העליון, ברוב דעות: לא ניתן לייחס ״אשם תורם״ לקונה נכס

פסק דין זה של בית המשפט העליון דן בסוגייה מהותית בדיני המכר. הוא מתמקד בשאלה האם ניתן לייחס לקונה נכס מקרקעין אשם תורם בנכס מקרקעין, עקב התרשלות בבדיקת מצבו התכנוני, כאשר מתברר שהמוכר הסתיר במכוון חריגות בנייה מהותיות. שופטי ההרכב חלוקים בנוגע ליחס בין דוקטרינת האשם התורם החוזי לבין הוראתו הקוגנטית של סעיף 16 לחוק המכר, השוללת את עקרון ״ייזהר הקונה״. פסק הדין מחזק את עמדת הקונים ומבהיר את חובת המוכרים. בדומה למצבים בהם יש להתמודד עם התעלמות מהודעת ביטול שירות, כך גם במקרה זה, בו המוכר הסתיר חריגות בנייה, יש לבחון את אחריותו ואת עמדת הקונה, כפי שפורט במדריך המלא בנושא: הודעת ביטול שירות שמתעלמים ממנה: המדריך למיצוי זכויות.

רקע והעובדות בתיק ע״א 8068/11

בני הזוג עיני (המערערים) מכרו בית מגורים ביהוד לבני הזוג שיפריס (המשיבים). לפיכך, הצדדים חתמו על זיכרון דברים ועל חוזה מכר. לפיכך, בחוזה המכר הצהירו הרוכשים כי בדקו את הנכס ומצבו התכנוני ברשויות ומצאוהו תקין. לעומת זאת, המוכרים הצהירו. בהתאם לכך, הצדדים חתמו על זיכרון דברים ועל חוזה מכר, ובחוזה המכר הצהירו הרוכשים כי בדקו את הנכס ומצבו התכנוני ברשויות ומצאוהו תקין, בעוד המוכרים הצהירו, מצב שיכול להוביל להליכים משפטיים כפי שמוסבר בהרחבה בביטול חוזה: מדריך משפטי מקיף, עילות והשלכות לכל הצדדים.

כי הנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה.

בפועל, המשיבים לא ביצעו את הבדיקה שעליה הצהירו. בנוסף, חודש לאחר מסירת החזקה, התגלו נזילות מים ועובש בבית. בנוסף, בדיקה שערכו הרוכשים במחלקת ההנדסה בעירייה העלתה כי קומה שלמה בבית נבנתה ללא היתר בנייה. המוכרים ידעו על כך והסתירו זאת במכוון, בין היתר כדי להימנע מתשלום ארנונה.

המשיבים ביטלו את חוזה המכר ותבעו את המוכרים ואת עורכי הדין שטיפלו בעסקה.

הכרעת בית המשפט המחוזי

בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המשיבים נגד המוכרים. עם זאת, בית המשפט קבע כי המערערים הפרו את חוזה המכר. עם זאת, הם הציגו מצג שווא כאילו אין חריגות בנייה בבית. למעשה, הם מכרו בית הבנוי שלא על פי היתר בנייה.

הפרה זו נחשבה להפרה יסודית מסתברת של החוזה, אשר זיכתה את המשיבים בביטולו כדין. כתוצאה מכך, בהמשך לכך, בית המשפט המחוזי הורה על השבת מלוא התמורה ששילמו המשיבים. בצירוף ארנונה ופיצויים מוסכמים.

בית המשפט גם קבע כי אין בסיס להטלת אחריות על עורכי הדין שטיפלו בעסקה. לכן, המשיבים נדרשו לשאת בהוצאות המשפט ושכר טרחת עורכי הדין של עורכי הדין.

השאלה המשפטית והמחלוקת בעליון

השאלה המשפטית המרכזית שהתעוררה בערעור הייתה האם ניתן לייחס אשם תורם לרוכשים. לעומת זאת, המוכרים הפרו את חובת הגילוי ואת סעיף 16 לחוק המכר, שהוא קוגנטי. עם זאת, הרוכשים התרשלו בביצוע הבדיקות המקדימות שהצהירו עליהן בחוזה.

סעיף 16 לחוק המכר קובע כי קונה זכאי להסתמך על אי-התאמה שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליה. הדבר נכון, ״על אף האמור. בכל הסכם״.

השופט א' רובינשטיין סבר כי יש לתת משקל מצומצם להתרשלות הרוכשים. לכן, הוא הציע להפחית מחצית מהפיצויים המוסכמים והחזר הארנונה. לעומת זאת, השופט נ' סולברג, שאליו הצטרף השופט ח' מלצר. לדוגמה, קבע כי אין מקום לייחס אשם תורם לרוכשים.

הוא נימק את עמדתו בכך שסעיף 16 לחוק המכר הוא הוראה קוגנטית. כלומר, הוא ביטל כליל את עיקרון ״ייזהר הקונה״ ואינו מבחין בין רמות רשלנות של הקונה. רק ידיעה ממשית של הקונה על אי-ההתאמה, ולא רשלנות, יכולה לשלול את זכותו להסתמך עליה.

השופט ח' מלצר הוסיף. כי גם בדיני הנזיקין נמנעים מהפחתת חיוב מזיק שביצע עוולת תרמית בטענת אשם תורם של הניזוק.

הלכת בית המשפט העליון ונימוקיה

בית המשפט העליון, ברוב דעות השופטים סולברג ומלצר, דחה את הערעור במלואו. השופטים קבעו כי לא ניתן לייחס אשם תורם לקונה נכס מקרקעין שהתרשל בבדיקתו כאשר המוכר הסתיר במכוון חריגות בנייה. פסק הדין מחזק את עמדת הקונה בדיני מכר מקרקעין.

להלן עיקרי הנימוקים שבית המשפט העליון ציין:

• קוגנטיות סעיף 16 לחוק המכר: סעיף 16 לחוק המכר קובע באופן מפורש כי זכותו של הקונה להסתמך על אי-התאמה שהמוכר ידע עליה או היה עליו לדעת עליה, עומדת לו ״על אף האמור… בכל הסכם״. הוראה זו נחשבת קוגנטית, כלומר, צדדים לחוזה אינם רשאים להתנות עליה.
• ביטול עקרון ״ייזהר הקונה״: בית המשפט הדגיש כי סעיף 16 לחוק המכר ביטל כליל את עיקרון ״ייזהר הקונה״ (caveat emptor) הנהוג במשפט המקובל האנגלי. כלומר, אין לדרוש מהקונה לבדוק את הנכס ביסודיות כשהמוכר ידע על ליקויים ולא גילה אותם.
• ידיעה ממשית לעומת רשלנות: רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה, ולא רשלנות או אפילו רשלנות חמורה, יכולה לשלול את זכותו להסתמך עליה. לעומת זאת, כדי לחייב את המוכר באחריות מלאה, אין נדרשת ידיעה ממשית, אלא יסוד נפשי של רשלנות בלבד.
• הגנת הקונה וביצור מעמדו: המחוקק ביקש להגן על קונים, שבכל הנוגע למידע על טיב המכר, נמצאים בעמדה נחותה לעומת המוכרים. לכן, סעיף 16 בא לבטל את עקרון ״ייזהר הקונה״ ומחייב את המוכר בגילוי מלא ואקטיבי.
• מדיניות שיפוטית רצויה: יישום דוקטרינת האשם התורם באופן שיפחית מאחריות מוכר שידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה ולא גילה אותה, יש בו כדי לכרסם בהדרגה בתכלית ההגנתית של סעיף 16 ולפגוע בוודאות המשפטית שהוא נועד להעניק לקונים.

השופטים קבעו כי אין אפשרות לזקוף אשם תורם לחובת המשיבים בגין הצהרותיהם בחוזה המכר, אמנם. כי בדקו את הנכס. התוצאה הייתה דחיית הערעור במלואו, והטלת הוצאות על המערערים בסך 25,000 ש״ח.

המשמעות המעשית: ייזהר המוכר

פסק הדין המכונן מבהיר הלכה חשובה בדיני המכר ומחזק את מעמד עקרון ״ייזהר המוכר״. הוא קובע כי כאשר מוכר נכס מקרקעין ידע או היה עליו לדעת על אי-התאמה מהותית ולא גילה אותה לקונה, לא ניתן להפחית מאחריותו. ייחוס אשם תורם בנכס מקרקעין לקונה שהתרשל בבדיקת הנכס בעצמו אינו אפשרי, גם אם הקונה הצהיר בחוזה כי ביצע בדיקות כאמור.

ההלכה הזו מחזקת את חובת הגילוי המוגברת המוטלת על מוכרי מקרקעין. ואולם, היא מספקת ודאות משפטית לרוכשי דירות ובתים באשר לזכותם להסתמך על מצגי המוכר. המסקנה היא כי מוכר אינו יכול להתנער מאחריותו רק משום שהקונה לא ביצע בדיקה מספקת. האחריות לגילוי ליקויים מהותיים, במיוחד חריגות בנייה, מוטלת באופן כבד על המוכר.

צעדים פרקטיים לקונים ומוכרים

פסק הדין מחייב הן קונים והן מוכרים לנקוט בצעדים פרקטיים כדי למנוע סכסוכים מיותרים. יחד עם זאת, עבור מוכרים. קיימת חובה מוגברת לגילוי נאות ושקוף של כל המידע הרלוונטי על הנכס. הם חייבים לחשוף כל ליקוי, חריגה או בעיה תכנונית ידועה, גם אם היא נראית שולית.

עבור קונים, על אף ההגנה שמספק החוק, מומלץ תמיד לבצע בדיקות מקיפות. אף על פי שהחוק אינו מייחס אשם תורם בנכס מקרקעין במקרה של הסתרת מידע על ידי המוכר, בדיקה מקדימה יכולה למנוע עוגמת נפש, עיכובים והליכים משפטיים ארוכים.

בדיקות מומלצות כוללות בין היתר:

• בדיקת היתרי בנייה ותוכניות בועדה המקומית לתכנון ובנייה.
• שכירת שמאי מקרקעין מקצועי.
• ביצוע בדיקות הנדסיות מקיפות לנכס.
• התייעצות עם עורך דין המתמחה במקרקעין.

מתי לפנות לייעוץ משפטי?

עסקאות מקרקעין הן מורכבות ובעלות השלכות כלכליות משמעותיות. לכן, חשוב מאוד לפנות לייעוץ משפטי מקצועי בכל שלבי העסקה.

עורך דין מקרקעין יכול לסייע למוכרים בהכנת מסמכי גילוי מלאים. בנוסף, הוא יגן עליהם מפני תביעות עתידיות. הוא גם יסייע לקונים בביצוע בדיקות הנאותות ובניסוח סעיפי הגנה בחוזה המכר. עורך דין מקרקעין יכול לסייע למוכרים בהכנת מסמכי גילוי מלאים, וכן להגן עליהם מפני תביעות עתידיות, בעוד הוא מסייע לקונים בביצוע בדיקות הנאותות ובניסוח סעיפי הגנה בחוזה המכר, בדומה לתפקידו של עורך דין דיני חוזים: מדריך מקיף, שאלות ותשובות חשובות.

על כן, במקרים של גילוי חריגות בנייה לאחר הרכישה, או בכל חשש אחר, יש לפנות באופן מיידי לעורך דין. עורך דין מקרקעין מנוסה יוכל לבחון את נסיבות המקרה, להעניק ייעוץ משפטי מותאם אישית ולפעול למיצוי זכויות הצדדים. הוא גם יבחן אם יש מקום לטעון לאשם תורם בנכס מקרקעין במקרים ספציפיים. במקרים כאלו, או כשעולה חשש לבעיה משפטית, מומלץ להתייעץ עם עורך דין, ואם מדובר בסכומים קטנים, ניתן להיעזר במדריך המקיף של עורך דין תביעות קטנות: מדריך מקיף להגשה והתגוננות.

סיכום

פסק הדין בע״א 8068/11 קובע. כי לא ניתן לייחס אשם תורם לקונה נכס מקרקעין שהתרשל בבדיקתו. כלל זה חל כאשר המוכר הסתיר במכוון חריגות בנייה מהותיות. בית המשפט העליון, ברוב דעות.

חיזק את עקרון ״ייזהר המוכר״ ואת חובת הגילוי המוגברת המוטלת על מוכרי מקרקעין.

פסק הדין מעניק ודאות משפטית לקונים ומחייב את המוכרים בשקיפות מלאה. הוא מספק הגנה חשובה לרוכשים. הם יכולים להסתמך על מצגי המוכר, גם אם התרשלו בבדיקה.

שאלות ותשובות