כן, בית המשפט המחוזי אישר הכפלת צפיפות בנייה בהוד השרון, חרף היעדר תוכנית מתאר כוללת מאושרת. בית המשפט קבע כי שיקולים ארציים דחופים, כמו מצוקת הדיור, גוברים על מדיניות תכנון מקומית שטרם קיבלה תוקף פורמלי. כמו כן, הוא הדגיש את משקלם המוגבל של מסמכי תכנון שאינם סטטוטוריים.
הכפלת צפיפות בנייה בהוד השרון הייתה במרכזו של הליך משפטי מורכב, אשר הציף את המתח הקיים בין צרכים תכנוניים מקומיים לבין שיקולים ארציים רחבים יותר. בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בתיקים שולמית שלוי לוי ו-71 אח' והוועדה המקומית לתכנון ובניה ״הוד השרון״ נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח', ביום 06.03.2016, דחה בית המשפט את שתי העתירות במלואן.
פסק הדין מדגיש את גישת מוסדות התכנון ובתי המשפט באשר למשקלם של מסמכי תכנון לא-סטטוטוריים. לפיכך, הוא ממחיש את נכונותם של הגורמים הללו להעדיף שיקולים לאומיים, כמו מצוקת הדיור. על פני מדיניות תכנון מקומית שטרם גובשה לכדי תוקף פורמלי. מאמר זה יפרט את הרקע המשפטי, טענות הצדדים וההכרעה השיפוטית.
בנוסף, הוא יסביר את משמעויותיו המעשיות של פסק הדין.
הליכי התכנון במתחם המדובר, אשר חל על כ-53 דונם בדרום הוד השרון. בנוסף, החלו עם תוכנית קודמת שהגישו יזמים בוועדה המקומית. תוכנית זו הציעה צפיפות של 5 יחידות דיור לדונם נטו. הוועדה המחוזית דחתה אותה, משום שלא עמדה בצפיפות המינימלית הנדרשת בתמ״א 35.
העומדת על 10 יחידות דיור לדונם נטו.
בעקבות דחייה זו, הגישו היזמים תוכנית מתוקנת שהכפילה את הצפיפות ל-10.4 יחידות דיור לדונם נטו. עם זאת, תוכנית זו הוועדה להשלמת אישרה תוכניות של הוועדה המחוזית. אישור זה התקבל חרף התנגדות נחרצת של הוועדה המקומית ותושבים מרחוב המייסדים.
הוועדה המקומית והתושבים ביקשו לשמר את אופי הבנייה צמודת הקרקע. כתוצאה מכך, דרישתם התבססה על תוכנית אב ישנה ועל תוכנית מתאר עירונית חדשה. שהייתה אז בהכנה ונקראה ״תוכנית המתאר המתגבשת״. על החלטת הוועדה להשלמת תוכניות, הגישה הוועדה המקומית ערר לוועדת המשנה של המועצה הארצית.
ועדת המשנה דחתה את הערר ברוב דעות.
טענות הצדדים בפני בית המשפט המחוזי
תושבים מרחוב המייסדים בהוד השרון (להלן: ״השכנים״) והוועדה המקומית לתכנון. לעומת זאת, ובניה ״הוד השרון״ (להלן: ״הוועדה המקומית״) הגישו שתי עתירות נפרדות לבית המשפט המחוזי. בדיון המאוחד, טענו העותרים כי אישור התוכנית, המכפילה את צפיפות הבנייה. עומד בניגוד לתפיסה התכנונית שהתגבשה בעיר.
לטענתם, יש לאפשר לוועדה המקומית לשמור על תכנון עירוני הכולל אזורים בצפיפות נמוכה. לדוגמה, וזאת תוך עמידה ביעדי הצפיפות הכוללים של תמ״א 35.
טענות העותרים
-
התנגשות עם תוכניות מתאר: העותרים טענו שהתוכנית סותרת את תוכנית האב הישנה ואת תוכנית המתאר העירונית המתגבשת, אשר ייעדו את השטח לבנייה צמודת קרקע בצפיפות נמוכה.
-
אי תחולת סעיף 12.2.1 לתמ״א 35: העותרים טענו שסעיף זה, הקובע צפיפות מינימלית, אינו חל על המקרה, מכיוון שמרבית השטח כבר יועד לבינוי ולא מדובר ב״תוספת שטח לבינוי״.
-
פגיעה בציפיות לגיטימיות: לטענתם, אישור תוכנית נקודתית חורגת, פוגע בציפיות התושבים לשמר את אופי האזור.
-
כשלים תחבורתיים: העותרים טענו כי התוכנית תוביל לעומס תחבורתי כבד ברחוב ז'בוטינסקי, וכי ועדת המשנה לא התייחסה כראוי לטענות המקצועיות בנושא זה.
טענות המשיבים (ועדת המשנה ויזמי התוכנית)
-
עדיפות לשיקולים ארציים: המשיבים טענו שיש לדחות את העתירות. ועדת המשנה הדגישה את הצורך הלאומי בהגדלת היצע הדיור וניצול יעיל של משאבי הקרקע, במיוחד במרכז הארץ.
-
מעמד תוכניות האב והמתאר: המשיבים טענו שתוכנית האב אינה סטטוטורית וכי תוכנית המתאר המתגבשת טרם אושרה ולא נחשפה להתנגדויות הציבור, ולכן אין להן מעמד מחייב.
-
סבירות ההחלטה: המשיבים עמדו על כך שהחלטת ועדת המשנה סבירה ואינה מצדיקה התערבות שיפוטית. שיקול הדעת התכנוני הרחב נתון למוסדות התכנון, והוא שקל את כלל האינטרסים.
-
פתרון תחבורתי: המשיבים הבהירו כי הנושא התחבורתי נדון בהרחבה בוועדה המחוזית, אשר הסתמכה על חוות דעת מקצועית של יועצת תנועה. חוות הדעת קבעה כי התוספת לא תשנה מהותית את המצב הקיים.
הכרעת בית המשפט המחוזי ונימוקיה
בית המשפט דחה את שתי העתירות במלואן. לדוגמא, הוא קבע שהחלטת ועדת המשנה לא חרגה ממתחם הסבירות. לכן, אין מקום להתערבות שיפוטית.
נימוקי בית המשפט
-
מעמד תוכניות לא-סטטוטוריות: בית המשפט קבע שתוכנית האב, בהיותה מסמך מנחה בלבד וללא מעמד סטטוטורי, אינה מהווה מדיניות תכנונית מחייבת. כמו כן, תוכנית המתאר המתגבשת, שטרם נדונה במליאת הוועדה המחוזית ולא נחשפה להתנגדויות ציבור, אינה בעלת תוקף מחייב.
-
סמכות הוועדה המחוזית: בית המשפט הדגיש כי מאחר שהתוכנית מצויה בסמכות הוועדה המחוזית, לא ניתן לטעון ל״התערבות״ בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. למעשה, הוועדה המחוזית היא הגורם המוסמך לאשר תוכניות מסוג זה.
-
איזון בין שיקולים: בית המשפט אימץ את קביעת ועדת המשנה בדבר עדיפות צורכי השעה, כגון מצוקת הדיור הלאומית. הוא הדגיש את הצורך בניצול יעיל של הקרקע באמצעות בנייה רוויה. עוד הוסיף כי אין לעכב תוכנית נקודתית עד להשלמת תכנון כולל, כאשר הצפיפות המאושרת עומדת ברף התחתון של תמ״א 35.
-
התאמת הבנייה לסביבה: בית המשפט קיבל את עמדת ועדת המשנה, כי הבנייה המוצעת משתלבת בהדרגתיות עם הסביבה. התוכנית ממוקמת בבנייה מדורגת של עד 4.5 קומות, וזה נחשב לבנייה נמוכה ביחס למקובל.
-
טענה תחבורתית: בית המשפט דחה את הטענה לגבי עומס תחבורתי. הוא התבסס על חוות דעתה המקצועית של יועצת התנועה של לשכת התכנון. חוות דעת זו קבעה כי התוספת לא תשנה מהותית את המצב הקיים. כמו כן, בית המשפט הזכיר את הכלל לפיו הוא אינו מתערב במחלוקות בין מומחים, אלא בחריגה קיצונית ממתחם הסבירות.
משמעות פסק הדין והשלכותיו
פסק הדין עת״מ (מרכז) 42724-05-15 הוא תקדימי, וממחיש את גישתו של בית המשפט המחוזי בסוגיות תכנון ובנייה מורכבות. פסק הדין מדגיש את משקלם המוגבל של מסמכי תכנון שאינם סטטוטוריים. מסמכים אלה כוללים תוכניות אב ותוכניות מתאר בהכנה, כאשר בוחנים את סבירות אישורן של תוכניות נקודתיות.
יתרה מכך, פסק הדין מצביע על נכונותם של מוסדות התכנון. כלומר, ובתי המשפט להעדיף שיקולים ארציים דחופים. הוא כולל את מצוקת הדיור הלאומית, על פני מדיניות תכנון מקומית שטרם קיבלה תוקף פורמלי. לפיכך, הוא מחזק את כוחה של הוועדה המחוזית בקביעת מדיניות תכנון גם במקרים שבהם היא מתנגשת עם רצונה של הוועדה המקומית.
הפסיקה מבהירה גם כמה כללים דיוניים חשובים. ראשית, טענות שלא הועלו בכתב הערר עצמו (הרחבת חזית) לא יישמעו בשלב הערר או העתירה. שנית, בית המשפט ייטה שלא להתערב במחלוקות מקצועיות-תחבורתיות בין יועצים. אולם, כל עוד לא נמצאה חריגה קיצונית ממתחם הסבירות.
שימו לב: פסק הדין ממחיש כי יזמים המעוניינים לקדם תוכניות בנייה, וכן תושבים המבקשים לשמור על אופי סביבת מגוריהם, חייבים להכיר את המעמד המשפטי של תוכניות אב, תוכניות מתאר בהכנה ותוכניות מתאר ארציות.
מה עושים במצבים דומים?
-
הבנת המעמד הסטטוטורי: יש לבחון היטב את המעמד הסטטוטורי של כל תוכנית תכנון רלוונטית. תוכניות אב ותוכניות מתאר בהכנה אינן תמיד מחייבות את מוסדות התכנון באותה מידה כמו תוכניות מאושרות.
-
התייחסות לצרכים ארציים: יש לקחת בחשבון שמוסדות התכנון ובתי המשפט ייטו לייחס משקל רב לשיקולים ארציים, כמו מצוקת הדיור. זאת במיוחד כאשר תוכנית מתאר כוללת טרם אושרה.
-
העלאת טענות במועד: על כל הצדדים להקפיד להעלות את כל טענותיהם, כולל טענות מקצועיות, כבר בשלבים המוקדמים של הליך התכנון. יש לכלול אותן בכתבי הערר והעתירה באופן מפורש.
-
היוועצות במומחים: במקרים של מחלוקות מקצועיות, למשל בתחום התחבורה, חשוב להסתמך על חוות דעת מומחים. יחד עם זאת, יש לדעת כי בית המשפט לא יתערב בקלות במחלוקות אלה.
-
פנייה לייעוץ משפטי: מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתכנון ובנייה. עורך דין כזה יוכל לנתח את המצב המשפטי, להעריך את סיכויי ההצלחה ולסייע בניסוח הטענות באופן אפקטיבי.
שאלות ותשובות
מהו מעמדה של תוכנית אב בבחינת אישור תוכנית בנייה?
תוכנית אב היא מסמך מנחה בלבד, ללא מעמד סטטוטורי מחייב. אמנם, בית המשפט קבע כי היא אינה מהווה מדיניות תכנונית תקפה שיש לכבד באופן מוחלט. במיוחד כאשר חלף זמן רב מאישורה וכאשר שיקולים לאומיים דחופים עומדים על הפרק.
האם תוכנית מתאר עירונית בהכנה מחייבת את הוועדה המחוזית?
תוכנית מתאר עירונית בהכנה, שטרם נדונה במליאת הוועדה המחוזית וטרם נחשפה להתנגדויות ציבור. ואולם, אינה מהווה מדיניות תכנונית תקפה ומחייבת. הוועדה המחוזית, שהיא הגוף המוסמך לאשרה. יכולה לאשר תוכניות נקודתיות גם אם הן שונות מהכיוון הראשוני של תוכנית המתאר בהכנה.
כיצד בית המשפט מתייחס לטענות תחבורתיות בהליכי תכנון?
בית המשפט ייטה שלא להתערב במחלוקות מקצועיות-תחבורתיות בין יועצים. יחד עם זאת, אלא אם נמצאה חריגה קיצונית ממתחם הסבירות. חשוב להציג חוות דעת מקצועיות מבוססות כבר בשלבים המוקדמים של ההליך.
מה המשמעות של ״הרחבת חזית״ בהליכי ערר ועתירי תכנון?
״הרחבת חזית״ מתייחסת להעלאת טענות חדשות בשלב הערר או העתירה, שלא נכללו בכתב הערר המקורי. מאידך, בית המשפט ובתי הדין לתכנון נוטים שלא לאפשר הרחבת חזית. על מנת להבטיח דיון הוגן וממוקד בטענות שהועלו בזמן.
מהם השיקולים הלאומיים שעשויים לגבור על מדיניות תכנון מקומית?
שיקולים לאומיים, כגון מצוקת הדיור והצורך בניצול יעיל של משאב הקרקע באמצעות בנייה רוויה. וצפופה יותר, עשויים לגבור על מדיניות תכנון מקומית. זה נכון במיוחד כאשר המדיניות המקומית טרם קיבלה תוקף פורמלי.
סיכום
פסק הדין קובע אמות מידה חשובות בתחום התכנון והבנייה. ההכרעה מדגישה את הכוח והסמכות של מוסדות התכנון המחוזיים והארציים. גופים אלה יכולים לאשר תוכניות בנייה גם כאשר קיימת התנגדות מקומית או כאשר תוכניות מתאר כוללניות נמצאות עדיין בהכנה. הוא מעניק משקל רב לשיקולים לאומיים דחופים, כמו הגדלת היצע הדיור.
פסק הדין מהווה תמרור אזהרה ליזמים ולתושבים כאחד. באשר למשמעות המשפטית של תוכניות אב ותוכניות מתאר בשלבי הכנה. אי לכך, מומלץ לכל העוסקים בתחום או מושפעים ממנו לפנות לייעוץ משפטי מקצועי. כך תוכלו להבין את מורכבות ההליכים ולפעול באופן מושכל ויעיל.
תוך שמירה על זכויותיכם וקידום האינטרסים שלכם.
