בית המשפט העליון קבע כי שיקולי צדק, תום לב ועקרון הבטלות היחסית מונעים ביטול של היתר בנייה במצב כזה. כאשר שכן רוכש נכס בידיעה מלאה על קיומם של חלונות ועל עבודות בנייה בעיצומן, הוא אינו יכול לדרוש את ביטול ההיתר בדיעבד. בנוסף לכך, פגמים טכניים כמו היעדר חתימת שכן אינם מובילים אוטומטית לבטלות מוחלטת של ההיתר.
סכסוכי שכנים סביב עבודות בינוי מעוררים שאלות מורכבות של זכויות קניין ודיני תכנון. לפיכך, סוגיית ביטול היתר בנייה בבית דו-משפחתי עמדה במוקד פסק הדין של בית המשפט העליון בהליך עע״מ 317/10. פסק דין זה מעניק כלים חשובים להבנת היחס שבין דיני שכנים למשפט המנהלי.
במאמר זה נסקור את הנימוקים שהובילו לביטול פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים. בנוסף, השופטים בחנו שאלות של סמכות עניינית, שיהוי, ויתור על תנאים בהיתר ואי-צירוף חתימות שכנים. פסיקה זו מלמדת כיצד שיקולי צדק ותום לב משפיעים על גורלו של היתר בנייה קיים.
המקרה עסק בבית דו-משפחתי ברחוב יגיע כפיים 3 ברמת השרון. עם זאת, המבנה המקורי הוקם בסוף שנות השישים על חלקה משותפת. יחידת הדיור האחורית הייתה בבעלות משפחת אלטמן, והיחידה הקדמית בבעלות משפחת יפה. בקיר המשותף בקומה השנייה של דירת אלטמן נפערו עוד בשנת 1966 חלונות רחבים כדין.
בשנת 2006 רכשו אהוד וענת שפר את הדירה האחורית והחליטו להרוס חלקים ממנה. כתוצאה מכך, הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון אישרה תחילה בקשה בתנאי של ביטול החלונות. עם זאת, בחודש נובמבר 2007 הוציאה הוועדה היתר שני ללא התנאי האמור. תוך הקטנת החלונות בכארבעים אחוזים.
המערערים החלו בביצוע עבודות הבנייה בפועל. לעומת זאת, באוקטובר 2008 ניהלו מורן סקאל יניב ונעם יניב משא ומתן לרכישת דירת יפה. הם דרשו מבעלי הדירה האחורית לאטום את הפתחים, אך נתקלו בסירוב. למרות זאת רכשו את הנכס, וכעבור שבועיים עתרו לבית המשפט לעניינים מנהליים.
פסק הדין המחוזי והשאלה המשפטית של ביטול היתר בנייה בבית דו-משפחתי
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, מפי השופטת א' קובו, הורה על ביטול ההיתר. לדוגמה, השופטת ביססה את החלטתה על שלושה פגמים עיקריים:
-
אי-צירוף חתימות השכנים לבקשה להיתר בניגוד לתקנה 2א(4) לתקנות התכנון והבנייה.
-
איסור בניית חלון בקיר על קו גבול לפי סעיף 2.23 לתוספת השנייה לתקנות.
-
שינוי החלטת הוועדה המקומית במתן ההיתר השני ללא נימוק ומבלי שהשתנו הנסיבות.
בעקבות פסק הדין הגישו המערערים ערעור לבית המשפט העליון. לדוגמא, בית המשפט העליון עיכב תחילה את ביצוע פסק הדין. השאלה המשפטית המרכזית הייתה האם נפל בהיתר פגם מנהלי המצדיק את ביטולו. תוך בחינת תום הלב של הרוכשים החדשים.
שיקולי צדק ותום לב בהכרעת בית המשפט העליון
בית המשפט העליון קיבל את הערעור פה אחד. כלומר, פסק הדין המרכזי נכתב על ידי השופט י' עמית. בהסכמת המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין והשופט ח' מלצר. השופט מלצר הצטרף לתוצאה והותיר שאלות עקרוניות בצריך עיון.
השופט י' עמית קבע כי שיקולי צדק, שיהוי ותום לב נוטים בבירור לטובת המערערים. אולם, הרוכשים החדשים נכנסו בעיניים פקוחות למצב קיים אשר נמשך עשרות שנים. הקיר כלל חלונות רחבים עוד משנת 1966. ומצבם של השכנים אף השתפר עקב הקטנת הפתחים במסגרת ההיתר החדש.
לפיכך קבע בית המשפט כי המשיבים נהגו בחוסר תום לב. אמנם, הם ביקשו לשנות מציאות עובדתית ותיקה באמצעות עתירה מנהלית. השופטים חייבו את המשיבים בשכר טרחת עורך דין בסך 60,000 ש״ח.
סמכות עניינית: ועדת ערר מול בית המשפט לעניינים מנהליים
סוגיה מרכזית שנדונה בפסק הדין נגעה לשאלת מיצוי ההליכים. ואולם, חוק התכנון והבנייה, תשכ״ה-1965, מציג מתח בין סעיף 152 לסעיף 12ב לחוק. השופט עמית העדיף את הגישה המרחיבה את זכות הערר במקרים שבהם נטען לסטייה מתוכנית מתאר.
דרך המלך להשגה תכנונית היא פנייה לוועדת הערר. יחד עם זאת, מוסד זה הינו גוף מקצועי, נגיש ומהיר. עם זאת, מאחר שהמשיבים לא טענו לסטייה מתוכנית מתאר אלא לפגמים מנהליים. פנייתם הישירה לבית המשפט לעניינים מנהליים לא נחסמה בשל אי-מיצוי הליכים.
שימו לב: ביקורת שיפוטית על החלטות תכנוניות מתמקדת בעילות מנהליות מובהקות כגון חוסר סבירות קיצוני או חריגה מסמכות, ואינה מחליפה את שיקול הדעת המקצועי של מוסדות התכנון.
סעיף 2.23 ובקשות היתר בנייה בבית דו-משפחתי
סעיף 2.23 לתוספת השנייה אוסר על פתיחת חלונות בקיר על קו גבול צדדי או אחורי. מאידך, בית המשפט העליון הבהיר. כי תחולת הסעיף על קיר פנימי בתוך מגרש משותף אינה מובנת מאליה. קיר המפריד בין שתי יחידות דיור אינו בהכרח גבול המגרש החיצוני.
לוועדה המקומית מסור מתחם שיקול דעת רחב ביישום סעיף זה. מצד שני, הוועדה איזנה נכונה בין השמירה על הפרטיות לבין זכויות הבנייה. הקטנת החלונות בשיעור ניכר היוותה פתרון סביר ומאוזן.
אזהרה: פתיחת חלונות בקיר משותף ללא בחינת המצב התכנוני ההיסטורי עלולה לחשוף את הבונה לתביעות נזיקין בגין מטרד או היזק ראייה בערכאות אזרחיות.
עקרון הבטלות היחסית בהליכי רישוי בנייה
הוועדה המקומית אכן שגתה כאשר לא דרשה את חתימת משפחת יפה. לסיכום, כמו כן, הוועדה לא המציאה להם הודעה רשמית לפי תקנות התכנון והבנייה. עם זאת, בית המשפט קבע כי פגם זה אינו מצדיק בטלות מוחלטת.
השכנים הקודמים ידעו היטב על ביצוע העבודות בזמן אמת ולא התנגדו. לאור, מר יפה אף הצהיר כי החלונות אינם מפריעים לו. יתרה מזאת, תקנון הבית המשותף התיר לכל בעל דירה להגיש בקשות בנייה באופן עצמאי.
בנסיבות אלה החיל בית המשפט העליון את תורת הבטלות היחסית. מדובר בפגם דיוני שאינו פוגע בשורש ההחלטה, שכן תכלית ההודעה הושגה במלואה.
השוואת הפגמים הנטענים מול הכרעת בית המשפט העליון הפגם שנטען עמדת בית המשפט המחוזי הכרעת בית המשפט העליון בע״מ 317/10היעדר חתימות שכנים ביטול מלא של ההיתר בשל הפרת התקנות החלת בטלות יחסית; השכנים ידעו ולא מפתיחת חלון בקיר משותף הפרה אסורה של סעיף 2.23 לתוספת לוועדה שיקול דעת; הקיר פונה לפנים המגרש שינוי החלטת הוועדה המקומית חוסר סבירות בהיעדר נימוק לשינוי סמכות טבועה לעיון מחדש; אין אינטרס הסתמכות
מה עושים בעת גילוי פגם בהיתר בנייה של שכן?
-
בדיקת תיק הבניין. יש לעיין בתוכניות המאושרות, בהיסטוריה התכנונית ובפרוטוקולים של הוועדה המקומית.
-
בחינת תקנון הבית המשותף. מומלץ לבדוק האם קיימות הוראות מיוחדות המאפשרות בנייה ללא חתימת יתר הבעלים.
-
איתור הערכאה המתאימה. אם קיימת טענה לסטייה מתוכנית מתאר יש להגיש ערר, בעוד שפגמים מנהליים טהורים מתבררים בעתירה.
-
פנייה ללא שיהוי. יש לפעול במהירות כדי למנוע טענות של הסתמכות, שיהוי ומעשה עשוי מצד הבונה.
שאלות ותשובות
האם רשות מנהלית רשאית לשנות החלטה קודמת לגבי היתר בנייה?
כן, כלל סופיות הדיון אינו חל באופן נוקשה על החלטות של מוסדות תכנון. לוועדה מקומית יש סמכות טבועה לעיין מחדש בהחלטותיה. במיוחד כאשר טרם נוצר אינטרס הסתמכות מוגן של צד שלישי.
מתי אי-חתימת שכן על בקשת היתר תוביל לפסילתו?
אם השכן נפגע מהותית ולא ניתנה לו הזדמנות להשמיע את טענותיו. בית המשפט עשוי לפסול את ההיתר. לעומת זאת, אם השכן ידע על הבנייה ולא התנגד. יחול עקרון הבטלות היחסית וההיתר יישאר בתוקף.
האם סעיף 2.23 אוסר תמיד על פתיחת חלונות בבית דו-משפחתי?
לא תמיד. הפסיקה קובעת כי לוועדות התכנון קיים שיקול דעת. שכן קיר פנימי בחלקה משותפת אינו בהכרח קו גבול צדדי או אחורי כמשמעותו בתקנות.
מה היתרון של פנייה לוועדת ערר על פני עתירה מנהלית?
ועדת ערר היא גוף מקצועי בעל מומחיות תכנונית הרשאי להמיר את שיקול דעת הוועדה המקומית. הדיון בה זול ומהיר יותר באופן משמעותי בהשוואה להליך בבית המשפט.
