כאשר מוגשות לבית המשפט חוות דעת שמאיות המציגות פערים עמוקים ופגמים מהותיים, השופט אינו רשאי להרכיב פסיקה שרירותית מחלקי הערכות מנוגדות. במצב כזה, חובה על בית המשפט למנות מומחה עצמאי מטעמו כדי לגבש תשתית מקצועית אמינה ומדויקת.
תביעות פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין מבוססות על חוות דעת מקצועיות. לעיתים קרובות, מציגים בעלי הדין חוות דעת שמאים סותרות המקשות על קביעת שיעור הנזק האמיתי. מצב זה מעמיד את השופט בפני אתגר ראייתי סבוך.
במאמר זה נבחן את פסיקת בית המשפט העליון בהליך ע״א 792/88. לפיכך, פסק הדין עוסק בקרקע שנפגעה עקב שינוי ייעוד תכנוני במושבה מזכרת בתיה. נלמד מתי השופט מחויב למנות שמאי ניטרלי וכיצד נכון לנהל סכסוך שמאתי מורכב.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ״ה-1965, מעניק לבעל זכות במקרקעין אפשרות לתבוע פיצוי. בנוסף, התביעה מתגבשת כאשר תוכנית מתאר פוגעת במקרקעין שלא על דרך הפקעה. חישוב הפגיעה נעשה על ידי השוואת שווי הקרקע לפני התוכנית לשוויה לאחריה.
תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ״ד-1984, מעניקות לבית המשפט סמכות למנות מומחה מטעמו. עם זאת, תקנה 123 ותקנה 130 מסדירות סמכות מיוחדת זו. בית המשפט רשאי להפעיל סמכות זו ביוזמתו, לאחר שמיעת עמדות הצדדים, במטרה להגיע לחקר האמת.
פרטי ההליך ורקע עובדתי בסכסוך במזכרת בתיה
שלום ברזילי החזיק בשתי חלקות קרקע צמודות, צרות ומוארכות במושבה מזכרת בתיה. כתוצאה מכך, החלקות סווגו כקרקע חקלאית במסגרת תוכנית מתאר מקומית 6R. ביום 6.7.1978 פורסמה ברשומות תוכנית מתאר מקומית חדשה, זמ/42. אשר ייעדה את החלקות להפקעה לצורכי ציבור.
המערער הגיש תביעת פיצויים לוועדה המקומית לתכנון ובניה ״זמורה״. לעומת זאת, הוועדה המקומית פסקה למערער פיצוי חלקי בהסתמך על חוות דעת השמאי בן חיים. המערער ערער לוועדה המחוזית מחוז מרכז וצירף שומה מטעמו שערך השמאי יציב. אך הוועדה דחתה את השגותיו.
לפיכך, המערער הגיש תובענה כספית לבית המשפט המחוזי בתל אביב. לדוגמה, ההליך התברר בפני השופט אילן. בהליך זה התעוררו מחלוקות עזות עקב חוות דעת שמאים סותרות שנשענו על הנחות עבודה שונות לחלוטין.
הפגמים בחוות הדעת והחלטת בית המשפט המחוזי
בבית המשפט המחוזי התברר כי שתי חוות הדעת לקו בפגמים מהותיים:
-
השמאי יציב הניח בטעות כי הרשות ביצעה הפקעה בפועל ולא רק שינוי ייעוד.
-
השמאי יציב העריך ארבע חלקות במקום שתיים והתעלם מהגדרת השטח כקרקע חקלאית.
-
לפיכך, השמאי יציב סבר כי ניתן לבנות שני בתים. לדוגמא, בעוד שהתוכנית התירה לכל היותר בית אחד כהקלה.
-
בנוסף, השמאי בן חיים הציג סתירה בין מסמך השומה הכתוב לבין עדותו בעל פה באשר לסיכויי הפשרת הקרקע.
-
עם זאת, השמאי בן חיים העריך את ירידת הערך בשיעור של 10% בלבד. כלומר, שיעור שהשופט מצא כבלתי סביר.
בעקבות הפגמים החמורים, השופט אילן החליט להרכיב ממצא פסיקתי עצמאי. אולם, השופט אימץ את עמדת השמאי בן חיים לגבי שווי הקרקע המקורי. לעומת זאת, לעניין שיעור הפגיעה אימץ השופט את הערכת השמאי יציב. שקבע ירידת ערך בשיעור 40%.
הכרעת בית המשפט העליון בעניין חוות דעת שמאים סותרות
המערער הגיש ערעור לבית המשפט העליון על גובה הפיצויים. אמנם, הרכב השופטים כלל את השופט ד. לוין, השופט ג. בך והשופט מ.
בן-יאיר. ואולם, השופט ג. בך כתב את פסק הדין המרכזי ביום 9.9.1990, ושאר השופטים הצטרפו לעמדתו.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור וביטל את פסיקת שיעור הפיצויים. בית המשפט קבע כי שווי הקרקע ושיעור ירידת הערך קשורים זה בזה באופן בלתי נפרד. לפיכך, בית המשפט המחוזי לא היה רשאי לאמץ מקטע מחוות דעת אחת. ולחברו לקטע מחוות דעת נגדית ללא הנמקה מבוססת.
השופט ג. בך הדגיש כי כאשר מתגלות חוות דעת שמאים סותרות עם פגמים יסודיים. מתעורר חוסר בתשתית עובדתית. במצב דברים זה, בית המשפט חייב למנות מומחה מטעמו כדי לקבל תמונה מקצועית שלמה.
בית המשפט העליון החזיר את התיק למחוזי לצורך מינוי מומחה והכרעה מחודשת.
אזהרה: הסתמכות על חוות דעת שמאית המבוססת על הנחות תכנוניות שגויות עלולה להוביל לפסילתה המלאה בבית המשפט ולפגיעה חמורה בגובה הפיצוי.
השוואה בין דרכי הכרעה שיפוטיות במחלוקת שמאית
השוואה בין שיטות הכרעה בסכסוכי שמאות מקרקעיןמאפייןהרכבת שומה מחלקי חוות דעתמינוי מומחה מטעם בית המשפטבסיס נתוניםשילוב נתונים מהנחות יסוד מנוגדותתשתית עובדתית אחידה ומקיפהעקביות מקצועיתחוסר קשר לוגי בין שווי הנכס לירידת הערךהתאמה מלאה בין מצב קודם למצב חדשהתערבות ערעוריתסיכון גבוה לביטול פסק הדין בערעורמעמד ראייתי עצמאי ואמין
שימו לב: בית המשפט מוסמך להכריע בעצמו רק כאשר מכלול הראיות יוצר תמונה ברורה ומלאה המאפשרת ברירת נתונים מדויקים.
שלבים בניהול מחלוקת שמאית בבית המשפט
-
בדיקת הנחות היסוד התכנוניות. התובע מוודא כי השמאי מטעמו בחן את המצב הסטטוטורי המדויק, לרבות מגבלות בנייה והכרזה על קרקע חקלאית.
-
הצלבת נתוני השומה הנגדית. בעל הדין בוחן את שומת הרשות ומאתר סתירות מהותיות בין התצהירים הכתובים לבין העדויות בעל פה.
-
הגשת בקשה למינוי שמאי מומחה. כאשר נוצרות חוות דעת שמאים סותרות, רצוי לבקש מבית המשפט למנות מומחה ניטרלי מכוח תקנות סדר הדין.
-
הכנת שאלות הבהרה למומחה. בעלי הדין מציגים למומחה שאלות מקצועיות ממוקדות כדי לבחון את תקינות המתודולוגיה והתחשיבים שערך.
שאלות ותשובות
האם בית המשפט רשאי למנות שמאי מטעמו ללא בקשת הצדדים?
כן, בית המשפט מוסמך למנות מומחה מטעמו ביזמתו. תקנות סדר הדין האזרחי מעניקות לשופט סמכות שיקול דעת בנושא. עם זאת, השופט מחויב לאפשר לבעלי הדין להשמיע את טענותיהם לפני מתן החלטת המינוי.
מתי שופט יכול לחבר בין שתי חוות דעת שונות?
שופט רשאי לברור נתונים שונים מחוות הדעת רק. אם מכלול הראיות יוצר תמונה עובדתית מלאה ומדויקת. אם הפגמים בחוות הדעת נוגעים להנחות יסוד מקצועיות. השופט אינו רשאי להרכיב פסיקה שרירותית ללא בסיס מנומק.
כיצד משפיעה הנחה שגויה של השמאי על תוקף חוות דעתו?
הנחת יסוד שגויה מערערת את מהימנות חוות הדעת כולה. כאשר שמאי מניח למשל כי הקרקע הופקעה במקום ששונה ייעודה בלבד. תחשיב הנזק שלו הופך לחסר תוקף ואינו יכול לשמש עוגן לפסיקה.
מדוע שווי הקרקע וירידת הערך אינם ניתנים להפרדה?
שיעור ירידת הערך נגזר ישירות משווי המקרקעין לפני אישור התוכנית המשנה. שילוב בין אומדן שווי של שמאי אחד לבין אחוז ירידת ערך של שמאי אחר יוצר עיוות כלכלי בלתי סביר.
מה עשה בית המשפט העליון בערעור של שלום ברזילי?
בית המשפט העליון קיבל את הערעור וביטל את סכום הפיצוי שפסק בית המשפט המחוזי. השופטים החזירו את התיק לערכאה הדיונית לצורך מינוי שמאי מומחה עצמאי שיעריך את ירידת הערך מחדש.
