לא. בית המשפט העליון קבע כי מי שמבקש תיקון של לוח זכויות באיחור חייב לספק הסבר סביר לשיהוי. ללא נימוק משכנע, בית המשפט ימחק את התביעה על הסף כדי לשמור על סופיות הליכי ההסדר.
הליכי הסדר מקרקעין נועדו ליצור ודאות משפטית מוחלטת לגבי בעלות בקרקעות. רבים מגלים באיחור כי זכויותיהם לא נרשמו כראוי. במצב כזה, פנייה אל בית המשפט בתביעה של תיקון לוח זכויות דורשת עמידה ברף ראייתי מחמיר והצדקה מלאה לשיהוי.
פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ״ט-1969 מסדירה את הליך רישום הזכויות. בנוסף, במסגרת ההליך מפרסם פקיד ההסדר את לוח התביעות ולאחר מכן את לוח הזכויות הסופי.
סעיף 59 לפקודה מאפשר לאדם שנפגע מרישום בלוח הזכויות להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי. עם זאת, סעיף 37 לפקודה דורש סיבה סבירה לאיחור כבר בעת הגשת תביעה מאוחרת ללוח התביעות.
לפיכך, בית המשפט דורש נימוק כבד משקל כאשר תובע מבקש לפתוח מחדש את לוח הזכויות לאחר שכל שלבי ההסדר הסתיימו. עם זאת, הדרישה מונעת מצב שבו תובעים יעדיפו להמתין לסיום כל הפעולות במקום להשתתף בהליך הסדיר.
נסיבות ההליך: ע״א 827/86 סלמאן נגיב סלמאן נגד מדינת ישראל
בפסק הדין בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, נדון ע״א 827/86. כתוצאה מכך, סלמאן נגיב סלמאן ועבדאללה אסעד חוסין נ' מדינת ישראל. פסק הדין ניתן ביום 29.11.1990 על ידי השופטים ד' לוין, ג' בך ומ' בן-יאיר.
ההליך עסק בחלקה 6 בכפר ירכא, אשר הורכבה לפני הליכי ההסדר מארבע חלקות: 3א', 3ב'. לעומת זאת, 5א' ו-6 המקורית. בשנת 1960 פורסם לוח התביעות לגבי החלקות.
המערער 1 הגיש תביעות לגבי שלוש חלקות אך לא תבע את חלקה 6 המקורית. לדוגמה, המערער 2 לא הגיש תביעה לגבי אף אחת מהחלקות. בהמשך לכך, הצדדים הגיעו לפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין. ולפיה שלוש החלקות נרשמו על שם המדינה.
פקיד ההסדר פרסם את לוח הזכויות בשנת 1974. לדוגמא, בחודש נובמבר 1974 הגישו המערערים ערעור על הלוח בנוגע לחלקה 6 כולה. בית המשפט המחוזי בחיפה מחק את התביעה לחלקה 6 המקורית בשל היעדר מסמכים. אך איפשר הגשת תביעה חדשה.
המערערים הגישו תביעה חדשה רק בשנת 1984, ושוב תבעו את כל החלקה. כלומר, בית המשפט המחוזי מחק את התביעה על הסף, והמערערים פנו אל בית המשפט העליון.
שימו לב: טעות סובייקטיבית של תובע אינה מהווה בהכרח נימוק מספק לפתיחת לוח הזכויות לאחר פרסומו.
טענות הצדדים בסוגיית תיקון לוח זכויות
המערערים טענו בתצהיריהם כי נפלה שגגה בתום לב בעת הגשת התביעות המקוריות. אולם, לדבריהם, הם האמינו כי תביעותיהם הקודמות כללו גם את חלקה 6 המקורית.
בנוסף, טענו המערערים כי המדינה השהתה את בקשת המחיקה על הסף במשך תקופה ארוכה. אמנם, לטענתם, לא היה ראוי לקבל את בקשת המדינה לאחר שחלפו דיונים רבים בתיק.
המדינה טענה מנגד כי המערערים ישבו בחיבוק ידיים לאורך כל שלבי ההסדר. ואולם, יתרה מכך, המערערים לא הציגו מסמכים המעידים על החזקת הקרקע בתקופת המנדט או לאחריה.
החלטת בית המשפט העליון ונימוקיו
השופט ג' בך, בהסכמת השופטים ד' לוין ומ' בן-יאיר, דחה את הערעור במלואו. יחד עם זאת, בית המשפט קבע כי המבקש תיקון של לוח זכויות חייב לנמק את שיהויו הרב.
בית המשפט ביסס את עמדתו על שורת נימוקים משפטיים ועובדתיים:
-
החובה לנמק איחור לפי סעיף 59 לפקודה נובעת מהצורך לשמור על מטרות ההסדר.
-
קל וחומר מסעיף 37 לפקודה: אם בשלב לוח התביעות נדרש הסבר סביר. דרישה זו מתחזקת בסיום ההסדר.
-
המערערים השתתפו בהליכי ההסדר באזור ויכלו לראות בלוח התביעות כי החלקה אינה כלולה.
-
המדינה לא השהתה את עמדתה, שכן לא התקיים דיון לגופו של עניין. ותקנות סדר הדין מאפשרות מחיקה בכל שלב.
-
סיכויי התביעה היו קלושים מאחר שהמערערים לא צירפו מסמכי החזקה בקרקע.
לבסוף, חייב בית המשפט את המערערים בהוצאות המשיב בסך 5,000 ש״ח.
השוואת שלבי ההשגה בהליכי הסדר מקרקעין
החוק מעניק הזדמנויות שונות להעלות טענות לאורך שלבי ההסדר. הטבלה הבאה מציגה את ההבדלים המרכזיים בין השלבים השונים:
השוואה בין שלבי הגשת תביעות והשגות בהליכי הסדר זכויות במקרקעין שלב בהליך בסיס חוקי דרישת הנמקה לאיחור סיכון למחיקה על הסף לוח תביעות (הגשה מאוחרת)סעיף 37 לפקודת ההסדר הוכחת סיבה סבירה בפני פקיד ההסדר נמוך עד בינוני, בכפוף לשיקול דעת לוח זכויות סופי סעיף 59 לפקודת ההסדר הוכחת נימוק כבד משקל וראיות מוצקות גבוה ביותר בהיעדר הסבר מספק
אזהרה: התעלמות מפרסום לוחות התביעות והזכויות עלולה להביא לאובדן מוחלט של הזכויות בקרקע ללא אפשרות לתקן את הרישום.
מה עושים בעת גילוי טעות ברישום מקרקעין
אם גיליתם כי זכותכם במקרקעין מוסדרים אינה מופיעה ברישום, חשוב לפעול במהירות ובאופן מסודר:
-
איסוף מסמכים היסטוריים. אתרו נסחי רישום ישנים, שטרי מכר או ראיות להחזקה רציפה בקרקע.
-
בדיקת סטטוס ההליך. בררו באיזה שלב מצוי ההסדר והאם פורסם לוח תביעות או לוח זכויות.
-
גיבוש הסבר מפורט לשיהוי. נסחו נימוק ברור ומגובה בראיות המסביר מדוע לא פעלתם במועדים הקבועים.
-
הגשת תובענה לבית המשפט המוסמך. הגישו בקשה מסודרת המפרטת את כל עילות התביעה לפי הדין.
שאלות ותשובות
האם בית המשפט מוחק אוטומטית כל תביעה שהוגשה באיחור?
לא. בית המשפט העליון הבהיר. כי ההלכה אינה דווקנית ומותירה שיקול דעת רחב לשופט לבחון את נסיבות המקרה וסיכויי התביעה.
מה נחשב להסבר סביר לשיהוי בתביעה כזו?
הסבר סביר עשוי לכלול נסיבות אובייקטיביות שמנעו מהתובע לדעת על ההליך. כגון מחלה קשה או היעדרות כפויה, אך לא טעות בהבנת המצב.
האם ניתן להעלות טענת מחיקה על הסף בכל שלב של המשפט?
כן. תקנות סדר הדין האזרחי מאפשרות לצדדים להגיש בקשה לסילוק על הסף בכל שלב. בייחוד כאשר טרם החל דיון לגופו של עניין.
מדוע חשוב להציג ראיות על החזקה בתקופת המנדט?
ראיות היסטוריות מבססות את סיכויי התביעה המהותיים ומסייעות לשכנע את בית המשפט. כי לא מדובר בתביעת סרק שנולדה באיחור.
לסיכום, הליכי הסדר מקרקעין מציבים רף מחמיר על המבקשים לפתוח מחדש רישומים סופיים. פסק הדין בע״א 827/86 מלמד. כי בתי המשפט לא יאפשרו פגיעה ביציבות המרשם ללא הסבר מוצק ומשכנע לשיהוי. במקרה של מחלוקת על רישום קרקע, מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משפטי מקצועי לבחינת סיכויי ההליך.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. בהתאם, הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
