בנק אינו חייב על פי חוק להעניק אשראי או משכנתא, ואין הוראת חוק המחייבת אותו למסור נימוק כתוב ומפורט לדחיית בקשה. עם זאת, הבנק אינו רשאי לסרב מטעמים אסורים, ובכללם אפליה מחמת מין, גזע, דת, לאום, גיל, נטייה מינית או מוגבלות, לפי חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים, התשס"א-2000. לקוח שסבור שהסירוב היה פסול או שהתנהלות הבנק הייתה לקויה יכול לפנות ליחידה לפניות הציבור של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, ובמקרים מתאימים לבית המשפט.
סירוב בקשת משכנתא הוא רגע מתסכל, במיוחד כאשר כבר נחתם הסכם רכישה או שולמה מקדמה. הצעד הראשון הוא להבין מה בדיוק החוק מחייב, ומה לא. הבנה מדויקת של גבולות החובה של הבנק חוסכת ציפיות שווא ומאפשרת לפעול נכון.
מה הבנק חייב ומה אינו חייב
מתן אשראי הוא החלטה עסקית של הבנק, והוא כפוף להוראות ניהול בנקאי תקין של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, ובהן מגבלות על שיעור המימון ועל יחס ההחזר להכנסה. אין בחוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981, חובה כללית להעניק משכנתא לכל מבקש.
מה כן חל על הבנק: חובת תום לב בניהול משא ומתן, איסור הטעיה ואיסור אפליה. בנוסף, הבנק כפוף לחובת גילוי נאות בכל הנוגע לתנאי העסקה שהוא כן מציע. אם קיבלתם אישור עקרוני והבנק חזר בו, מדובר בסיטואציה שונה מסירוב מלכתחילה, ויש לבחון את נוסח האישור ואת התנאים שנקבעו בו.
אזהרה: אל תסתמכו על טענה שרווחת ברשת ולפיה "החוק מחייב את הבנק לתת נימוק כתוב". חובה כזו אינה קיימת בנוסח החוק. בקשה לנימוק כתוב היא צעד מעשי נכון וכדאי, אך היא אינה זכות שניתן לאכוף בבית המשפט מכוח הוראת חוק ייעודית.
סיבות נפוצות לדחיית בקשת משכנתא
| הסיבה | המשמעות | הצעד המעשי |
|---|---|---|
| היסטוריית אשראי בעייתית | נתוני אשראי שליליים, שיקים שחזרו או תיקי הוצאה לפועל | הפקת דוח נתוני אשראי, תיקון רישומים שגויים והסדרת חובות פתוחים |
| יחס החזר להכנסה גבוה | ההחזר החודשי המבוקש גבוה מדי ביחס להכנסה הפנויה | הקטנת סכום ההלוואה, הארכת התקופה או צירוף לווה נוסף |
| הכנסה לא יציבה | עצמאי בתחילת דרכו, עבודה זמנית או הכנסה שאינה מתועדת | הצגת דוחות שומה, אישורי רואה חשבון ותקופת ותק ארוכה יותר |
| בעיה בנכס עצמו | בעיות רישום, חריגות בנייה או שווי שמאי נמוך מהצפוי | הסדרת הרישום מול הרשויות ובחינה משפטית של מצב הזכויות |
| ערבויות ובטוחות | הבנק מבקש בטוחה נוספת או ערב | בחינת ההשלכות על הערב לפני חתימה |
אם הסירוב נובע מהגבלות בנקאיות קודמות, כדאי לבדוק גם את מצב החשבון עצמו. ראו: גריעת שיקים מרשימת המוגבלים: מדריך מקיף. אם נדרשתם לצרף ערב, בדקו תחילה את ההגנות החלות עליו: ערבות לחוב של אחר: הגנות חוק הערבות לערב יחיד.
איך פועלים אחרי סירוב: שלב אחר שלב
- בקשו הסבר בכתב. גם אם אין חובה חוקית, בקשה מנומקת בכתב לרוב תיענה, והיא יוצרת תיעוד. פנו לבנקאי המטפל ובמקביל למוקד שירות הלקוחות של הבנק.
- הפיקו דוח נתוני אשראי. הדוח מתקבל ממאגר נתוני האשראי של בנק ישראל, ומאפשר לזהות רישום שגוי או חוב שנשכח.
- תקנו את מה שניתן לתקן. סגירת הלוואות קטנות, הסדרת מסגרות אשראי, הצגת הכנסה נוספת או הקטנת סכום הבקשה.
- פנו לבנקים נוספים. לכל בנק מדיניות חיתום משלו. סירוב בבנק אחד אינו מחייב את האחרים.
- הגישו פנייה ליחידה לפניות הציבור של הפיקוח על הבנקים. זו הכתובת הרגולטורית לתלונות על התנהלות בנק. צרפו את כל ההתכתבויות.
- שקלו הליך משפטי. אם עולה חשד לאפליה אסורה, להטעיה או להפרת התחייבות שניתנה באישור עקרוני, בחנו הגשת תביעה בייעוץ עורך דין.
הפנייה לפיקוח על הבנקים היא תלונה, לא ערעור. הפיקוח בוחן את התנהלות הבנק מול הוראות הדין והרגולציה, ויכול להורות לבנק לתקן ליקוי. הוא אינו מחליף את שיקול הדעת העסקי של הבנק ואינו מוסמך לחייב אותו להעניק את ההלוואה.
מתי הסירוב עשוי להיות פסול
סירוב יכול להיות פסול כאשר הוא מבוסס על שיקול אסור ולא על שיקול חיתומי. חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים, התשס"א-2000, אוסר על הפליה במתן שירות ציבורי, ובכלל זה שירותי בנקאות. כמו כן, התנהלות שיש בה הטעיה, הסתרת מידע מהותי או חזרה מהתחייבות שניתנה, עשויה להקים עילה מכוח דיני החוזים ומכוח חובת תום הלב. בכל אחד מהמקרים האלה נדרשות ראיות: התכתבויות, הקלטות שנעשו כדין, מסמכי אישור עקרוני ותיעוד של הפגישות. להיבט האזרחי של תביעה כזו ראו: עורך דין משפט אזרחי: חוזים, לשון הרע ותביעות.
חשוב להבחין בין סירוב לבין התנהלות בנקאית לקויה שגרמה נזק. אם נגרם לכם נזק כספי בשל פעולה שגויה של הבנק, מדובר בעילה נפרדת. ראו: אחריות הבנק בהעברה בנקאית שנגנבה: מדריך מקיף.
טעויות נפוצות
- הסתפקות בהסבר בעל פה. בלי תיעוד קשה מאוד להוכיח מה נאמר ומתי.
- חתימה על הסכם רכישה לפני אישור עקרוני. זו הסיבה המרכזית ללחץ ולנזק. יש לתאם בין לוח הזמנים של העסקה לבין לוח הזמנים הבנקאי, ולעגן בהסכם מנגנון למקרה של סירוב מימון.
- התעלמות מחובות פתוחים. תיק פתוח בהוצאה לפועל משפיע ישירות על תמונת האשראי. ראו: עורך דין הוצאה לפועל: עיקולים, איחוד תיקים וחובות.
- הגשת בקשות מרובות בבת אחת. ריבוי פניות עשוי להשפיע על תמונת האשראי. עדיף לתקן קודם ואז לפנות.
- התעלמות מהיבטי הנכס. חלק מהסירובים נובעים ממצב הזכויות בנכס ולא ממצבו של הלווה. ראו: עורך דין מקרקעין: קנייה, מכירה וליקויי בנייה.
הבנק סירב והעסקה בסיכון? בדיקה מוקדמת של מסמכי הבנק, מצב האשראי ומצב הזכויות בנכס משנה את התמונה. לבדיקת המקרה שלכם: עורך דין בנקים: תביעות נגד בנקים וייצוג.
שאלות ותשובות
האם הבנק חייב לנמק בכתב סירוב למשכנתא?
אין הוראת חוק ייעודית המחייבת נימוק כתוב לדחיית בקשת אשראי. בפועל בנקים נוהגים למסור הסבר לפי בקשה, ומומלץ לדרוש זאת בכתב כדי ליצור תיעוד. היעדר מענה כשלעצמו אינו הפרת חוק, אך הוא רלוונטי לפנייה לפיקוח על הבנקים.
למי פונים כשמרגישים שהבנק פעל שלא כשורה?
ליחידה לפניות הציבור של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל. יש לצרף את כל ההתכתבויות, את בקשת האשראי ואת תשובת הבנק. זו פנייה רגולטורית ולא הליך שיפוטי, ולכן היא אינה מונעת פנייה מקבילה או מאוחרת לבית המשפט.
האם אפשר לפנות לפיקוח בלי עורך דין?
כן. הפנייה פתוחה לכל אדם ואינה מחייבת ייצוג. ליווי משפטי עוזר בעיקר בניסוח מדויק של הטענות ובאיסוף האסמכתאות, ובבחינה אם יש עילה משפטית עצמאית מעבר לתלונה הרגולטורית.
סירוב בבנק אחד אומר שכל הבנקים יסרבו?
לא. לכל בנק מדיניות חיתום ותיאבון סיכון משלו, ותנאי המימון משתנים בין הבנקים. עם זאת, אם הסיבה לסירוב היא נתון אובייקטיבי כמו יחס החזר להכנסה או רישום שלילי במאגר נתוני האשראי, סביר שהיא תשפיע גם במקומות אחרים.
מהן עילות סירוב אסורות?
סירוב המבוסס על מין, גזע, דת, לאום, ארץ מוצא, נטייה מינית, מוגבלות, גיל או מעמד אישי אסור לפי חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים, התשס"א-2000. אם יש חשד כזה, יש לתעד את הנסיבות ולפנות לייעוץ משפטי.
מה קורה אם כבר חתמתי על הסכם רכישה?
זו הסיטואציה המסוכנת ביותר, מפני שאי עמידה בתשלום עלולה להקים הפרה של הסכם המכר. יש לבחון מיד את סעיפי ההפרה והפיצוי המוסכם בהסכם, לבדוק אם קיים מנגנון יציאה במקרה של אי אישור מימון, ולפנות לעורך דין בהקדם.
סיכום
הבנק אינו חייב להעניק משכנתא, ואינו חייב בנימוק כתוב מכוח הוראת חוק ייעודית. מה שכן אסור לו הוא להפלות, להטעות או לפעול בחוסר תום לב. הדרך הנכונה לפעול היא לתעד, לבקש הסבר בכתב, לתקן את מה שניתן לתקן, לפנות לבנקים נוספים, ובמקביל להגיש פנייה ליחידה לפניות הציבור של הפיקוח על הבנקים. כאשר עולה חשד לפגם ממשי בהתנהלות הבנק, או כאשר עסקת רכישה בסיכון, ליווי משפטי מוקדם הוא ההבדל בין נזק שניתן למנוע לבין הפרת חוזה.
הערה משפטית: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. אין באמור בו משום ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה. אין להסתמך על המידע שבמאמר בלי לקבל ייעוץ מעורך דין מוסמך.
