כן. השוכר נחשב מחזיק, משום שהוא משלם מדי חודש כסף שמגיע לחייב. באמצעות צו עיקול אצל השוכר ניתן לנתב את דמי השכירות ישירות לתיק ההוצאה לפועל, בלי לגעת בנכס עצמו ובלי להוציא אותו למכירה. זהו מסלול מהיר וזול יחסית, שמייצר זרם גבייה חודשי קבוע. חוזה השכירות נשאר בתוקף, והשוכר ממשיך להתגורר בנכס, רק היעד שאליו מועבר התשלום משתנה.
כשזוכה מגלה שלחייב יש דירה מושכרת. לפיכך, המחשבה הראשונה היא בדרך כלל מימוש: להוציא את הנכס למכירה ולהיפרע מהתמורה. זו אכן אפשרות, אך היא כמעט תמיד הכבדה, היקרה והאיטית מכולן. מימוש נכס הוא הליך ארוך, כרוך בהוצאות משמעותיות.
ובמקרים רבים נתקל בקשיים אמיתיים: משכנתה שרובצת על הנכס, זכויות של בני משפחה. בנוסף, או פשוט העדר קונים במחיר סביר.
המסלול שנעלם מעיני רבים הוא הכנסה במקום נכס. הנכס מייצר זרם חודשי קבוע, והזרם הזה נגיש הרבה יותר מהנכס עצמו. במקום להיאבק על נכס שמוצף בשעבודים ובזכויות, אפשר להיכנס בנעליו של בעל הבית לעניין קבלת דמי השכירות, ולגבות בהדרגה. בתיקים רבים המסלול הזה מניב תוצאה טובה יותר, ובוודאי מהירה יותר. ליווי של עורך דין הוצאה לפועל עוזר לבחור בין המסלולים לפי מצב הנכס בפועל, ולא לפי הרושם הראשוני.
מעמדו של השוכר כמחזיק וחובותיו
השוכר לא נמצא בסכסוך עם אף אחד. עם זאת, הוא צד תמים לחלוטין, שחתם על חוזה ומשלם שכר דירה. ואף על פי כן, ברגע שהוא מקבל צו עיקול הוא הופך לבעל תפקיד בהליך. הסיבה פשוטה: הוא מחזיק כסף שמגיע לחייב, ולכן חלה עליו חובה משפטית.
החובה כוללת שני חלקים. כתוצאה מכך, הראשון הוא חובת דיווח: על השוכר להשיב בכתב האם הוא אכן משלם דמי שכירות. מה גובהם ומתי הם משולמים. השני, והמשמעותי יותר, הוא חובת ההפסקה: מרגע שהצו הומצא לו.
אסור לו להמשיך ולהעביר את הכסף לבעל הנכס. לעומת זאת, עליו להעבירו ליעד שנקבע בצו.
שוכר שממשיך לשלם לבעל הבית מתוך נוחות, הרגל או לחץ, אינו יוצא ידי חובה. לדוגמה, מבחינת ההליך הכסף לא שולם, והשוכר עלול להידרש לשלם שוב, הפעם לתיק. זהו הסיכון המרכזי שכל שוכר צריך להכיר. והוא הסיבה שבגללה אין להתעלם ממכתב כזה או לדחות אותו לטיפול בהמשך.
מה קורה לחוזה השכירות הקיים
העיקול אינו מבטל את החוזה ואינו הופך את השוכר לדייר של הזוכה. לדוגמא, תנאי השכירות נשארים כפי שהם: אותו סכום, אותם מועדים, אותה תקופה. גם חובות בעל הנכס נשארות אצלו, ובכללן האחריות לתיקונים ולתקינות הנכס. השינוי מצטמצם לזהות מקבל התשלום.
נקודה שמעוררת מחלוקות היא כספי הפיקדון או הערבות שניתנו בתחילת השכירות. כלומר, אלה ניתנו למטרה מוגדרת, ולכן דינם שונה מדמי השכירות השוטפים. שוכר שקיבל צו וגם עומד לסיים שכירות צריך לברר את מעמדם של הכספים האלה במפורש. ולא להניח שהם נכללים אוטומטית.
שלושה מסלולים לגבייה מנכס מושכר
עיקול דמי השכירות אינו האפשרות היחידה, אך הוא לרוב הראשונה שכדאי לשקול. אולם, לצדו קיימים שני מסלולים כבדים יותר: מינוי כונס נכסים לניהול הנכס, ומימוש הנכס במכירה. ההבדל ביניהם אינו רק בעוצמה אלא גם בעלות, בזמן ובמידת ההשפעה על השוכר.
| מסלול | מהירות | עלות יחסית | השפעה על השוכר | מתי מתאים |
|---|---|---|---|---|
| עיקול דמי שכירות אצל השוכר | מהיר, זרם מתחיל תוך זמן קצר | נמוכה | מינימלית, ממשיך להתגורר ומשלם ליעד אחר | קיים שוכר יציב וחוזה בתוקף |
| מינוי כונס לניהול הנכס | בינוני, דורש הליך מקדים | בינונית עד גבוהה, כולל שכר הכונס | משמעותית, מול גורם מנהל חדש | הנכס לא מושכר, השכירות לא מוסדרת או שיש הפרעות בגבייה |
| מימוש הנכס במכירה | איטי, לעיתים ממושך מאוד | גבוהה | מרבית, כולל סיום השכירות | החוב גדול ואין די בזרם החודשי |
ההבדל המהותי בין עיקול דמי שכירות ובין מינוי כונס לניהול הוא רוחב הסמכות. אמנם, עיקול נוגע רק לכסף שכבר אמור לזרום מכוח חוזה קיים. כונס שמונה לניהול מקבל סמכות רחבה יותר ביחס לנכס: הוא יכול לפעול להשכרתו. לגבות את התשלומים, ולנהל את מה שנדרש כדי שהנכס יפיק הכנסה.
לכן כונס מתאים במיוחד כשהנכס עומד ריק, כשהשכירות אינה מתועדת. ואולם, או כשהחייב מנסה לסכל את הגבייה.
שלבי הפעולה בעיקול דמי שכירות
- איתור הנכס ובירור מצבו. יש לוודא שהנכס אכן רשום על שם החייב או שיש לו זכויות בו, ולבדוק אילו שעבודים רובצים עליו. נכס שממומן במלואו במשכנתה מציג תמונה שונה מנכס נקי.
- זיהוי השוכר ופרטי ההתקשרות. צו שמופנה לגורם לא נכון או לכתובת לא מדויקת אינו שווה דבר. נדרש זיהוי ברור של השוכר וכתובת המצאה תקינה.
- הגשת בקשה לצו עיקול אצל מחזיק. הבקשה מפרטת את זהות החייב, את זהות השוכר ואת מהות הכספים המוחזקים. ככל שהפירוט מדויק יותר, כך פוחת הסיכוי לתשובה מתחמקת.
- המצאה לשוכר ווידוא קבלה. יעילות הצו תלויה בכך שהשוכר קיבל אותו ומבין את משמעותו. שוכר שאינו מבין מה נדרש ממנו נוטה להמשיך לשלם כרגיל, וכך נוצרת התסבוכת המרכזית.
- קליטת התשלומים ומעקב שוטף. יש לוודא שההעברות מתבצעות מדי חודש ולא רק פעם אחת. הפסקה פתאומית מחייבת בדיקה: ייתכן שהשכירות הסתיימה, ייתכן שהתשלום נותב במקום אחר.
מה עושה בעל נכס שדמי השכירות שלו עוקלו
מבחינת החייב, עיקול דמי השכירות פוגע בזרם הכנסה שלעיתים משמש לתשלום המשכנתה על אותו נכס. יחד עם זאת, התוצאה עלולה להיות שרשרת: ההחזר אינו משולם, הבנק פועל, והמצב מחמיר. לכן תגובה מהירה חשובה במיוחד.
שתי הבדיקות הראשונות הן גובה החוב ותקינות ההליך. מאידך, אם הסכום שנדרש שגוי, אם ההליכים נקטו בלי שהתקיימו התנאים לכך. או אם יש טענות שלא נשמעו, ניתן לפעול לתקן זאת. בדיקה שלישית נוגעת להיקף: כאשר דמי השכירות הם מקור המחיה היחיד.
ניתן לבקש שהעיקול לא ייצור מצב שאינו מאפשר קיום בסיסי. מצד שני, בקשה כזו נבחנת לגופה ואינה מבטלת את החוב.
מעבר לכך, לעיתים ההסדר הנכון הוא פשוט לנהל משא ומתן. לסיכום, זוכה שמקבל זרם קבוע ויציב מעדיף לרוב את הוודאות על פני מאבק מתמשך. ולכן הסדר תשלומים שנשען על דמי השכירות עשוי להיות פתרון שמשרת את שני הצדדים. ומונע גלישה למימוש הנכס.
לעיתים קרובות זרם דמי השכירות נגיש הרבה יותר מהנכס עצמו. לאור, ומייצר גבייה מהירה בלי להיכנס להליך מימוש ארוך ויקר.
שאלות ותשובות
אני שוכר וקיבלתי צו עיקול על דמי השכירות, מה אני עושה?
אין להתעלם ואין להמשיך לשלם לבעל הדירה. בהתאם, יש להשיב בכתב בהתאם לנדרש, לפרט את גובה דמי השכירות ואת מועדי התשלום. ולהעביר את התשלומים ליעד שנקבע בצו. חשוב לשמור תיעוד של כל העברה.
אישור בעל פה מבעל הנכס שהכול בסדר אינו מגן עליכם מפני דרישה לשלם שוב.
העיקול מבטל את חוזה השכירות שלי?
לא. החוזה נשאר בתוקף על כל תנאיו, והשוכר ממשיך להתגורר בנכס באותם תנאים ובאותו מחיר. גם חובותיו של בעל הנכס כלפי השוכר, כמו טיפול בתקלות ותיקונים, נשארות על כתפיו. השינוי היחיד הוא זהות הגורם שאליו מועבר התשלום החודשי.
מה ההבדל בין עיקול דמי שכירות ובין מינוי כונס נכסים?
עיקול נוגע רק לכסף שכבר אמור לזרום מכוח חוזה שכירות קיים, והוא זול ומהיר יחסית. כונס שמונה לניהול מקבל סמכות רחבה יותר ביחס לנכס עצמו, לרבות פעולה להשכרתו וניהולו. כונס מתאים בעיקר כשהנכס עומד ריק, כשהשכירות אינה מוסדרת, או כשהגבייה נתקלת בהפרעות.
מה קורה לפיקדון שהפקדתי בתחילת השכירות?
כספי פיקדון או ערבות בשכירות ניתנו למטרה מוגדרת ולכן דינם אינו זהה לדין דמי השכירות השוטפים. אם אתם מתקרבים לסיום השכירות וקיים צו עיקול, כדאי לברר במפורש מה מעמד הכספים האלה לפני שמסכימים לקיזוז או להשבה, כדי שלא תיווצר מחלוקת בשלב שבו אתם כבר עוזבים את הנכס.
אני בעל הנכס ודמי השכירות שלי עוקלו, יש מה לעשות?
כן. יש לבדוק את גובה החוב הנטען ואת תקינות ההליכים שננקטו. ואם דמי השכירות הם מקור המחיה המרכזי ניתן לבקש שהעיקול לא ימנע קיום בסיסי. בקשה כזו נבחנת לגופה.
במקרים רבים הפתרון המעשי הוא הסדר תשלומים מוסכם שנשען על ההכנסה מהנכס. ומונע גלישה להליך מימוש.
