איך בודקים אם רשומה הערת אזהרה?

הערת אזהרה היא הכלי המרכזי שמגן על רוכש נכס בפרק הזמן שבין החתימה על ההסכם לבין העברת הזכויות בפועל. היא רשומה בפנקסי המקרקעין, גלויה לכל, ומונעת רישום של עסקה סותרת. ההסדר קבוע בסימן ב לפרק ט לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. העמוד הזה מסביר איך בודקים אם קיימת הערה, איך רושמים אחת, מה ההבדל בין סוגי ההערות, ואיך מוחקים אותן.

איפה בודקים ומה מחפשים

הטעות הראשונה של רבים היא פנייה לגורם הלא נכון. נסח טאבו מונפק בלשכת רישום המקרקעין, גוף במשרד המשפטים, ולא ברשות מקרקעי ישראל, שהיא הגוף המנהל את קרקעות המדינה ועוסק בחכירה ובהקצאה. שני הגופים נפרדים לחלוטין, וכל אחד מהם מחזיק מידע אחר.

בנסח עצמו יש להתמקד בשלושה חלקים: פרטי הבעלות, פרק המשכנתאות והשעבודים, ופרק ההערות. הערה שנרשמה לטובת אדם אחר, עיקול, או משכנתה בסכום גבוה משנים אותים לחלוטין את מפת הסיכונים בעסקה. רשימת הבדיקות המלאה שיש לבצע לפני רכישה מפורטת ברשימת בדיקה לרוכשי דירה יד שנייה.

סעיף 126: הערת אזהרה על התחייבות לעשות עסקה

זו ההערה השכיחה. החוק קובע שכאשר הוכח לרשם שבעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם הערה על כך לבקשת מי שהתחייב או לבקשת הזכאי לפי ההתחייבות.

שווה לשים לב לניסוח הרחב: לעניין זה אין הבדל אם ההתחייבות ניתנה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. כלומר ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן לצורך ביצוע עסקה נכנס גם הוא למסגרת סעיף 126, ואינו יוצר סוג הערה נפרד. נרשמה ההערה לבקשת הזכאי בלבד, הרשם מודיע מיד על רישומה למי שהתחייב.

מה ההערה באמת עושה

סעיף 127 לחוק הוא זה שנותן להערה את כוחה. כל עוד ההערה לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכנה אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית משפט. חשוב מכך: אם לאחר רישום ההערה הוטל עיקול על הנכס, ניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל הזכות, או מונה כונס נכסים על רכושו, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות שההערה מגנה עליה.

זו הסיבה שרישום ההערה בהקדם האפשרי הוא הצעד הקריטי ביותר של רוכש. פער של ימים בין החתימה לרישום הוא בדיוק החלון שבו נכנסים נושים של המוכר. עוד טעויות שכיחות בשלב הזה מפורטות במדריך טעויות משפטיות ברכישת דירה.

סעיפים 128 ו-129: ההערות האחרות

סעיף 128 עוסק בהערה על צורך בהסכמה, ולא בייפוי כוח. הוא קובע שאם הוכח לרשם שעשיית עסקה בידי בעל המקרקעין או בעל זכות במקרקעין מותנית בהסכמתו של צד שלישי, על פי חיקוק, על פי צו של בית משפט או על פי התחייבות בכתב של הבעל, ירשום הרשם הערה על כך לבקשת אותו צד שלישי. זו ההערה שמופיעה למשל כשגורם חיצוני נדרש לאשר כל עסקה בנכס.

סעיף 129 עוסק בהערה על הגבלת כשרות, ונרשם כשהוכח בצו בית משפט או בתעודה ציבורית שכשרותו המשפטית של בעל הזכות נשללה או הוגבלה. שלוש ההערות האלה, לפי סעיפים 126, 128 ו-129, מוחקות באותו מסלול שקבוע בסעיף 132.

רישום ההערה: מה נדרש בפועל

1. ודאו שיש התחייבות בכתב. ההערה נשענת על התחייבות לעשות עסקה או להימנע מעסקה, ובלעדיה אין בסיס לרישום.
2. אספו את פרטי הנכס המדויקים. גוש, חלקה ובבית משותף גם תת חלקה, כפי שהם מופיעים בנסח ולא כפי שרשומים בחוזה השכירות או בחשבון הארנונה.
3. מלאו את הבקשה לרישום הערת אזהרה. הטופס כולל את פרטי הנכס, פרטי הצדדים ומהות ההתחייבות, ומוגש ללשכת רישום המקרקעין.
4. שלמו את האגרה. התעריף מתעדכן מעת לעת ומתפרסם באתר הרשמי. יש לצרף את אישור התשלום לבקשה.
5. הגישו מוקדם ככל האפשר. הרישום עצמו לוקח בדרך כלל ימי עבודה בודדים, אך מה שקובע הוא מועד ההגשה, ולא מועד החתימה על ההסכם.
6. הוציאו נסח מאמת. אחרי הרישום מוציאים נסח חדש ומוודאים שההערה מופיעה בו עם הפרטים הנכונים. בלי אימות אין ראיה שהרישום הושלם.

משכנתה והערה לטובת הבנק

כשנלקחת הלוואה לדיור, הבטוחה המרכזית של הבנק היא משכנתה שנרשמת על הנכס. בנכס שטרם נרשם על שם הרוכש, או בשלב הביניים שלפני ההעברה, הבנק נוהג גם לרשום הערה לטובתו. בשני המקרים ההסרה מותנית בפירעון מלא של ההלוואה ובקבלת אישור מהבנק, שמוגש ללשכת רישום המקרקעין. סוגיות של תנאי ההלוואה, של סילוק מוקדם ושל עמלות נבחנות מול עורך דין בנקאות.

מחיקת הערת אזהרה

סעיף 132 לחוק קובע שהערה שנרשמה לפי סעיפים 126, 128 או 129 תימחק על פי צו של בית משפט, או אם הוכח להנחת דעתו של הרשם שהצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה, או שעילת ההערה בטלה. במסלול האחרון הרשם חייב להודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו למחוק ולתת להם זמן סביר לפנות לבית המשפט.

המסלול המעשי הרווח הוא בהסכמה: לאחר שהעסקה הושלמה, שני הצדדים חותמים על בקשה למחיקה ומגישים אותה בצירוף האגרה. כשצד מסרב לחתום או כשקיימת מחלוקת על תוקף ההערה, הפנייה היא לבית המשפט, וההליך אורך חודשים ולעיתים יותר. מוכר שנתקע עם הערה ישנה שלא נמחקה מגלה זאת בדיוק כשהוא מנסה למכור, כמפורט במדריך על מכירת דירה.

מקרים שדורשים טיפול נפרד

בעסקאות של דיור בהנחה ממשלתית נרשמות לעיתים הערות ייחודיות שמבטיחות את עמידת הרוכש בתנאי התוכנית, ובכללן הגבלת מכירה לתקופה. מחיקתן מותנית בעמידה בתנאים ובאישור הגורם הממשלתי הרלוונטי, וההליך ארוך מהמסלול הרגיל.

בפרויקטים של התחדשות עירונית נרשמות הערות לטובת היזם, שמבטיחות את התחייבויות הדיירים לקידום הפרויקט. הן נמחקות בדרך כלל עם רישום הדירות החדשות על שם הדיירים, אך בפרויקטים שנתקעים ההערות נשארות ומקשות על כל פעולה בנכס. גם כאן, כמו בסוגיות של בנייה בלי היתר, הבעיה צפה ברגע שמנסים למכור או לשעבד.

שאלות ותשובות

הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.