בקצרה: בפסק דין שניתן בבית משפט השלום בחיפה ביום 27.10.2022 (ת"א (חיפה) 30085-10-18; רון זורע נ' ספייס בניה וייזמות בע"מ), נקבע כי רוכשי דירות בפרויקט "פיבקו על הים" בחיפה זכאים לפיצוי דמי שכירות בגין איחור במסירת דירותיהם. בית המשפט פסק לתובעים סכומים שנעו בין כ-67,953 ₪ ל-77,639 ₪, אך דחה את תביעתם לפיצוי בגין ירידת ערך ועוגמת נפש. פסק הדין ונתוניו מובאים כפי שניתנו, ואינם מעודכנים לימינו.
דמי שכירות עבור איחור במסירת דירות: פרויקט ״פיבקו על הים״
רוכשי דירות רבים מוצאים את עצמם מתמודדים עם מצב מתסכל: איחור במסירת הדירה שרכשו. איחור כזה גורר לא פעם הוצאות בלתי צפויות, כמו הצורך להמשיך לשלם דמי שכירות על דירה קיימת. מאמר זה יתמקד בפסק דין רלוונטי שניתן בבית משפט השלום בחיפה, אשר דן בסוגיית
דמי שכירות עבור איחור במסירת דירות בפרויקט ״פיבקו על הים״. לעיון נוסף: פיצוי על איחור במסירת דירה: מדריך משפטי ותובנות מפסק.
דמי שכירות עבור איחור במסירת דירות הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, נבין את זכויות הרוכשים, את אופן חישוב הפיצוי המגיע להם. ואת חשיבות עמידת היזמים במועדי מסירה שנקבעו בהסכמים. פסק הדין (ת״א (חיפה) 30085-10-18; רון זורע נ' ספייס בניה וייזמות בע״מ), שניתן ביום 27.10.2022. מספק תובנות חשובות בנושא זה.
הרקע המשפטי: חוק המכר (דירות) ומועדי מסירה
חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, הוא דבר חקיקה מרכזי המסדיר את היחסים בין קבלנים ורוכשי דירות. בנוסף, החוק נועד להגן על רוכשי הדירות ולהבטיח קבלת פיצוי הולם במקרה של איחור במסירה. קבלנים רבים מנסים להכניס סעיפים המגבילים את זכות הפיצוי. עם זאת, החוק מטיל אחריות ברורה על הקבלן לעמוד במועדי המסירה המוסכמים.
תקופת איחור המזכה בפיצוי מוגדרת בחוק. לדוגמה, סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע. עם זאת, כי אם מוכר אינו מוסר דירה במועד שנקבע בחוזה המכר, הוא חייב לשלם לקונה פיצויים. זאת, גם אם בחוזה המכר נקבע פטור מתשלום פיצויים או שיעור פיצויים נמוך יותר.
החוק מכיר ב״תקופת חסד״ (גרייס) קצרה, אך מעבר לה, הפיצוי נכנס לתוקף.
פרטי ההליך: רון זורע נ' ספייס בניה וייזמות בע״מ
בפני בית משפט השלום בחיפה, במסגרת תיקים ת״א (חיפה) 30085-10-18. כתוצאה מכך, ת״א (חיפה) 8995-07-18 ות״א (חיפה) 24439-03-18. אוחדו שלוש תביעות שהוגשו על ידי רוכשי דירות בפרויקט ״פיבקו על הים״ נגד חברת ספייס בניה. וייזמות בע״מ.
התובעים היו רון זורע, בני הזוג שמואל נחמיה וזיוה שמואל, ויחזקאל אזאצ'י. לעומת זאת, השופט הבכיר רמזי חדיד דן בתיקים אלה.
התובעים ביקשו מבית המשפט לחייב את הנתבעת בתשלום פיצויים. לדוגמה, הם דרשו פיצוי בגין ירידת ערך דירותיהם. דמי שכירות בשל האיחור במסירת הדירות וכן פיצוי בגין עוגמת נפש. הרקע לתביעות נובע מאיחור משמעותי במסירת הדירות בפרויקט היוקרתי שנבנה בחיפה.
רקע ועובדות המקרה בפרויקט ״פיבקו על הים״
חברת ספייס בניה וייזמות בע״מ, הנתבעת, יזמה ובנתה את פרויקט ״פיבקו על הים״ בחיפה. לדוגמא, הפרויקט כולל 150 דירות מגורים. רון זורע רכש דירה ביום 15.06.2014, יחזקאל אזאצ'י רכש דירה ביום 27.10.2014. ובני הזוג שמואל רכשו דירה ביום 10.05.2015. על אף שהרכישה התבצעה בשנים 2014-2015, כדאי מאוד להכיר את 10 בדיקות החובה לקניית דירה מקבלן כדי להבטיח קנייה בטוחה.
הסכמי המכר קבעו כי הדירות יימסרו תוך 30 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה. כלומר, בתוספת תקופת גרייס של 60 יום.
היתר הבנייה ניתן ביום 20.05.2015. לכן, מועד המסירה המוסכם היה אמור להיות עד ליום 20.11.2017. אולם, ועם תוספת תקופת הגרייס, עד ליום 19.01.2018. בפועל, הדירות נמסרו באיחור ניכר.
הנתבעת התקשרה עם קבלן ראשי בשם אורתם סהר הנדסה בע״מ. אולם, חברה זו נכנסה להליכי הקפאת הליכים. עם זאת, ההיתר הבנייה נדרש גם לצורך קבלת עורך דין מנהלי להיתרי בנייה וטופס 4 בפרויקטים מורכבים.
בעקבות צו הקפאת ההליכים, הוטלו עיכובים על הפרויקט. אמנם, הנתבעת פעלה לשחרורו מהעיכובים. היא התקשרה עם קבלן אחר להשלמת הפרויקט. טופס 4 ותעודת גמר ניתנו לבסוף ביום 06.06.2019.
אירועים אלה הובילו לאיחור משמעותי במועד מסירת הדירות בפועל.
טענות הצדדים באשר לפיצוי דמי שכירות
התובעים טענו כי הם זכאים לפיצוי דמי שכירות עבור איחור במסירת דירות, החל מיום 18.11.2017. לטענתם, קריסת חברת אורתם אינה מהווה עילה מוצדקת לדחיית המסירה. הם הפנו לפסיקה בהליך מקביל. פסיקה זו קבעה כי סיכון קריסת קבלן מוטל על היזם.
התובעים הציגו חישובים שונים לפיצוי. ואולם, הם התבססו על 150% מדמי השכירות הראויים עבור שמונת החודשים הראשונים, ו-125% עבור יתרת התקופה. הם ביקשו לחייב את הנתבעת בתשלומים נוספים. הנתבעת מנגד טענה כי קריסת חברת אורתם לא הייתה צפויה.
היא ניסתה לשחרר את הפרויקט מהעיכובים.
עוד טענה הנתבעת. יחד עם זאת, כי היא לא מחויבת בתשלום דמי שכירות עבור שלושה חודשים בהם צו הקפאת ההליכים היה בתוקף. בנוסף, היא טענה לפטור מחודשיים של תקופת הגרייס ולשבעה חודשים לצורך איתור קבלן חלופי. הנתבעת גם ציינה כי רון זורע ויחזקאל אזאצ'י הזמינו עבודות נוספות.
עבודות אלה דחו את מועד המסירה ב-15 ו-16 ימים בהתאמה.
הכרעת בית המשפט וחישוב דמי שכירות
השופט הבכיר רמזי חדיד קיבל חלקית את התביעה. בית המשפט קבע כי התובעים זכאים לפיצוי דמי שכירות עבור איחור במסירת דירות. הוא קבע כי מועד המסירה המוסכם היה 20.11.2017. מועד המסירה בפועל נקבע ליום 21.06.2019. הנתבעת לא עמדה בדרישת ההסכם לשלוח הודעה מוקדמת של 15 ימים לפני המסירה.
האיחור במסירת דירת רון זורע עמד על 19 חודשים. מאידך, האיחור במסירת דירות בני הזוג שמואל ויחזקאל אזאצ'י עמד על 18.5 חודשים. בית המשפט קבע את דמי השכירות לפי התעריפים שקבע מומחה בית המשפט. דמי השכירות החודשיים עמדו על 4,000 ₪ לדירת זורע, ו-4,100 ₪ לדירות שמואל ואזאצ'י.
בית המשפט חישב את סכומי הפיצוי לכל תובע. מצד שני, עבור רון זורע, הפיצוי הסתכם בסך של 70,828 ₪. עבור בני הזוג שמואל, הפיצוי עמד על 67,953 ₪. לפיכך, עבור יחזקאל אזאצ'י, הפיצוי נקבע ל-77,639 ₪.
מסכומים אלה קוזזו דמי השכירות שכבר שולמו על ידי הנתבעת.
| התובע | משך האיחור | דמי שכירות חודשיים שנקבעו | סכום הפיצוי שנפסק |
|---|---|---|---|
| רון זורע | 19 חודשים | 4,000 ₪ | 70,828 ₪ |
| בני הזוג שמואל | 18.5 חודשים | 4,100 ₪ | 67,953 ₪ |
| יחזקאל אזאצ'י | 18.5 חודשים | 4,100 ₪ | 77,639 ₪ |
לתשומת לב: הנתונים והסכומים שלעיל הם עובדות פסק הדין כפי שנקבעו על ידי בית המשפט ביום 27.10.2022, ואינם מהווים הערכה לשווי דמי שכירות או לגובה פיצוי במקרה עדכני. כל מקרה נבחן לגופו על פי נסיבותיו ולפי המועדים הקבועים בחוזה המכר הספציפי.
קביעות נוספות: ירידת ערך ועוגמת נפש
התובעים טענו גם לירידת ערך הדירות בשל מיקום חדר טרנספורמציה ומרכז מחזור אשפה בסמוך לדירותיהם. לסיכום, הם טענו כי הנתבעת הסתירה מידע זה. מומחה בית המשפט קבע אמנם. כי קיימת ״ירידת ערך פסיכולוגית״ בשל קרבת הדירות לחדר הטרנספורמציה ולמרכז המחזור.
עם זאת, בית המשפט דחה את טענות התובעים בעניין ירידת הערך. לאור, הוא קבע כי הסכמי המכר כללו סעיפים המאשרים את האפשרות לשינויים במיקום מתקנים אלה. התובעים חתמו על ההסכמים. הם אישרו כי הם מודעים לאפשרות הקמת חדר טרנספורמציה.
הם לא הוכיחו כי הנתבעת ידעה על המיקום המדויק ופעלה בחוסר תום לב.
ביחס לדרישה לפיצוי בגין עוגמת נפש, בית המשפט החליט שלא לפסוק פיצוי. בהתאם, הוא נימק זאת בכך שחלק מדרישת הפיצוי בגין עוגמת נפש היה קשור לירידת הערך הנטענת, שנדחתה. בנוסף, הנתבעת שילמה לתובעים סכומים לא מבוטלים עבור דמי השכירות טרם הגשת התביעות.
אזהרה: עיכוב אצל קבלן משנה או קריסתו של קבלן ביצוע אינם פוטרים בהכרח את היזם מאחריותו כלפי רוכשי הדירות. בטרם חתימה על הסכם מכר, בדקו בקפידה מהו מועד המסירה החוזי, מה אורכה של תקופת הגרייס, ומהם החריגים שהחוזה קובע לפטור היזם מתשלום פיצוי.
החשיבות של קיום חוזים וליווי משפטי
מקרה זה מדגיש את החשיבות העצומה של עמידה במועדים שנקבעו בחוזי מכר. איחור במסירת דירה עלול לגרור השלכות כלכליות משמעותיות עבור הקבלן. הוא גם מראה כי בית המשפט יבחן את נסיבות האיחור לעומק. הוא ידרוש מהקבלן להוכיח כי פעל לצמצום העיכובים.
עבור רוכשי דירות, פסק הדין מדגיש את הזכות לפיצוי דמי שכירות עבור איחור במסירת דירות. עם זאת, הוא גם מלמד על החשיבות שבבחינת סעיפי החוזה ביסודיות. כדאי להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין. עורך דין יכול ללוות את תהליך רכישת הדירה. הוא יגן על האינטרסים של הרוכשים. פנייה מוקדמת אל עורך דין מקרקעין לבדיקת חוזי מכר וליווי רכישת דירה יכולה למנוע חלק מהמחלוקות מסוג זה.
-
איתור מועד המסירה החוזי: חישוב מדויק של תאריך המסירה המוסכם, כולל תקופת הגרייס הקבועה בחוזה.
-
תיעוד המסירה בפועל: שמירת מסמכים המעידים על מועד המסירה שהתקבל בפועל, לרבות טופס 4 ותעודת גמר.
-
חישוב תקופת האיחור: ספירת הפרש הימים או החודשים בין מועד המסירה החוזי למועד המסירה בפועל.
-
בחינת סעיפי הפטור בחוזה: בדיקה האם החוזה כולל סעיפי פטור, ומידת תוקפם מול סעיף 5א לחוק המכר (דירות).
-
פנייה לעורך דין המתמחה במקרקעין: להערכת גובה הפיצוי המגיע ולליווי מול היזם.
סיכום והשלכות
בית המשפט הכיר בזכותם של בעלי הדירות לפיצוי עבור האיחור במסירת הנכסים. הוא קבע סכומי דמי שכירות עבור איחור במסירת דירות מדויקים לכל בעל דירה. ההחלטה מדגישה את חשיבות עמידה במועדים המוסכמים בחוזי מכר. היא מדגישה גם את זכותם של הקונים לפיצוי הוגן במקרה של איחור.
פסק הדין מהווה נדבך נוסף בפסיקה המגנה על רוכשי דירות מפני איחורים. הוא מחזק את הצורך בשקיפות ובאחריות מצד חברות הבנייה. כאשר חברת בנייה מאחרת במסירה, היא עלולה לשאת בעלויות כבדות. ליווי משפטי מקצועי יכול לסייע לרוכשים להגן על זכויותיהם.
הוא יבטיח שהם יקבלו את הפיצוי המגיע להם על איחור במסירת דירה. סוגיות דומות עשויות להגיע גם לכדי הליך אזרחי מלא מול עורך דין משפט אזרחי לניהול תביעות אזרחיות, כאשר היזם מסרב להכיר בזכאות לפיצוי.
איחור במסירת דירה עלול לזכות אתכם בפיצוי, בדיוק כפי שנקבע בפרשת "פיבקו על הים". לבדיקת זכאותכם לפי החוזה שלכם ולוחות הזמנים הרלוונטיים, פנו אלינו בטלפון 1-700-555-996.
שאלות ותשובות נפוצות על פסק הדין
מה קבע פסק הדין בפרשת "פיבקו על הים"?
בית משפט השלום בחיפה קבע כי היזם, ספייס בניה וייזמות בע"מ, חייב בתשלום דמי שכירות לרוכשי דירות בגין איחור במסירת הדירות, בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
מה היה משך האיחור במסירת הדירות?
האיחור במסירת דירתו של רון זורע עמד על 19 חודשים, והאיחור במסירת דירות בני הזוג שמואל ויחזקאל אזאצ'י עמד על 18.5 חודשים, לעומת מועד המסירה החוזי שהיה 20.11.2017.
כמה פיצוי נפסק לתובעים?
בית המשפט פסק לרון זורע 70,828 ₪, לבני הזוג שמואל 67,953 ₪, וליחזקאל אזאצ'י 77,639 ₪, כאשר מהסכומים קוזזו דמי שכירות ששולמו כבר על ידי הנתבעת.
האם קריסת קבלן המשנה פוטרת את היזם מאחריות?
בפסק הדין נקבע כי קריסת חברת אורתם סהר הנדסה, קבלן הביצוע, אינה עילה מספקת לפטור מלא של היזם מתשלום דמי שכירות, אף שבית המשפט נתן משקל חלקי לטענות היזם לגבי חלק מתקופת העיכוב.
האם נפסק פיצוי בגין ירידת ערך או עוגמת נפש?
לא. בית המשפט דחה את תביעת התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך הדירות בשל קרבתן למתקני תשתית, וכן דחה את התביעה לפיצוי בגין עוגמת נפש.
מה ניתן ללמוד מפסק הדין לגבי בדיקת חוזה מכר?
חשוב לבדוק מראש את מועד המסירה החוזי, אורך תקופת הגרייס, וסעיפי הפטור הקבועים בחוזה, ולפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין לבחינת הזכאות לפיצוי במקרה של איחור.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
