לפני שמדברים על מחיר, יש שאלה אחת שקובעת את רוב לוח הזמנים של עסקה בראשון לציון: איפה בדיוק רשומות הזכויות בנכס, ולמי שייכת הקרקע.
שתי הצורות השכיחות שאינן "טאבו רגיל" הן קרקע בחכירה מרשות מקרקעי ישראל וזכויות הרשומות אצל חברה משכנת. בשתיהן העסקה אפשרית לגמרי - אבל היא דורשת צעדים נוספים שמי שלא ידע עליהם מגלה בדרך.
לאן פונים בכל סוג עניין
| מה אתם צריכים | לאן |
|---|---|
| סכסוך בבית משותף - תחזוקה, הצמדות, ועד הבית | המפקח על הבתים המשותפים |
| פירוק שיתוף, חזקה, שימוש, הסגת גבול, פינוי | בית משפט השלום בראשון לציון |
| תביעה להכרה בבעלות, או תביעה מעל 2.5 מיליון ש"ח | המחוזי בלוד |
| אישור להעברת זכויות בקרקע מוחכרת | רשות מקרקעי ישראל |
| אימות זכויות שאינן רשומות בטאבו | החברה המשכנת שמנהלת את הרישום |
שתי השורות האחרונות אינן הליכים משפטיים בכלל - ובדיוק לכן הן השלב שבו עסקאות נתקעות.
בתי המשפט שיושבים בראשון לציון: השלום, לנוער ולתביעות קטנות. פרטי קבלת קהל בדף הרשמי ב-gov.il.
קרקע בחכירה מרמ"י - מה זה מוסיף לעסקה
חלק ניכר מהקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה, והמחזיק בהן הוא חוכר ולא בעלים. זה לא פוגם בעסקה, אבל מוסיף לה שלב:
- העברת הזכויות טעונה אישור רמ"י, והוא ניתן בלוח זמנים של הרשות - לא של הצדדים.
- יש לבדוק אם הזכויות מהוונות. נכס שהוון עובר בפשטות יחסית; נכס שלא הוון עשוי לחייב תשלום לרמ"י בעת העברה.
- צריך לומר בחוזה מי נושא בתשלום הזה ומה קורה אם האישור מתעכב. חוזה ששותק על כך מייצר סכסוך בדיוק בשלב הרגיש.
חברה משכנת - כשהדירה לא רשומה בטאבו
בבניינים שרבים מהם ותיקים, הבית המשותף טרם נרשם, והזכויות מנוהלות במרשם של חברה משכנת. מה שזה אומר בפועל:
- נסח טאבו לא יוכיח לכם דבר. האימות נעשה מול החברה המשכנת, ורק ממנה.
- הבטחת הזכויות עובדת אחרת - אין הערת אזהרה בטאבו, ולכן משתמשים באמצעים אחרים להגנת הקונה.
- עיכובים במשכנתא. בנקים מבקשים מסמכים נוספים מהחברה המשכנת, וזה לוקח זמן שצריך לתמחר בלוח התשלומים.
- אחרי רישום הבית המשותף ניתן להשלים רישום בלשכת רישום המקרקעין - צעד שכדאי לעשות ולא לדחות.
ליקויי בנייה - מי צריך להוכיח מה
בעיר שבנויה הרבה זו השאלה השכיחה אחרי המסירה. החוק מחלק את הזמן לשתי תקופות, וההבדל ביניהן הוא על מי נטל ההוכחה:
- תקופת הבדק - מתחילה במסירה. בתקופה הזו המוכר הוא שצריך להוכיח שהליקוי נגרם באשמת הרוכש. אורך התקופה משתנה לפי סוג הליקוי - צנרת, איטום, ריצוף ומעלית אינם זהים.
- תקופת האחריות - באה אחריה. כאן הנטל מתהפך, והרוכש הוא שצריך להוכיח שהליקוי נובע מהבנייה.
שתי טעויות שעולות בזכות:
- לא להודיע בזמן. יש חובה להודיע על ליקוי תוך זמן סביר מגילויו. הודעה בכתב, עם תיעוד ותמונות, שווה יותר מעשר שיחות טלפון.
- לא לתת לקבלן לתקן. למוכר עומדת הזכות לתקן את הליקוי. רוכש שמזמין קבלן אחר ותובע את העלות עלול למצוא את עצמו בלי עילה.
המדריך המלא לתחום נמצא בעמוד עורך דין מקרקעין ונדל"ן - מה בודקים לפני חתימה ואיך מממשים זכויות.
תחומים נוספים בראשון לציון
לרשימת בתי המשפט, הרשויות וכל תחומי הליווי בעיר: עורך דין בראשון לציון.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין בעלות לחכירה מרמ"י?
בחכירה הקרקע שייכת למדינה והמחזיק הוא חוכר. העסקה אפשרית, אבל העברת הזכויות טעונה אישור רמ"י, וצריך לבדוק אם הזכויות מהוונות.
הדירה לא רשומה בטאבו - זו בעיה?
לא בהכרח. בבניינים שבהם הבית המשותף טרם נרשם, הזכויות מנוהלות בחברה משכנת. האימות נעשה מול החברה, והבטחת הזכויות עובדת באמצעים אחרים מהערת אזהרה.
למה המשכנתא מתעכבת בנכסים כאלה?
כי הבנק דורש מסמכים נוספים מהחברה המשכנת או מרמ"י. את הזמן הזה צריך לתמחר מראש בלוח התשלומים, ולא לגלות אותו אחרי החתימה.
סכסוך עם ועד הבית - לבית משפט?
לרוב לא. סכסוכי תחזוקה, הצמדות והחלטות ועד נדונים בפני המפקח על הבתים המשותפים.
מה ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות?
בתקופת הבדק המוכר הוא שצריך להוכיח שהליקוי נגרם באשמת הרוכש. בתקופת האחריות הנטל מתהפך. אורך תקופת הבדק משתנה לפי סוג הליקוי.
גיליתי ליקוי - להזמין קבלן ולתבוע את העלות?
לא מיד. למוכר עומדת הזכות לתקן, ויש חובה להודיע לו תוך זמן סביר מגילוי. כדאי להודיע בכתב ולתעד בתמונות.
ייעוץ במקרקעין לתושבי ראשון לציון
שיחה קצרה תבהיר מה עומד לכם, מה המועדים ומה הצעד הבא. בלי התחייבות.
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. פרטי בתי המשפט והרשויות נלקחו ממאגרי הנתונים הפתוחים של מדינת ישראל; לפרטים מעודכנים יש לפנות לאתר הרשמי של כל גוף.
