המסגרת המשפטית לקביעת עלות קיר משותף

סכסוכי שכנים, ובפרט אלו הנוגעים לגבולות מגרשים ולבנייה, עלולים להיות מורכבים ורגישים. לפיכך, שאלת חלוקת עלות קיר משותף, למשל קיר תומך, היא סוגייה שכיחה. היא דורשת בקיאות בחוק המקרקעין ובדיני עשיית עושר ולא במשפט. פסק דין של בית משפט השלום בבאר שבע, אשר ניתן ביום 25.08.2022 בעניין תא״מ 38254-05-18.

יוסף ברוק נ' דניאל פחימה, שופך אור על סוגייה זו. בנוסף, המקרה ממחיש את החשיבות של תקשורת והתנהלות בתום לב בין שכנים. המאמר הבא יפרט את הרקע, ההכרעה והמשמעויות המעשיות של פסק הדין.

דיני המקרקעין מסדירים את הזכויות והחובות בין בעלי מקרקעין סמוכים. עם זאת, סעיף 49 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, דן בקירות משותפים. הוא קובע כי קיר שבמיצר, כלומר על הגבול בין שתי חלקות, נחשב רכוש משותף. עלויות הקמתו ותחזוקתו מתחלקות בין הבעלים.

בנוסף, קיימים גם דיני עשיית עושר ולא במשפט.

על פי דינים אלו, אדם שהתעשר שלא כדין על חשבון אחר. כתוצאה מכך, חייב להשיב לו את רווחיו. כך, שכן שעושה שימוש בקיר שנבנה על ידי שכנו, ונהנה ממנו. עשוי להידרש לשאת בחלק מהעלויות.

חובה זו חלה גם אם הקיר לא נבנה בדיוק על קו הגבול. לעומת זאת, חשוב להבין כי עקרון תום הלב הוא עקרון יסוד בדין הישראלי. הוא חל גם על יחסים בין שכנים.

פרטי המקרה: יוסף ברוק נ' דניאל פחימה

יוסף ברוק, בעל מגרש בשדרות, תבע את שכנו דניאל פחימה. לדוגמה, הוא דרש ממנו תשלום של מחצית מעלות קיר תומך. הקיר נבנה בגבול שבין המגרשים. יוסף ברוק טען כי בנה קיר בטון בשטח של 126.7 מ״ר בעלות של 92,447 ש״ח.

הוא דרש את חלקו של דניאל פחימה מכוח סעיף 49 לחוק המקרקעין ודיני עשיית עושר. לדוגמא, ולא במשפט.

דניאל פחימה טען שהקיר נבנה תוך פלישה לשטחו. כלומר, הוא גם טען שהבנייה נעשתה ללא התייעצות עמו. בית המשפט מינה מומחה מטעמו. המומחה קבע שהקיר נבנה כולו בתוך מגרשו של יוסף ברוק.

דניאל פחימה לא הגיש תביעה שכנגד לפרק את הקיר, אף שטען שהקיר הוקם בשטח שלו.

הכרעת בית המשפט ונימוקיו

בית משפט השלום בבאר שבע, מפי כב' הרשם הבכיר אורי הדר, קיבל את התביעה בחלקה. אולם, בית המשפט קבע שהקיר נבנה כולו בתחום מגרשו של התובע. חוות דעת המומחה שהוגשה לא נסתרה. הנתבע לא הצליח לערער אותה בחקירה.

בית המשפט דחה את טענת הנתבע לפיה סעיף 49 לחוק המקרקעין אינו חל. אמנם, מכיוון שהקיר בנוי כולו בתוך מגרש התובע. בית המשפט ראה בטענה זו ניסיון שאינו תם לב. הוא הסביר שאילו בנה התובע ביודעין בתוך מגרשו, הסעיף אכן לא היה חל.

אולם, במקרה זה, הבנייה נעשתה מתוך טעות בתום לב לגבי מיקום הגבול. ואולם, המונח ״במיצר״ אינו מתפרש באופן דווקני.

חובת תום הלב ואשם תורם בבניית קיר משותף

בית המשפט קבע שהנתבע עושה שימוש בקיר. יחד עם זאת, הוא גם לא הוכיח שנגרם לו נזק. לפיכך, בית המשפט חייב את הנתבע לשאת בחלקו בעלות. גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

עם זאת, הוא הטיל על התובע אשם תורם בשיעור 20%. מאידך, בית המשפט נימק זאת בכך שהיה על התובע לפנות לשכן בכתב. לפחות בעניין עלויות הבנייה הצפויות, לפני תחילת העבודות. פנייה כזו הייתה יכולה לצמצם את המחלוקת.

בסיכום הדברים, הנתבע חויב בסכום של 36,979 ש״ח. מצד שני, שהם מחצית מהעלות המופחתת (73,957 ש״ח) לאחר קיזוז האשם התורם. בנוסף, הנתבע חויב באגרת בית משפט, שכר טרחת עורך דין ובחלקו בשכר המומחה.

השלכות פסק הדין על יחסי שכנים ובנייה

פסק הדין בעניין ברוק נ' פחימה מדגיש מספר נקודות חשובות הנוגעות לבנייה בין שכנים:

1. פרשנות גמישה לסעיף 49 לחוק המקרקעין. בית המשפט מפרש את המונח ״במיצר״ באופן גמיש. הוא אינו מקפיד על בנייה מדויקת על הגבול. הוא מכיר בבנייה בתום לב, גם אם היא נעשתה מתוך טעות במיקום הגבול.

2. חשיבות תום הלב ויידוע מראש. חובת תום הלב מחייבת שכן הבונה קיר משותף לפנות לשכנו. הוא צריך ליידע אותו בכתב על הכוונה לבנות ועל העלויות הצפויות. אי עמידה בחובה זו עלולה להוביל להטלת אשם תורם ולהפחתה בסכום הפיצוי.

3. דיני עשיית עושר ולא במשפט. גם אם אין חלות ישירה של סעיף 49, שכן הנהנה מהקיר ייאלץ לשאת בעלותו מכוח דינים אלו. ההנאה מהקיר יוצרת חובה לשלם על היתרון שקיבל.

4. חשיבות העלאת טענות בזמן. בעל דין החולק על סכום חשבוניות צריך לעשות זאת מוקדם. הוא אינו יכול להמתין לשלב שמיעת הראיות.

שימו לב: טענת הנתבע כי המודדים מטעמו ״עבדו עליו״, מהווה אינדיקציה ברורה לכך שגם הוא עצמו הכיר בכך שטענתו על פלישה אינה מבוססת.

שאלות ותשובות

מה עושים כאשר עולה סוגיית עלות קיר משותף?

1. תיעוד ותכנון מוקפד. לפני תחילת כל בנייה בגבול המגרש, אספו את כל המסמכים הרלוונטיים. אלו כוללים היתרי בנייה, תוכניות אדריכליות ומדידות עדכניות. תכננו את הבנייה בקפידה, תוך התייחסות למיקום המדויק של הגבול.

2. פנייה יזומה לשכן. צרו קשר עם השכן בכתב, בטרם תחילת העבודות. פרטו את כוונתכם לבנות קיר, את מטרתו, מיקומו המשוער ואת העלויות הצפויות. תיעוד בכתב (מכתב, אימייל) חשוב ביותר למניעת מחלוקות עתידיות.

3. הסכמה בכתב. שאפו להגיע להסכמה כתובה עם השכן. הסכמה זו תכלול את פרטי הבנייה, חלוקת העלויות וכל תנאי נוסף. הסכם כזה יסייע במניעת סכסוכים ויקצר הליכים משפטיים עתידיים.

4. בדיקת חוות דעת מודד. אם קיימת מחלוקת על מיקום הגבול, שכרו מודד מוסמך. הוא יבצע מדידה מדויקת ויספק חוות דעת מקצועית. במקרה הצורך, בית המשפט יכול למנות מומחה מטעמו.

5. תיעוד הוצאות. שמרו בקפדנות את כל הקבלות והחשבוניות הקשורות לבנייה. תיעוד זה ישמש כראיה להוצאותיכם, במידה ותידרשו להוכיח אותן בבית המשפט.

6. ייעוץ משפטי מקצועי. לפני כל צעד משמעותי, פנו לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין וסכסוכי שכנים. עורך הדין יסייע לכם להבין את זכויותיכם וחובותיכם, ילווה אתכם בתהליך. הוא יספק ייעוץ כיצד לפעול באופן נכון וחוקי.

סיכום

הסכסוך סביב עלות קיר משותף בין יוסף ברוק לדניאל פחימה. וההכרעה שניתנה בבית משפט השלום בבאר שבע, מציעים תובנות חשובות. הם מדגישים את הצורך בשקיפות, תקשורת ותום לב בין שכנים. גם כאשר הקיר נבנה כולו בשטח של שכן אחד, אם הדבר נעשה בתום לב ובטעות.

והשכן השני נהנה ממנו, עליו לשאת בחלק מהעלות.

עם זאת, העדר פנייה בכתב מראש בנוגע לעלויות, עלול להוביל להטלת אשם תורם. זה יפחית את סכום הפיצוי שיקבל הבונה. על כן, מומלץ לכל צד המעורב בסכסוך שכנים על קיר משותף לנקוט בצעדים מחושבים. ולקבל ייעוץ משפטי.

ייעוץ משפטי יבטיח שמירה על הזכויות ומניעת הסלמה מיותרת.