דין לנקוט בפעולה המשהה את ניהול ההליך.
לפיכך, בית המשפט קבע כי הנתבעת תשלם לתובע את עלויות התיקונים. יחד עם זאת, הוא הסתמך על חוות דעת מומחה בית המשפט ועדכוניו, אך סטה ממנה בשני עניינים: ראשית. בנוגע לעלות תיקון הריצוף. בית המשפט הגדיל את הפיצוי לסכום של 12,000 ש״ח (בתוספת מע״מ) במקום 5,000 ש״ח.
הוא נימק זאת בכך שהצעת המומחה להשתמש בריצוף מחדר אחר אינה מקובלת. מאידך, שכן התובע זכאי לריצוף אחיד בדירתו החדשה.
שנית, בנוגע לפגמים אסתטיים בחדר הרחצה ובמרפסת. בית המשפט קבע פיצוי בשיעור של 75% מעלות התיקון (4,500 ש״ח בתוספת מע״מ) במקום 50%. השופטת ציינה כי פיצוי נמוך מדי עלול לעודד קבלנים שלא להקפיד על איכות העבודה. בסך הכל, בית המשפט חייב את הנתבעת בפיצוי של 108,240 ש״ח בגין ליקויי בנייה.
עוגמת נפש, אבדן שעות עבודה ודיור חלופי
בית המשפט הכיר בעוגמת הנפש שנגרמה לתובע עקב הליקויים, בפרט ליקויי הרטיבות. והעיסוק הרב סביב הנושא. הוא פסק לתובע פיצוי בסכום של 18,000 ש״ח בגין עוגמת נפש. עם זאת, הוא דחה את דרישת התובע לפיצוי בגין אבדן שעות עבודה.
בציינו כי רכיב זה כלול בפיצוי על עוגמת נפש.
הדרישה לפיצוי בגין דיור חלופי נדחתה גם היא. התובע לא פינה את הדירה בפועל לצורך ביצוע תיקונים. וגם לא הוכח שהדירה מושכרת כיום או שיידרש דיור חלופי. אם התיקונים יבוצעו על ידי התובע עצמו.
השלכות פסק הדין
פסק הדין מדגיש מספר עקרונות חשובים בתחום תביעת פיצויים נגד קבלן בנייה: ראשית. חשיבות עמידה במועדים החוזיים למסירת דירה. קבלנים חייבים לעמוד בהתחייבויותיהם ולמסור דירות ללא ליקויים מהותיים במועד.
שנית, פסק הדין מבהיר את האחריות של רוכשי דירות לנקוט בצעדים סבירים לניהול ההליך המשפטי. עיכובים בלתי מוצדקים בביצוע תיקונים עלולים לפגוע בזכותם לקבלת פיצויים עבור דיור חלופי או לדחיית ביצוע התיקונים על ידי הקבלן. שלישית, בית המשפט מוכן לסטות מחוות דעת מומחה מטעמו כאשר השיקולים המקצועיים מנוגדים לעקרונות משפטיים או למדיניות ראויה של עידוד קבלנים לבצע עבודות באיכות גבוהה.
-
תיעוד מלא: לתעד בכתב ובתמונות כל ליקוי וכל איחור, כולל תאריכים מדויקים.
-
שיתוף פעולה עם תיקונים: לאפשר ליזם לתקן ליקויים בזמן סביר, שכן עיכוב מכוון בכך עלול לפגוע בזכאות לפיצוי.
-
חוות דעת שמאי ומומחה: להזמין חוות דעת מקצועית לתמיכה בגובה הנזק הנטען.
-
בדיקת נוסח החוק הרלוונטי: לוודא איזה נוסח של סעיף 5א לחוק המכר (דירות) חל על ההסכם, לפני ואחרי תיקון 9.
-
פנייה לעורך דין: להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין להערכת סיכויי התביעה ולניהולה.
סיכום והמלצות
המקרה של מתן בן שטרית מדגים את המורכבות של תביעת פיצויים נגד קבלן בנייה. חשוב לרוכשי דירות להיות ערניים למועדי המסירה, לתעד ליקויים באופן יסודי. ולפעול באופן מסודר מול הקבלן ומול בית המשפט. שמירה על התנהלות נאותה בהליך המשפטי הינה קריטית לקבלת סעדים הולמים.
בנוסף, רוכשי דירות צריכים להבין את זכויותיהם בנוגע לפיצויי איחור במסירה וליקויי בנייה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין כבר בשלבים הראשונים. כדי למקסם את הסיכויים להצלחה ולקבל את הפיצוי המגיע להם. מי שמעוניין להעמיק בתחום המקרקעין, לרבות קנייה, מכירה וליקויי בנייה, יכול לקרוא על עורך דין מקרקעין לליקויי בנייה ולרכישת דירה. מי שמתמודד עם ליקויי רטיבות ונזקי רכוש דומים יכול להיעזר בעורך דין נזיקין לנזקי רכוש ורטיבות בדירה, ומי שהמחלוקת שלו נסבה על הפרת חוזה מכר יכול לפנות לעורך דין משפט אזרחי לחוזים ותביעות.
גובה הפיצוי בתביעת ליקויי בנייה ואיחור במסירה תלוי בעובדות המקרה ובנוסח ההסכם. לבחינת זכויותיכם מול היזם או הקבלן, פנו אלינו בטלפון 1-700-555-996.
שאלות ותשובות נפוצות על תביעת פיצויים נגד קבלן בנייה
איך מחושב פיצוי על איחור במסירת דירה?
הפיצוי מחושב לפי דמי השכירות הראויים לדירה דומה, כשהם מוכפלים במקדם גבוה יותר (1.5) לשמונה החודשים הראשונים של האיחור, ובמקדם נמוך יותר (1.25) לתקופה שלאחר מכן, בהתאם לנוסח סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) שהיה בתוקף במועד ההסכם.
ממתי סופרים את תקופת האיחור, ממועד החתימה על ההסכם או ממועד היתר הבנייה?
לרוב נקבע מועד יעד לפי מספר חודשים מקבלת היתר הבנייה, כפי שנקבע בהסכם המכר. במקרה שתואר, מועד המסירה החוזי נקבע 30 חודשים ממועד קבלת ההיתר, ולא ממועד חתימת ההסכם.
מה קובע את מועד המסירה בפועל: פרוטוקול המסירה או טופס 4?
בית המשפט קבע כי המועד הקובע הוא מועד חתימת פרוטוקול המסירה בפועל, ולא מועד קבלת טופס 4, כאשר הדיירים מקבלים את הדירה בפועל בשלב מאוחר יותר.
האם סירוב לאפשר ליזם לתקן ליקויים פוגע בזכאות לפיצוי?
כן, עיכוב מכוון בביצוע תיקונים עלול להיחשב כהתנהלות שאינה תקינה בניהול ההליך, ולפגוע בזכאות לסעדים מסוימים, כפי שנקבע במקרה שתואר לגבי הדרישה לביצוע תיקונים על ידי הנתבעת בלבד.
האם ניתן לקבל פיצוי גבוה יותר מהערכת מומחה בית המשפט?
כן, בית המשפט רשאי לסטות מחוות דעת המומחה כאשר קיימים שיקולים משפטיים או מדיניות ראויה המצדיקים זאת, כפי שקרה במקרה שתואר לגבי עלות תיקון הריצוף ואחוז הפיצוי בגין הפגמים האסתטיים.
מתי כדאי לפנות לעורך דין בתביעת ליקויי בנייה נגד קבלן?
מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין בשלב מוקדם, מיד עם גילוי הליקויים או האיחור, כדי לתעד את הנזק כראוי, להזמין חוות דעת מקצועית ולבנות את התביעה בצורה שתמקסם את סיכויי ההצלחה.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
