כן, המדינה רשאית לבטל רישיון חינם במקרקעי ציבור לצורך מימוש יעדי תכנון והקמת יישוב חדש. עם זאת, רשויות השלטון מחויבות לנהוג בהגינות מוגברת כלפי בני רשות ותיקים. חובה זו כוללת בחינה של מתן פיצוי הולם, העמדת פתרונות דיור חלופיים והימנעות מפינוי שרירותי.
סוגיית השימוש במקרקעי ציבור. לפיכך, והסדרת ההתיישבות מעוררת חיכוך מתמיד בין צורכי הפיתוח של המדינה לבין זכויות הפרט. הליך משפטי סביב פינוי בני שבט בדואי מאדמות עתיר. ואום-אלחיראן המחיש את גבולות זכות הבעלות של המדינה מול תושבים ותיקים.
במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון. בנוסף, ננתח את מושג בר-הרשות ונבין כיצד יש לפעול מול תביעות סילוק יד של הרשות.
מוסד הרישיון במקרקעין הוא יציר הפסיקה שנועד להסדיר החזקה ושימוש בקרקע ללא העברת בעלות. עם זאת, בר-רשות מחזיק בנכס בהיתר מפורש או מכללא מטעם הבעלים. כאשר הבעלים מעניק רישיון ללא תשלום, הרישיון מוגדר כרשות חינם.
לפיכך, בעל המקרקעין רשאי ככלל לבטל רשות חינם בכל עת. כתוצאה מכך, זכות הביטול כפופה לשיקולי צדק, למשך ההחזקה ולמידת ההסתמכות של המחזיק. מנגד, כאשר המדינה היא בעלת הקרקע, חל עקרון הדואליות הנורמטיבית. עקרון זה מחייב את הרשות לפעול בהגינות מוגברת.
בסבירות ובמידתיות גם כשהיא מנהלת את רכושה הפרטי.
פקודת הזכויות במקרקעין נוסח חדש. לעומת זאת, תשכ״ט-1969 מסדירה את רישום הבעלות המוחלט של המדינה לאחר הליכי הסדר. על כן, טענות כנגד רישום מוסדר דורשות רף הוכחה גבוה ביותר.
ההליך בבית המשפט העליון: עובדות המקרה וטענות הצדדים
בית המשפט העליון דן בעניין רע״א 3094/11 איברהים פרהוד אבו אלקיעאן ואח נ' מדינת ישראל. לדוגמה, פסק הדין ניתן ביום 05.05.2015. ההליך עסק בפינוי תושבי הכפר הלא-מוכר עתיר/אום-אלחיראן לצורך הקמת היישוב חירן ופיתוח יער יתיר.
השתלשלות העובדות המרכזית בתיק מבוססת על הנקודות הבאות:
-
בשנת 1956 העביר המושל הצבאי את בני השבט להתגורר באזור נחל יתיר.
-
בשנת 1978 נרשמה הקרקע על שם המדינה במסגרת הליכי הסדר מקרקעין.
-
במהלך השנים הקימו התושבים מבנים ללא היתרי בנייה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ״ה-1965.
-
הממשלה קידמה תוכניות מתאר להקמת היישוב חירן על גבי השטח.
-
בשנת 2004 הגישה המדינה תביעות לסילוק יד נגד התושבים.
טענות התושבים כנגד הפינוי
המבקשים טענו כי הם בני רשות בלתי-הדירה שהשקיעו במקרקעין עשרות שנים בהנחיית השלטונות. לדוגמא, יתרה מכך, הם טענו כי ההחלטה לפנותם מפלה אותם על רקע לאום לטובת אוכלוסייה אחרת. לשיטתם, רשויות התכנון היו חייבות לשלב את בתיהם בתוכנית היישוב החדש.
עמדת המדינה בנושא פינוי בני שבט בדואי
המדינה טענה מנגד כי הקרקע בבעלותה המלאה, וכי המבקשים החזיקו בה ברשות חינם הניתנת לביטול. בנוסף, המדינה הדגישה. כלומר, כי ניהלה משא ומתן ממושך והציעה מגרשים מפותחים ביישוב הסמוך חורה לצד פיצוי כספי. על כן, המדינה סברה כי פעולותיה סבירות ותואמות את מדיניות התכנון הציבורית.
הכרעת בית המשפט העליון: דחיית הערעור וסמכות הפינוי
כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, בהסכמת כבוד השופט נ' הנדל. אולם, הכריע לקבל את בקשת רשות הערעור, לדון בה כבערעור ולדחות את הערעור לגופו. בית המשפט קבע כי המדינה פעלה כדין כבעלת המקרקעין, ודחה את טענות המבקשים.
נימוקי דעת הרוב התמקדו במספר היבטים מהותיים ודיוניים:
-
איסור תקיפה עקיפה: טענות נגד תוכניות מתאר יש להעלות בהליכי התנגדות או בעתירה מנהלית בזמן אמת, ולא כהגנה מאוחרת בתביעת פינוי.
-
רשות חינם הדירה: ישיבה ממושכת בקרקע אינה מקנה בעלות ואינה שוללת מבעל הקרקע את הזכות לדרוש סילוק יד.
-
היעדר אפליה: היישוב חירן תוכנן כיישוב לכלל האוכלוסייה, ולא נמנעה מהמבקשים הזכות לרכוש בו מגרשים בעתיד.
-
הצעת פתרון חלופי: המדינה העמידה מגרשים מוסדרים ותשתיות ביישוב חורה, ובכך מילאה את חובת ההגינות.
כבוד השופטת ד' ברק-ארז, בדעת מיעוט חלקית. אמנם, סברה כי יש להורות למדינה לשקול מחדש את מתכונת הפיצוי. לגישתה, משהתברר כי התושבים אינם מסיגי גבול אלא בני רשות שהגיעו בהוראת הרשויות. שומה על המדינה לבחון מתן מגרשים ביישוב חירן עצמו.
שימו לב: בית המשפט הבהיר כי שיהוי בתקיפת החלטות תכנוניות חוסם את האפשרות להעלות טענות מנהליות במסגרת תביעה אזרחית לסילוק יד.
ההבדל בין מסיג גבול לבין בר-רשות בקרקע ציבורית
ההבחנה המשפטית בין מחזיק ללא זכות לבין מחזיק ברישיון משפיעה באופן ישיר על חובות הרשות במועד הפינוי. ואולם, הטבלה הבאה מציגה את ההבדלים המרכזיים בין המעמדות:
השוואה בין מעמד פולש למעמד בר-רשות במקרקעי ציבור פרמטר מסיג גבול (פולש)בר-רשות חינם אופן הכניסה למקרקעין כניסה ללא היתר ובניגוד לדין היתר מפורש או שתיקה ממושכת של הרשות זכות לביטול ההחזקה סילוק יד מיידי לפי הדין ביטול בכפוף למתן הודעה מוקדמת סבירה זכאות עקרונית לפיצוי אין זכאות לפיצויים ככלל פיצוי בגין השקעות והשבחה לפי שיקולי צדק חובת הגינות מנהלית הליך אכיפה רגיל חובת הגינות מוגברת ושקילת פתרון חלופי
אזהרה: שתיקת הרשות לאורך שנים אינה הופכת רשות לבלתי-הדירה. הרשות רשאית לדרוש את השטח לצרכים ציבוריים, תוך מתן שהות מספקת להתפנות.
שלבים לניהול הגנה ומשא ומתן מול תביעות פינוי של הרשות
-
איסוף מסמכים היסטוריים. יש לאתר כל אסמכתה המעידה על אופן הכניסה למקרקעין, לרבות מכתבי רשויות, אישורי מינהל או החלטות ממשלתיות.
-
בחינת המעמד התכנוני. יש לבדוק את שלב התוכניות החלות על השטח, ולהגיש התנגדויות במוסדות התכנון במועד הקבוע בחוק.
-
הוכחת השקעות בנכס. יש לתעד את עלויות הבנייה, הפיתוח והתשתיות כדי לדרוש פיצוי כספי בעת ביטול הרשות.
-
מיצוי הליכי משא ומתן. מומלץ לנהל הידברות מול הגורמים המוסמכים לשם קבלת קרקע חלופית מפותחת או הטבות מעבר.
-
פנייה לערכאה המתאימה. יש להפריד בין תקיפת החלטות תכנון בבית המשפט לעניינים מנהליים לבין הגנה מפני סילוק יד בבית משפט השלום.
שאלות ותשובות
האם שהות של עשרות שנים בקרקע מעניקה זכות בעלות?
לא, החזקה ממושכת בקרקע מוסדרת של המדינה אינה מקנה בעלות. יחד עם זאת, לפי פקודת הזכויות במקרקעין נוסח חדש, תשכ״ט-1969, רישום הזכויות מהווה ראיה חותכת לבעלות. ישיבה ממושכת עשויה לכל היותר להעיד על מעמד של בר-רשות חינם.
מתי ניתן לקבל פיצויים בעת סילוק יד ממקרקעי ציבור?
פיצוי יינתן בעיקר כאשר המחזיק הוכיח כי ישב בקרקע ברשות וביצע בה השקעות בהסכמת הבעלים. מאידך, בית המשפט בוחן שיקולי צדק, את משך הזמן שבו נהנה המחזיק מהקרקע ללא תשלום. ואת נסיבות עזיבתו.
האם ניתן לעצור פינוי באמצעות תקיפת תוכנית המתאר בהליך האזרחי?
לא, בתי המשפט קבעו. מצד שני, כי תקיפה עקיפה של תוכניות בנייה במסגרת תביעת פינוי אזרחית אינה אפשרית. על המתנגדים להגיש השגות לוועדות התכנון או לעתור לבית המשפט לעניינים מנהליים במועדים המוגדרים בדין.
כיצד משפיעה עמדת המדינה על סיווג התושבים?
סיווג התושבים כבני רשות ולא כפולשים מחייב את המדינה לפעול ברגישות ובהגינות מוגברת. לסיכום, עובדה זו פותחת פתח לדרישת פתרונות דיור מוסדרים, סיוע בהעתקת המגורים ופיצוי בגין מבנים שהוקמו.
מדוע דחה בית המשפט העליון את הערעור בעניין חירן?
בית המשפט פסק. לאור, כי הקרקע שייכת למדינה וכי הרשות שניתנה ניתנת לביטול לצורך מימוש תוכנית המתאר. בנוסף נקבע כי המדינה הציעה פתרון הוגן של מגרשים חלופיים ביישוב חורה ופיצוי כספי.
סיכום והשלכות מעשיות
פסק הדין המנחה בעניין פינוי בני שבט בדואי מאום-אלחיראן משרטט את גבולות ההגנה של בני רשות במקרקעי ציבור. בהתאם, בית המשפט הבהיר כי המדינה רשאית לפעול לפיתוח מקרקעיה. אך היא אינה פטורה מחובת הגינות ומשקילת פתרונות פיצוי ראויים. התמודדות עם תביעות פינוי.
וסכסוכי מקרקעין מול רשויות המדינה מחייבת אסטרטגיה משפטית מדויקת המשלבת בין דיני הקניין לדיני התכנון. והמשפט המנהלי.
