מכירה כפולה של דירות: מתי הפרת חוזה הופכת למרמה פלילית?

האם מכירה כפולה של דירות מהווה עבירה פלילית של מרמה?

כן, הסתרת התקשרות קודמת למכירת נכס עולה כדי קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות. לכן, בית המשפט העליון קבע. לפיכך, כי שתיקה והעלמת עובדות מהותיות יוצרות מצג שווא כוזב כלפי הרוכשים. בעקבות זאת, ההתנהגות אינה נותרת במישור האזרחי בלבד, אלא מובילה להרשעה פלילית ועונשי מאסר.

הסיכון הכלכלי של מכירה כפולה של דירות גבוה במיוחד עבור רוכשי נכסים. לפיכך, סוגיה זו מעלה שאלות כבדות משקל לגבי הגבול שבין הפרת חוזה אזרחית לאחריות פלילית. במאמר זה ננתח את פסק הדין המנחה של בית המשפט העליון ונלמד כיצד אי-גילוי זכויות קודמות הופך למצג שווא פלילי.

הקשר החוקי למרמה במקרקעין

חוק העונשין, תשל״ז-1977, מסדיר בסעיף 415 את העבירה של קבלת דבר במרמה. בנוסף, סעיף 414 מגדיר מרמה כטענת עובדה כוזבת בכתב, בעל-פה או בהתנהגות. בנוסף, ולכן, המרמה אינה דורשת הצהרה שקרית מפורשת; לעיתים השתיקה והסתרת מידע מקימות את יסודות העבירה.

הפרדת עילות אזרחיות מפליליות

הפסיקה מבחינה היטב בין עילות ביטול אזרחיות לבין הדין הפלילי. עם זאת, כאשר ההתנהגות כוללת מודעות וכוונה להטעות, היא חודרת לתחום הפלילי. כך מכירה כפולה של דירות תוך הסתרת המצב המשפטי שוללת את היכולת של הרוכשים להגן על כספם.

נסיבות הפרשה: ע״פ 593/81 שמחה מנדלבאום נ' מדינת ישראל

בית המשפט העליון, בתורו כבית משפט לערעורים פליליים, דן בערעור בעניין זה. עם זאת, ההרכב כלל את השופטים ש' לוין, ד' לוין וש' נתניהו. וכתב את פסק הדין ביום 19.04.1982. המערער ניהל חברות בנייה, ביניהן חברת "נפית" השקעות ופתוח בע״מ בירושלים.

חברת נפית חתמה במרץ 1975 על הסכמים למכירת דירות בפרויקט "פורסט הילס" למשקיעים קנדים. כתוצאה מכך, החברה התחייבה להמציא פוליסת ביטוח לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה-1974. המשקיעים רשמו הערות אזהרה לטובתם. באותו השנה המערער חתם בשם החברה על הסכמים למכירת אותן דירות לרוכשים ישראלים.

בהמשך, המערער גבה מהרוכשים הישראלים את מלוא התמורה מבלי לגלות להם על העסקאות הקודמות. לעומת זאת, במקביל, בית המשפט המחוזי בירושלים (ת״פ 146/80) הרשיע את המערער והטיל עליו 4 שנות מאסר. שהפכו לשנתיים וחצי בפועל.

טענות הצדדים בערעור הפלילי

בא כוח המערער טען. לדוגמה, כי החוזים עם הקונים הישראלים כללו רק התחייבות עתידית להעברת בעלות נקייה. ולכן מדובר בהפרת חוזה אזרחית לכל היותר. הוא הוסיף שהסכמים עם הקנדים היו פיקטיביים ונועדו לחילוץ השקעות.

בא כוח המדינה טען כי המערער ביצע מכירה כפולה של דירות תוך הסתרת עובדות מהותיות. לשכת התביעה הוכיחה שהמערער ידע שהקנדים פתחו הליכים משפטיים ורשמו הערות אזהרה. על כן, הצגת הדירות כנכסים חופשיים משעבוד הייתה מצג שווא ברור שנועד לקבל כספים במרמה.

הכרעת בית המשפט העליון בסוגיית המרמה

בית המשפט העליון דחה את הערעור על ההרשעה. לדוגמא, השופטת נתניהו קבעה כי העלמת עובדה מהותית שווה להצגת עובדה שקרית. המערער יצר מצג כאילו הדירות נקיות מכל זכות נוגדת. בנוסף, בית המשפט הדגיש כי בדיקות בספרי האחוזה אינן פטורות את המוכר מחובת הגילוי.

• העלמת מידע מהותי בעסקת מקרקעין מהווה מצג שווא בהתנהגות.
• חובת הזהירות של הקונה אינה מבטלת את האחריות הפלילית של המוכר המטעה.
• טענה להפרת חוזה עתידית אינה מעניקה חסינות מדיני העונשין.
• כוונה פלילית מתגבשת בעת קבלת התמורה על בסיס מידע חלקי ומטעה.

הקלה בעונש המאסר: נימוקי השופטים

בית המשפט סירב להקל בעונש בשל היעדר עבר פלילי בלבד. עם זאת, הוא ציין. כלומר, כי עבירות צווארון לבן מבוצעות בדרך כלל על ידי אנשים בעלי רקע נורמטיבי. בנוסף, חומרת המעשה התעצמה מכיוון שהמערער היה עורך דין והשתמש באמון הציבור.

מאוחר יותר, המערער הגיע להסדר פשרה עם המשקיעים הקנדים. והקנדים ביטלו את תביעות הפינוי נגד הרוכשים הישראלים. משכך, בית המשפט קיצר את המאסר בפועל משנתיים וחצי ל-15 חודשים.

השוואת מאפייני האחריות בעסקאות סותרות

מה עושים למניעת פגיעה בעסקאות נדל״ן?

• בדיקת רישום זכויות קפדנית. הפק נסח טאבו עדכני ובדוק היעדר הערות אזהרה, עיקולים או משכונות קודמים.
• רישום מיידי של הערת אזהרה. הקונה רושם הערת אזהרה מיד עם החתימה על ההסכם כדי לשריין עדיפות קניינית.
• הפקדת כספים בנאמנות. אין להעביר כספי תמורה ישירות למוכר לפני הבטחת זכויות הרוכש באמצעות ביטוח או ערבות בנקאית מתאימה.
• חקירת רקע של המוכר. בדקו קיומם של הליכים משפטיים תלויים ועומדים נגד החברה היזמית או מנהליה.

שאלות ותשובות