האם נותן מתנה יכול לחזור בו מהענקת דירה שטרם נרשמה בטאבו?
כאשר אדם מעניק מתנת זכויות בדירה שלא נרשמה, מדובר בהעברת זכות חוזית ולא בעסקת מקרקעין קניינית. לכן, החתימה על תצהירי העברה ומסירתם משלימה את המתנה לאלתר. כתוצאה מכך, הנותן אינו יכול לחזור בו מהענקה לפי סעיף 5 לחוק המתנה.
סכסוכים משפחתיים סביב חלוקת רכוש מעוררים לעיתים קרובות כאב רב ומורכבות משפטית לא פשוטה. לפיכך, כאשר מעורבת מתנת זכויות בדירה שלא נרשמה במרשם המקרקעין, הגבול בין התחייבות עתידית לבין הענקה מושלמת הופך לקריטי. במאמר זה ננתח את פסק דינו העקרוני של בית המשפט העליון בסוגיה זו ונספק כלים מעשיים להבנת זכויותיכם.
החוק והפירוש המשפטי
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. לפיכך, פועל זה משמע שכל עוד הרישום בטאבו לא הושלם, מדובר רק בהתחייבות לעשות עסקה. בנוסף, כלל זה מוביל למסקנה כי נותן המתנה יכול לחזור בו בתנאים מסוימים.
לעומת זאת, המצב המשפטי שונה כאשר הנכס אינו רשום בטאבו. בנוסף, במקרים רבים, הזכויות בדירה מתנהלות בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל בלבד. לכן, הנכס המועבר אינו זכות בעלות קניינית אלא זכות חוזית-אובליגטורית לקבלת רישום בעתיד.
זכות חוזית היא נכס בלתי מוחשי שניתן להעבירו לאלתר. בהתאם לכך, העברת זכות זו אינה תלויה ברישום בטאבו לצורך השלמתה. כתוצאה מכך, חוק המתנה, תשכ"ח-1968 מסדיר העברה של זכויות כאלה בצורה פשוטה וישירה.
הקשר לפסק דין פרידמן (ע״א 641/83)
פסק הדין המנחה נמסר בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים. עם זאת, המקרה עסק בדירה ברחוב בר-אילן ברמלה. שהייתה רשומה בחברה משכנת משה״ב על שם האב ואשתו המנוחה. לאחר פטירת האם, ירשו האב ושני בניו את העזבון.
בהמשך, האב והאח צבי חתמו תצהירים שבהם מעניקים ליהודה את חלקם בדירה במתנה גמורה. כתוצאה מכך, יהודה חתם במקביל על תצהיר קבלה, ובו התחייב להעמיד לרשות אביו חדר בדירה ולדאוג לצרכיו. שבעה חודשים לאחר מכן הודיעו האב והאח על ביטול המתנה בטענה שיהודה לא טיפל באב.
יהודה פנה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו לאכיפת ההסכם, ובית המשפט קיבל את תביעתו במלואה. לעומת זאת, בית המשפט העליון דחה את הערעור ואישר את פסק הדין של בית המשפט המחוזי.
הכרעת בית המשפט העליון
- העברת בעלות מתבצעת מיידית עם מסירת המסמך המזכה, בהתאם לסעיף 6 לחוק המתנה.
- התחייבות הבן לדאוג לאביו מהווה חיוב נפרד לפי סעיף 4 לחוק המתנה ואינה תנאי מפסיק.
- הליכי פירוק שיתוף קודמים אינם מעידים על וויתור מצד מקבל המתנה.
בנוסף, בית המשפט קבע כי דרישת הכתב התקיימה במלואה באמצעות התצהירים שנחתמו בפני עורך דין. לכן, אי-קיום התחייבות לטפל בהורה אינו מבטל את המתנה. אלא מאפשר תביעה לאכיפת החיוב או פיצויים.
השוואה: מתנת מקרקעין רשומים לעומת מתנת זכויות חוזיות
כדי להבין היטב את ההבדלים המשפטיים, נבחן את המאפיינים הייחודיים של כל עסקה בטבלה שלהלן:
| מאפיין משפטי | דירה רשומה בטאבו | דירה רשומה בחברה משכנת בלבד |
|---|---|---|
| מהות הזכות המועברת | זכות קניינית במקרקעין | זכות חוזית לקבלת רישום |
| מועד השלמת המתנה | עם סיום הרישום בפנקסי המקרקעין | במועד מסירת מסמכי ההעברה והתצהירים |
| זכות חזרה מהמתנה | אפשרית לפי סעיף 5 לחוק המתנה | אינה אפשרית לאחר מסירת המסמכים |
| מעמד התחייבויות נלוות | יכולות להוות תנאי מפורש בחוזה | נחשבות לחיוב עצמאי אלא אם הוגדרו כתנאי |
טעויות נפוצות בהענקת מתנת זכויות בדירה שלא נרשמה
- הסתמכות שגויה על זכות החזרה – נותני מתנה סבורים שיוכלו להתחרט בכל עת לפני רישום הטאבו.
- ניסוח לקוי של תנאים – אי-הגדרת הסדרי הטיפול בהורה כתנאי מתלה או מתלה-מפסיק.
- היעדר הסכם כולל – חתימה על תצהירים סטנדרטיים מבלי להסדיר מנגנוני הגנה הדדיים.
- התעלמות מזכויות בחברה משכנת – אי-בירור המצב המשפטי המדויק של הנכס טרם החתימה.
מה לעשות לפני הענקת מתנת זכויות בדירה שלא נרשמה
- בדיקת מרשם הזכויות – מבררים היכן מתנהלות הזכויות, בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
- הגדרת תנאי ההענקה במפורש – מכינים הסכם מתנה מפורט הקובע האם המתנה מותנית בטיפול או במגורים.
- קביעת סנקציות להפרה – מגדירים מראש מה יקרה. אם המקבל לא יעמוד בהתחייבויותיו האישיות כלפי המעניק.
- חתימה על מסמכים מתאימים – עורכים תצהירים המשקפים במדויק את כוונת הצדדים בנוגע למועד העברת הזכויות.
שאלות ותשובות
האם ניתן לבטל מתנת זכויות בדירה שלא נרשמה אם המקבל התנהג בצורה מחפירה?
אם המתנה הושלמה לאלתר במסירת הזכויות החוזיות. לא ניתן לחזור ממנה לפי עילת ההתנהגות המחפירה שבחוק המתנה. עילה זו חלה רק כל עוד מדובר בהתחייבות לתת מתנה שטרם הושלמה.
כיצד משפיעה התחייבות לדאוג להורה על תוקף המתנה?
התחייבות לטפל בהורה נחשבת לחיוב נלווה למתנה ולא כתנאי המבטל אותה. אלא אם נקבע אחרת במפורש בהסכם. לכן, הפרת החיוב מעניקה זכות לתבוע את אכיפתו אך אינה מבטלת את הבעלות בדירה.
האם תצהיר שנחתם בפני עורך דין מחייב כמו חוזה מתנה?
כן, תצהירים הדדיים של מעניק המתנה ומקבל המתנה יוצרים יחדיו הסכם מחייב לחלוטין. סעיף 23 לחוק החוזים אינו דורש צורה יחידה ומקודשת לעריכת חוזה.
מדוע רישום בחברה משכנת אינו נחשב כרישום בטאבו?
חוק המקרקעין מכיר ברישום בפנקסי המקרקעין הרשמיים בלבד כייצור זכות קניינית. רישום בחברה משכנת מתעד זכויות חוזיות בלבד ואינו מעניק מעמד קנייני מושלם של בעלות במקרקעין.
סיכום והמלצות מעשיות
פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין פרידמן מבהיר כי מתנת זכויות בדירה שלא נרשמה בטאבו עשויה להפוך לסופית ובלתי הפיכה מיד עם חתימת המסמכים. לכן, העברת זכויות חוזיות אינה מותירה פתח חזרה קל עבור המעניק.
כל פעולה משפטית ברכוש משפחתי מחייבת בחינה זהירה והתייחסות לכל התרחישים האפשריים. מומלץ לפנות לייעוץ משפטי פרטני כדי להבטיח את עתידכם ואת זכויותיכם הממוניות.
