לא. כאשר קבלן מביע נכונות לתקן ליקוי בדירה, הוא מוותר למעשה על הטענה הפרוצדורלית בדבר איחור במתן הודעה לפי חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973. בית המשפט המחוזי קבע כי התנהגות כזו מונעת מהקבלן להתחמק מתיקון או מפיצוי כספי. לפיכך, רוכשי דירות שקיבלו הבטחה לתיקון שומרים על זכותם לתבוע פיצוי מלא אם העבודה לא בוצעה בתוך זמן סביר.
רוכשי דירות רבים מגלים פגמים בנכס החדש אך נתקלים בטענות סף טכניות מצד הקבלן. לפיכך, לעיתים קרובות, הבעת נכונות לתקן ליקוי מצד החברה הקבלנית משנה לחלוטין את מאזן הכוחות המשפטי לטובת הרוכשים. פסק דין עקרוני של בית המשפט המחוזי בירושלים מבהיר היטב את גבולות ההגנה של הקבלנים בסוגיה זו.
המחלוקת המשפטית נדונה במסגרת בר״ע 4071/02 בבית המשפט המחוזי בירושלים. בנוסף, בין זהבה סיידוף ועזרא סיידוף לבין יונתן אלה – חברה לבניין בע״מ. כבוד השופט צבי זילברטל נתן את פסק הדין ביום 14.05.2002. המבקשים רכשו דירה מהמשיבה וקיבלו את החזקה בה במהלך דצמבר 1997.
בסמוך לאחר קבלת החזקה, המבקשים גילו פגם חמור במערכת החימום הסולרית. עם זאת, קולטי השמש הותקנו מתחת לרעפים ושלא בזווית הנכונה. כתוצאה מכך, קרני השמש לא הגיעו אל הקולטים והמים בדירה לא התחממו כלל.
בעקבות הכשל, הרוכשים פנו אל בית המשפט לתביעות קטנות בירושלים ותבעו סך של 16,500 ש״ח. כתוצאה מכך, הסכום כלל הוצאות החלפת המערכת, שימוש עודף בגז לחימום ועוגמת נפש. בית המשפט קמא דחה את התביעה בנימוק שתקופת האחריות חלפה ושלא נמסרה הודעה במועד.
המסגרת המשפטית לפי חוק המכר דירות
חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, קובע מנגנון ברור של תקופות אחריות עבור מערכות שונות בדירה. לעומת זאת, סעיף 4(א)(3) לחוק מטיל אחריות על הקבלן כאשר אי-ההתאמה נובעת מתכנון, עבודה או חומרים לקויים.
לפיכך, יש להבחין היטב בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות:
-
תקופת הבדק: שנה אחת ממועד מסירת החזקה בדירה עבור מערכות סולריות.
-
תקופת האחריות: שלוש שנים נוספות המתווספות מתום תקופת הבדק.
-
סך תקופת הכיסוי: ארבע שנים מלאות ממועד קבלת המפתח.
בנוסף, סעיף 4א לחוק דורש מרוכש דירה להודיע על אי-התאמה בתוך פרק זמן מוגדר. אולם, הפסיקה המשפטית אינה מפרשת דרישה זו בצורה דווקנית או נוקשה מדי כלפי הדיירים.
טענות הצדדים בערעור המחוזי
המבקשים טענו כי מסרו פניות בעל-פה רבות למנהל העבודה באתר הבנייה. לדוגמה, בהמשך לכך, שלחו מכתב רשמי בינואר 2001 הדורש לתקן את התקלה. המבקשים הדגישו כי הגישו את תביעתם ביוני 2001, בטרם חלפו ארבע השנים ממועד המסירה.
מנגד, המשיבה טענה כי ההודעה הראשונה שהגיעה למשרדיה נמסרה רק באוקטובר 2000. לדוגמא, לטענתה, הרוכשים החמיצו את המועד הקבוע בחוק למסירת הודעה על פגם גלוי. עם זאת, נציג המשיבה שב והצהיר בבית המשפט. כי החברה מוכנה לבצע החלפה או תיקון של הקולטים.
שימו לב: הודעה על ליקוי בנייה אינה חייבת להימסר בכתב בלבד לפי החוק. הודעות בעל-פה למנהל עבודה עשויות להיחשב כהודעה מספקת, במיוחד אם הקבלן לא סותר אותן בעדות ישירה.
נכונות לתקן ליקוי כוויתור על טענת איחור
כבוד השופט צבי זילברטל קבע שגיאה יסודית בפסק דינו של בית המשפט קמא. כלומר, תקופת האחריות הכוללת הסתיימה רק בדצמבר 2001, ולכן התביעה מיוני 2001 הוגשה במועד חוקי לחלוטין.
מעבר לכך, בית המשפט ניתח את שאלת ההודעה המאוחרת. אולם, השופט פסק כי הבעת נכונות לתקן ליקוי מצד הקבלן מהווה. וויתור על טענת השיהוי במסירת ההודעה. עקרון זה מסתמך על הלכות קודמות.
לרבות ע״א 559/87 חשאי נ' רונן וע״א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה.
המשיבה הצהירה במפורש על רצונה לבצע תיקונים בדירה. אמנם, על כן, היא מנועה מלהעלות טענות דיוניות בדבר איחור בהודעה כדי להכשיל את תביעת הרוכשים.
זכות לפיצוי כספי עקב חלוף זמן סביר
סעיף 4ב לחוק מחייב את הרוכש לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתיקון הפגם. ואולם, במקביל לכך, הקבלן מחויב לתקן את אי-ההתאמה בתוך זמן סביר.
בית המשפט המחוזי בחן את התנהלות החברה לאורך ציר הזמן:
-
הקבלן קיבל פנייה מפורשת לכל המאוחר באוקטובר 2000 ובכתב בינואר 2001.
-
עד להגשת התביעה ביוני 2001, החברה לא ביצעה כל פעולה מעשית לתיקון.
-
החברה לא סיפקה כל הסבר לשיהוי הממושך בביצוע עבודה פשוטה יחסית.
כתוצאה מכך, השופט קבע כי המבקשים זכאים לפיצוי כספי מלא. מאחר שהקבלן החמיץ את ההזדמנות שניתנה לו, זכות התיקון בעין הומרה בזכות כספית לפיצוי.
אזהרה: מתן ארכה אינסופית לקבלן ללא תיעוד עלול לפגוע בסיכויי התביעה. כאשר חולף זמן סביר ללא מענה, יש לקבע את הזכות הכספית באמצעות הליך משפטי מתאים.
השוואת זכויות הקונה מול טענות ההגנה
השוואה בין טענות הקבלן לבין הכרעת בית המשפט בפועלסוגיה משפטיתטענת החברה הקבלניתהכרעת בית המשפט המחוזיתקופת האחריותחלפה בעת הגשת התביעהעומדת בתוקף ארבע שנים ממועד המסירהמועד מתן ההודעההרוכשים איחרו ולא שלחו מכתב בשנה הראשונהנכונות לתקן ליקוי מבטלת את טענת האיחורמתן זכות תיקוןלקבלן עומדת תמיד הזכות לתקן בעצמוחוסר מעש בתוך זמן סביר מקנה פיצוי כספי
מה עושים כאשר הקבלן מתמהמה בתיקון
-
תיעוד הליקוי באופן מקצועי. צלמו את הפגם ופנו אל מומחה לצורך חוות דעת הנדסית במידת הצורך.
-
שליחת הודעה רשמית לקבלן. העלו על הכתב את כל הפניות הקודמות שנעשו בעל-פה מול נציגי האתר.
-
מתן הזדמנות נאותה ובקשת לוח זמנים. דרשו מהקבלן מועד סופי לביצוע העבודה במסגרת זמן סביר.
-
תיעוד הצהרות הקבלן. שמרו כל מכתב, הודעת דוא״ל או פרוטוקול שבהם הקבלן מאשר נכונות לתקן ליקוי קיים.
-
הגשת תביעה כספית. אם הקבלן אינו מתקן במועד, פנו לערכאה המשפטית המתאימה לקבלת פיצוי עלויות ונזקים.
שאלות ותשובות
האם הודעה על ליקוי חייבת להימסר בכתב בלבד?
לא. החוק אינו קובע דרישת כתב קפדנית. ורוכשים יכולים להסתמך על הודעות בעל-פה למנהלי עבודה שלא נסתרו בעדות.
מה המשמעות של הצהרת קבלן שהוא מוכן לתקן את הנזק?
הצהרה כזו נחשבת כוויתור משפטי מצד הקבלן על כל טענה מקדמית בנוגע לאיחור במסירת ההודעה מצד הרוכש.
כמה זמן נמשכת תקופת האחריות הכוללת על קולטי שמש?
האחריות נמשכת ארבע שנים בסך הכל: שנת בדק אחת ממועד מסירת הדירה. ועוד שלוש שנות אחריות נוספות.
מדוע בית המשפט פסק פיצוי כספי במקום לחייב את הקבלן לתקן?
הקבלן קיבל הודעות ולא פעל לתקן את המערכת במשך חודשים ארוכים. ולכן איבד את זכותו הבלעדית לתיקון בעין.
מה הייתה התוצאה הסופית בבר״ע 4071/02?
השופט צבי זילברטל קיבל את הערעור. ביטל את פסק הדין של בית המשפט לתביעות קטנות והחזיר את התיק לקביעת סכום הפיצוי.
סיכום והמלצות מעשיות לרוכשים
פסק הדין בבר״ע 4071/02 מעניק רשת ביטחון משמעותית לרוכשי דירות מול חברות בנייה. בית המשפט הבהיר כי נכונות לתקן ליקוי מונעת מהקבלן להתחבא מאחורי טענות שיהוי פורמליות. בסופו של ההליך, בית המשפט קיבל את בקשת רשות הערעור. ביטל את פסק הדין של בית המשפט לתביעות קטנות ופסק כי המבקשים זכאים לפיצוי כספי.
המשיבה חויבה בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין בסך 2,500 ש״ח בתוספת מע״מ.
