בית המשפט דוחה תביעות כספיות כאשר הנתבע מוכיח כי תיקן את הפגמים בדירה במלואם. על התובע רובץ הנטל להוכיח כי הנזקים עדיין קיימים וכי נגרם לו הפסד כספי בפועל. ללא הצגת קבלות או חוות דעת מומחה, התביעה תידחה גם בהליך של תביעות קטנות.
ניהול תביעת דייר נגד עמיגור דורש עמידה בכללי הראיות הבסיסיים של המשפט האזרחי. לפיכך, שוכרים רבים סבורים כי די בהעלאת טענות כלליות כדי לזכות בפיצוי כספי. המקרה שלפנינו ממחיש מדוע חובה להציג הוכחות מוצקות לקיומם של פגמים ולגובה הנזק בפועל.
במסגרת ת״ק (אשקלון) 10032-09-12 פרויס הסגיל והדי נ' עמיגור ניהול נכסים בע״מ. בנוסף, דנה כב' השופטת אורית ליפשיץ בתביעה כספית שהגיש שוכר דיור ציבורי. פסק הדין מדגיש את החשיבות של תיעוד בזמן אמת ושיתוף פעולה מצד הדייר.
התובע התגורר בדירה ברחוב ביאליק באשקלון. עם זאת, הנכס מנוהל על ידי עמיגור ניהול נכסים בע״מ, המשמשת כחברה משכנת ללא כוונת רווח. התובע דרש פיצוי בסך 5,000 ש״ח בגין ליקויים שונים שלטענתו לא טופלו בדירה.
בין הפגמים שמנה התובע בכתב התביעה נכללו חלונות שבורים, תריסי מרפסת פגומים. כתוצאה מכך, רטיבות בתקרה וקירות מתקלפים. בנוסף לכך, טען התובע כי עמיגור התחייבה לתאם תיקונים מול מבטחת של שכן שגרם לנזילה. אך הפרה את הבטחתה.
מנגד, חברת עמיגור טענה כי פעלה ללא לאות לשמירה על תחזוקת הדירה. לעומת זאת, החברה ציינה כי הדייר צבר חובות שכר דירה של שנים. ואף מנע מנציגיה גישה חופשית לביצוע עבודות. לטענתה, כלל הליקונים המנויים בכתב התביעה כבר תוקנו ושופצו במלואם.
טענות הצדדים במסגרת תביעת דייר נגד עמיגור
בדיון ההוכחות השמיע התובע טענות רבות וחריגות כלפי נציג החברה, מר יעקב מלכה. לדוגמה, וכן כלפי שכנים בבניין. עם זאת, התובע לא הציג חוות דעת הנדסית המעידה על כשלים קיימים בדירה במועד הדיון.
נציג החברה הציג תמונות עדכניות מתוך הנכס, שצולמו ימים ספורים לפני הישיבה. לדוגמא, התמונות שיקפו תמונת מצב שונה לחלוטין מזו שתיאר התובע בכתב תביעתו:
-
תריסים וחלונות חדשים שהותקנו בדירה במקום השבורים.
-
תקרות צבועות ומטופלות לאחר ייבוש מוחלט של מוקדי הרטיבות.
-
חיפוי קרמיקה חדש שהודבק על גבי קירות השירותים.
-
כלים סניטריים תקינים לחלוטין, לרבות אסלה וארון מטבח.
במהלך חקירתו הודה התובע כי התמונות שהציגה החברה אכן משקפות את מצב דירתו. כלומר, הודאה זו שמטה את הבסיס העובדתי המרכזי מתחת לטענותיו בדבר הזנחה נמשכת.
ההכרעה השיפוטית: נטל ההוכחה בהליך תביעת דייר נגד עמיגור
בית המשפט דחה את התביעה במלואה וקבע כי החברה ביצעה את כל התיקונים הנדרשים. אולם, השופטת ליפשיץ הדגישה את הכלל הבסיסי בדיני ראיות לפיו המוציא מחברו עליו הראיה. על התובע להוכיח את תביעתו במאזן ההסתברויות הנדרש במשפט האזרחי.
ראשית, התמונות הוכיחו. כי הליקויים תוקנו בפועל על ידי עמיגור או באמצעות חברת הביטוח של השכנה. לפיכך, במועד הדיון לא עמדה עוד עילה לפיצוי בגין נזק קיים.
שנית, התובע כשל לחלוטין בהוכחת גובה הנזק. התובע לא צירף קבלות או מסמכים המבססים עלות של 5,000 ש״ח. כתוצאה מכך, לא הוכיח הדייר הפסד ממוני המצדיק סעד כספי.
לבסוף, התובע הציג קבלות ישנות על תיקונים שביצע בעצמו בעבר. אולם הוא לא הוכיח כי פנה לעמיגור בדרישה לתקנם וכי היא סירבה לפעול. בית המשפט הבהיר. כי תיקון עצמאי ללא מתן הזדמנות סבירה לבעל הנכס אינו מקים זכות להחזר כספי.
שימו לב: שוכר המבצע תיקונים על דעת עצמו, מבלי לתת למשכיר התראה והזדמנות נאותה לתקן את הפגם, מאבד בדרך כלל את זכותו לתבוע החזר כספי על אותן הוצאות.
מגבלות סמכותו של בית המשפט לתביעות קטנות
לאחר סיום דיון ההוכחות הגיש התובע בקשה נוספת לבית המשפט. בבקשתו ניסה לטעון לקיומם של פגמים חדשים שלא הוזכרו בכתב התביעה. השופטת דחתה את הבקשה על הסף משני נימוקים מרכזיים.
מצד אחד, בעל דין אינו רשאי להגיש ראיות חדשות לאחר תום שלב ההוכחות ללא רשות. ונימוקים מיוחדים. הרחבת חזית אסורה פוגעת בזכות הנתבע להתגונן כראוי.
מצד שני, בית המשפט לתביעות קטנות מוסמך לפסוק סעדים כספיים או ביטול עסקאות מסוימות. לעומת זאת, בית המשפט אינו מוסמך להעניק צווים מסוג צו עשה לכפיית ביצוע עבודות בנייה שאינן מפורטות בהליך כדין.
חרף דחיית התביעה, נמנע בית המשפט מלחייב את התובע בהוצאות משפט. השופטת נהגה לפנים משורת הדין נוכח מצבו האישי והכלכלי המורכב של הדייר.
אזהרה: ניסיון להעלות ליקויים חדשים לאחר תום דיון ההוכחות עלול להוביל לדחיית הבקשה על הסף ולחיוב בהוצאות משפט בגין בזבוז זמן שיפוטי.
השוואת חובות הצדדים בסכסוכי שכירות וליקויים
התנהלות נכונה בסכסוך על תחזוקת מושכר מחייבת הבחנה ברורה בין חובות השוכר לחובות המשכיר. הטבלה הבאה מציגה את הדרישות העיקריות בדין:
השוואת חובות השוכר והמשכיר בנושא ליקויים בדירה הנושא חובת השוכר (הדייר)חובת המשכיר (בעל הנכס)גילוי ליקויים מתן הודעה מיידית בכתב על כל קלקול בדיקת הדיווח ונכונות לבצע בדיקה ביצוע תיקון מתן גישה מלאה לנציגים ובעלי מקצוע ביצוע התיקון תוך זמן סביר במיומנות תיקון עצמאי רק לאחר מתן התראה וסירוב מפורש נשיאה בעלות רק אם סירב לתקן שלא כדין דרישת פיצוי הצגת קבלות וחוות דעת מקצועיות תשלום פיצוי במקרה של רשלנות מוכחת בלבד
מה עושים לפני הגשת תביעה על ליקויי דיור?
כדי להימנע מדחיית תביעה עקב כשלים ראייתיים, מומלץ לפעול לפי שלבים סדורים ומדויקים:
-
תיעוד הליקויים בזמן אמת. צלמו תמונות איכותיות וסרטוני וידאו ברורים המציגים את הפגמים בדירה בטרם ביצוע שינויים.
-
משלוח מכתב התראה רשמי. פנו למשכיר בכתב ודרשו את תיקון הפגם תוך קציבת מועד סביר לביצוע העבודה.
-
אפשור כניסה לעובדים. שתפו פעולה עם נציגי המשכיר ואפשרו להם גישה מלאה לצורך בדיקת המושכר וביצוע התיקונים.
-
קבלת הצעות מחיר וקבלות. שמרו כל קבלה על הוצאה ישירה והיעזרו בחוות דעת מומחה להוכחת עלויות תיקון עתידיות.
-
בדיקת עמידה בתנאי החוזה. ודאו כי אינכם מפרים את חוזה השכירות באי תשלום דמי שכירות שוטפים.
שאלות ותשובות
האם שוכר יכול לקזז עלויות תיקון מדמי השכירות?
שוכר רשאי לבצע תיקון עצמאי ולקזז את עלותו רק אם הודיע מראש למשכיר. דרש את התיקון בכתב, והמשכיר נמנע מלתקן תוך זמן סביר. קיזוז חד-צדדי ללא התראה מהווה הפרת חוזה.
האם בית משפט לתביעות קטנות מוסמך להורות למשכיר לשפץ דירה?
לא, בית משפט לתביעות קטנות אינו נוהג להעניק צווי עשה מורכבים המחייבים ביצוע עבודות שיפוץ. תביעות מסוג זה מתמקדות בסעדים כספיים ובפיצוי על נזקים שהוכחו בפועל.
כיצד מוכיחים ירידת ערך או עוגמת נפש בגין רטיבות בדירה?
נזק כספי מוכיחים באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין או מהנדס מומחה. לגבי עוגמת נפש, בית המשפט פוסק פיצוי על פי שיקול דעתו. בהתאם לחומרת המפגע ומשך הזמן שבו סבל הדייר.
מה ההשלכה של סירוב לאפשר לפועלים להיכנס לדירה?
דייר המסרב לאפשר לנציגי המשכיר לבצע תיקונים עלול לאבד את עילת התביעה שלו. בית המשפט עשוי לקבוע כי הדייר סיכל את התיקון בעצמו ולדחות את דרישתו לפיצויים.
סיכום והמלצות משפטיות מעשיות
הכרעת בית המשפט בתביעת דייר נגד עמיגור ממחישה. כי טענות בעל פה אינן תחליף לראיות חפציות. משכיר שמתקן את הליקויים ומציג תמונות עדכניות ישמוט את עילת התביעה של השוכר. כמו כן, הימנעות מהצגת קבלות או חוות דעת מומחה חורצת את דינה של התביעה הכספית לדחייה.
ניהול סכסוך שכירות דורש הבנה מעמיקה של דיני הראיות והסמכויות השיפוטיות. מומלץ להיוועץ בעורך דין מיומן לפני הגשת תביעה כספית. במטרה לבחון את התשתית הראייתית ולהבטיח הגנה מיטבית על הזכויות המשפטיות.
