כן. בית המשפט העליון קבע בהרכב מורחב כי רשם המקרקעין חייב לדרוש תעודה על סילוק חובות ארנונה של בעל הנכס טרם רישום המשכנתה. לעומת זאת, בית המשפט פסק כי אין לדרוש אישור על תשלום היטל השבחה במועד זה. הכרעה זו מגנה על קופת הרשות המקומית ומסדירה את גבולות הגבייה מול הלווים והבנקים. לפיכך, נושא אישור ארנונה לרישום משכנתה מקבל מענה ברור.
עסקאות מימון מקרקעין מפגישות בין דיני הקניין, דיני המיסים ודיני חדלות הפירעון. בנוסף, במשך שנים רבות שררה אי-בהירות באשר למסמכים שרשם המקרקעין מוסמך לדרוש בעת רישום בטוחה. לווים רבים גילו להפתעתם כי הרשויות מעכבות רישום משכנתאות בשל חובות עבר. פסק הדין המכונן בהליך בג״צ 7009/04, שניתן ביום 05.02.2014, יצר סדר מחייב בסוגיה זו.
בנוסף, הכרעת בית המשפט העליון קבעה כללים ברורים עבור נוטלי הלוואות, בנקים ורשויות מקומיות. עם זאת, במאמר זה נסקור את פרטי ההליך, את המסגרת המשפטית ואת השלכותיה המעשיות על שוק הנדל״ן.
סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע מחסום רישומי. כתוצאה מכך, לפיו, לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס ללא הצגת תעודה מראש העירייה. תעודה זו מעידה כי כל החובות לעירייה ביחס לאותו נכס סולקו במלואם. הוראה זהה בעיקרה מופיעה בסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש].
במקביל, סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965. לעומת זאת, מתנה רישום פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות בהצגת אישור על תשלום היטל השבחה. בעבר, נוהלי הרישום של משרד המשפטים פטרו רישום משכנתה מהצגת אישורים אלה. הרשויות המקומיות התנגדו למצב זה ודרשו להשתמש בצומת הרישום כמנוף גבייה יעיל.
שימו לב: חובת התשלום חלה על חובותיו של בעל הנכס שהינו גם המחזיק בפועל. הרשות אינה רשאית לעכב רישום בשל חוב ארנונה של שוכר זר.
פרטי ההליך המשפטי בבית המשפט העליון
פסק הדין ניתן ביום 05.02.2014 בהרכב מורחב של שבעה שופטים בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק. לדוגמה, כמו כן, הוא נתן פסק דין כבית משפט לערעורים אזרחיים. כבוד הנשיא א' גרוניס כתב את חוות הדעת המרכזית, ועימו ישבו בדין השופטים ע' ארבל. א' רובינשטיין, א' חיות, ח' מלצר, י' דנציגר וע' פוגלמן.
הדיון איחד שלושה הליכים שונים:
- בג״צ 7009/04 עיריית הרצליה והוועדה המרחבית לתכנון ולבניה הרצליה נגד היועץ המשפטי לממשלה ואחרים.
- ע״א 6369/05 טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע״מ נגד עיריית רמלה והיועץ המשפטי לממשלה.
- ע״א 9729/06 עיריית רעננה והוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נגד עו״ד ישי בית-און, כונס נכסים. לדוגמה, הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע״מ ואחרים.
העותרות בבג״ץ דרשו לתקן את נוהלי הרישום ולחייב המצאת אישורי עירייה כתנאי לרישום משכנתה. לדוגמא, מנגד, המשיבים טענו כי משכנתה אינה מהווה העברת נכס או מימוש זכויות. אלא יצירת בטוחה בלבד.
ההכרעה בסוגיית אישור ארנונה לרישום משכנתה
בסוגיית הארנונה, בית המשפט העליון קיבל את עמדת הרשויות ברוב דעות, בניגוד לדעתו החולקת של השופט ח' מלצר. כבוד הנשיא א' גרוניס ניתח את המונח ההיסטורי disposition וקבע כי עסקת משכנתה מהווה העברת נכס לצורך פקודת העיריות. לפיכך, רשם המקרקעין חייב לדרוש תעודה על סילוק חובות ארנונה של בעל הנכס טרם אישור הרישום. משכך, אישור ארנונה לרישום משכנתה הפך לחובה.
לעומת זאת, ביחס להיטל השבחה קבע בית המשפט ברוב דעות. כלומר, כנגד דעתה החולקת של השופטת א' חיות, כי משכנתה אינה מהווה מימוש זכויות. בית המשפט ביסס מסקנה זו על עקרון הנזילות בדיני המיסים. רישום בטוחה אינו מניב בהכרח כספים נזילים המצדיקים חיוב מיידי בהיטל.
השופטים הבחינו בין הסדר זה לבין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963. אולם, המוציא במפורש משכנתה מגדר אירוע מס.
אזהרה: ניסיון לרשום משכנתה ללא הסדרת חובות ארנונה של הבעלים יוביל לדחיית הבקשה על ידי לשכת רישום המקרקעין.
סדרי נשייה וגביית ארנונה בעת מימוש משכנתה
סוגיה מרכזית נוספת נגעה למעמד הרשות בעת מימוש נכסים בהליכי חדלות פירעון וכינוס נכסים. אמנם, בית המשפט הבהיר. כי סעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת השלישית מהווים אמצעי גבייה מנהליים בלבד. סעיפים אלה אינם משנים את דיני הקדימה המהותיים.
הרשויות אינן נהנות ממעמד של נושה מובטח מכוח סעיפים אלה בלבד.
באשר לתחולת פקודת המיסים (גבייה). ואולם, בית המשפט קבע כי חוב ארנונה הינו מס המגיע על מקרקעי הסרבן. עם זאת, תחולת האכרזה מוגבלת בזמן. שעבודים רשומים לטובת נושים מובטחים שנוצרו לפני פרסום האכרזה הראשונה ביום 16.3.2000 גוברים על חובות הארנונה.
בהתאם לכך, בית המשפט הכריע באופן מעשי בערעורים:
בית המשפט קיבל את הערעור בע״א 6369/05 וקבע. יחד עם זאת, כי משכנתת הבנק קדמה לאכרזה ולכן עדיפה על חוב הארנונה. לעומת זאת, בית המשפט דחה את הערעור בע״א 9729/06 ופסק. כי כונס הנכסים אינו חב בתשלום היטל השבחה שנולד לפני הליכי הפירוק והכינוס.
השוואת דרישות תשלום בעת רישום משכנתה
| סוג התשלום | האם מהווה תנאי לרישום משכנתה? | מקור סמכות חוקי | מעמד בכינוס נכסים / חדלות פירעון |
|---|---|---|---|
| ארנונה כללית | כן (אישור על סילוק חובות הבעלים) | סעיף 324(א) לפקודת העיריות | דין קדימה מוגבל / שעבוד סטטוטורי בכפוף למועד |
| היטל השבחה | לא (אינו מהווה מימוש זכויות) | תוספת שלישית לחוק התכנון והבניה | חוב רגיל בר-תביעה (אם נוצר לפני ההליך) |
| מס שבח מקרקעין | לא (משכנתה אינה מכירה) | חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963 | אינו חל באירוע נטילת הלוואה |
שלבים להסדרת אישור ארנונה לרישום משכנתה
- בדיקת מצבת החובות ברשות. פנו מבעוד מועד למחלקת הגבייה בעירייה ובררו האם קיימים חובות ארנונה רשומים על שם הבעלים.
- הפרדת חובות שוכרים. במקרה של נכס מושכר שבו נוצר חוב על ידי שוכר, הציגו חוזי שכירות להוכחת היעדר חבות אישית של הבעלים.
- הסדרת תשלום או מתן ערובה. שלמו את החובות הרובצים על הבעלים או הגיעו להסדר תשלומים מוסכם המאפשר הנפקת תעודה.
- קבלת תעודה לרשם המקרקעין. ודאו כי התעודה חתומה כדין וממוענת ללשכת רישום המקרקעין בהתאם לסעיף 324(א).
- הגשת המסמכים לטאבו. צרפו את התעודה המקורית לתיק שטר המשכנתה בעת הגשת הבקשה לרישום.
שאלות ותשובות
האם עירייה יכולה לסרב לתת אישור ארנונה לרישום משכנתה בגלל חוב של שוכר?
לא. סעיף 324(א) לפקודת העיריות מתייחס לחובות המגיעים מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס. כאשר החוב רובץ על שוכר שהחזיק בנכס כדין. הרשות המקומית אינה רשאית להתנות את מתן התעודה בתשלום חובותיו של השוכר.
מדוע היטל השבחה אינו נגבה בעת רישום משכנתה?
בית המשפט העליון קבע כי עסקת הלוואה אינה מהווה מימוש זכויות במקרקעין. לפיכך, עקרון הנזילות מורה. כי אין לחייב אדם במס השבחה כאשר הוא אינו מוכר את הנכס. ואינו מממש רווח כלכלי נזיל.
מה הדין כאשר המשכנתה נרשמה לפני שנת 2000?
לפי פסק הדין. שעבוד לטובת נושה מובטח שנרשם לפני פרסום אכרזת שר האוצר הראשונה ביום 16.3.2000 עדיף על פני שעבוד סטטוטורי של העירייה בגין חובות ארנונה.
האם הבנק המלווה יכול לשלם את הארנונה במקום הלווה?
כן. במקרים רבים הבנק המלווה מתנה את העמדת ההלוואה בסילוק חובות אלה. ואף עשוי לקזז את סכום החוב מתוך כספי ההלוואה כדי לאפשר את רישום הבטוחה.
הלכת בג״צ 7009/04 ממשיכה להנחות את דיני המקרקעין והבנקאות. פסק הדין יצר איזון חיוני בין סמכויות הגבייה של השלטון המקומי לבין יציבות שוק האשראי. וההגנה על קניין הלווים והנושים.
