כן, כאשר לשון החוזה קובעת מועד מסוים למתן הודעה אחת עבור מספר תקופות, השוכר רשאי להאריך את ההסכם כחטיבה אחת. התנהגות הצדדים בפועל, כמו שתיקת המשכיר והמשך גביית התשלומים, מחזקת פרשנות זו. במצב כזה המשכיר אינו רשאי לדרוש פינוי מוקדם רק כדי להפיק רווח כספי גבוה יותר.
סוגיית מימוש אופציה בהסכם שכירות מעוררת לא פעם מחלוקות עזות בין בעלי נכסים לשוכרים. לפיכך, חוזי שכירות רבים כוללים תקופת שכירות מקורית לצד ברירה להארכת התקופה. לעיתים עולה שאלה האם נדרשת הודעה נפרדת לפני כל שנה. או שמא הודעה אחת תקפה לכלל התקופות.
מחלוקות אלו מגיעות לפתחן של הערכאות המשפטיות כאשר דמי השכירות בשוק עולים. בנוסף, והמשכיר מבקש לפנות את הדייר.
הסכמי שכירות רבים מנוסחים בצורה עמומה, המותירה פתח לפרשנויות מנוגדות. עם זאת, במאמר זה נסקור את פסיקת בית המשפט בסוגיית מימוש אופציה בהסכם שכירות. נלמד מתי הודעה אחת מכסה מספר תקופות, וכיצד התנהגות המשכיר מלמדת על כוונת הצדדים האמיתית.
במסגרת הליך תא״ח (תל אביב) 29534-06-17 יהודה הד נ' דברת קפלר, נדונה תביעה לפינוי מושכר. כתוצאה מכך, התובע, יורש בית מגורים ברחוב אלונים ברמת גן, השכיר את הנכס לנתבעים. הצדדים חתמו על חוזה שכירות ביום 29.5.2013 לתקופה של שנתיים, אשר הסתיימה ביום 9.6.2015. ההסכם העניק לשוכרים ברירה להארכת החוזה בשלוש תקופות נוספות בנות שנה כל אחת.
סעיף 5.2 להסכם קבע. לעומת זאת, כי על השוכרים למסור הודעה בכתב 90 ימים לפני תום התקופה הראשונה. ולא יאוחר מיום 10.3.2015. ביום 4.3.2015 מסרו השוכרים מכתב רשמי על מימוש האופציה.
בנוסף, הצדדים חתמו על נספח שקבע כי הנכס יושכר עד למכירתו. לדוגמה, עם התראה של 60 ימים לפינוי במקרה של מכירה. בפועל, הבית לא נמכר לאורך כל התקופה.
התובע טען כי השוכרים מימשו את האופציה לשנתיים בלבד ולא לשנה השלישית, ולכן ההסכם פקע. לדוגמא, לעומתו, הנתבעים טענו. כי ההודעה מיום 4.3.2015 היוותה מימוש מלא של שלוש השנים יחד עד ליום 9.6.2018.
שימו לב: לשון סעיף האופציה והמועדים הנקובים בו מהווים את הבסיס המרכזי להכרעת בית המשפט, לצד בדיקת התנהגות הצדדים לאורך חיי ההסכם.
טענות הצדדים ופרשנות סעיף האופציה בחוזה
המחלוקת המשפטית נסבה סביב השאלה כיצד לבצע מימוש אופציה בהסכם שכירות כראוי. כלומר, התובע טען כי לפי עקרונות פרשנות חוזים, יש לדרוש הודעה נפרדת לפני כל שנת אופציה. לדבריו, השוכרים לא שלחו הודעה לקראת השנה השלישית, ועל כן הם מחזיקים בנכס שלא כדין.
מנגד, השוכרים הציגו קו הגנה ברור ומנומק שנשען על שני אדנים מרכזיים:
-
הודעה אחת כוללת: סעיף 5.2 נקב במועד יחיד (10.3.2015) להודעה על כל שלוש השנים כחטיבה אחת.
-
הסתמכות על יציבות: שוכרים סבירים שואפים לוודאות במגורים, והודעתם הבהירה כוונה לממש את מלוא תקופת ההארכה.
-
תוקף הנספח: הנספח התיר פינוי מוקדם אך ורק במקרה של מכירת הנכס בפועל לצד שלישי.
בנוסף, הנתבעים הדגישו כי במהלך שנת השכירות הרביעית המשכיר לא העלה כל טענה. אולם, הוא המשיך לקבל את דמי השכירות ללא מחאה, ולא דרש את פינוי הנכס באותה עת.
הכרעת בית המשפט: מימוש אופציה בהסכם שכירות כחטיבה אחת
כבוד השופטת כרמלה האפט בחנה את הראיות ודחתה את תביעת הפינוי במלואה ביום 16.07.2017. אמנם, בית המשפט קבע כי השוכרים פעלו בדיוק לפי הוראות החוזה. הודעתם מיום 4.3.2015 נמסרה במועד שנקבע בהסכם, וכיסתה את מלוא תקופת האופציה לשלוש שנים.
בית המשפט הדגיש. ואולם, כי לשון החוזה קבעה מועד אחרון בודד למתן ההודעה עבור כל תקופות ההארכה. לפיכך, השוכרים היו רשאים להודיע על מימוש כל שלוש השנים כמקשה אחת. התנהגות המשכיר חיזקה מסקנה זו.
שכן הוא שתק במשך שנה שלמה ולא דרש הודעה נוספת לקראת השנה השלישית.
יתרה מכך, בית המשפט הבהיר כי שאיפת המשכיר להעלות את דמי השכירות אינה עילה לפינוי. יחד עם זאת, השופטת כרמלה האפט ציינה מפורשות. כי העובדה שבעל הבית מצא דרך להפיק רווח גבוה יותר מהנכס אינה מצדיקה את ביטול ההתקשרות. לבסוף, בית המשפט חייב את התובע בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 6,000 ₪.
וקבע כי השוכרים יפנו את הנכס רק ביום 9.6.2018.
השוואה בין עמדות הצדדים להכרעת בית המשפט בתא״ח 29534-06-17נושא המחלוקתעמדת המשכיר (התובע)עמדת השוכרים (הנתבעים)קביעת בית המשפטאופן מימוש האופציהנדרשת הודעה נפרדת לפני כל שנההודעה אחת במועד תקפה ל-3 שניםהאופציה מומשה כחטיבה אחת כדיןמשמעות נספח המכירהמאפשר סיום השכירות בהתראהחל אך ורק אם הבית נמכרהנספח חל במכירה בלבד; הנכס לא נמכרמועד הפינוי שנקבעפינוי מיידי עקב פקיעת החוזההחזקה כדין עד 9.6.2018התביעה נדחתה; הפינוי נקבע ל-9.6.2018
אזהרה: משכיר המבקש לפנות דייר לפני תום תקופת האופציה עלול למצוא את עצמו מחויב בהוצאות משפט ניכרות, אם הודעת הדייר עמדה בתנאי החוזה.
חשיבות התנהגות הצדדים בדיני חוזים
פסק הדין ממחיש עיקרון יסודי בדיני מקרקעין וחוזים. מאידך, התנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם משמשת כלי פרשני ראשון במעלה. כאשר צד לחוזה אינו מוחה על פעולה מסוימת וממשיך בהתקשרות. בית המשפט יראה בכך הסכמה לפרשנות המעשית של החוזה.
במקרה זה, העובדה שהמשכיר לא דרש הודעה מחודשת בתום שנת האופציה הראשונה שימשה לחובתו. מצד שני, שתיקתו הוכיחה כי גם הוא הבין שהאופציה מומשה במלואה. על כן, בתי המשפט בוחנים לא רק את המילים הכתובות. אלא גם את המציאות שנוצרה בשטח.
שלבים למימוש תקופת אופציה ללא תקלות
-
בדיקת תנאי החוזה. קראו בעיון את סעיף הברירה, ובידקו מהם המועדים המדויקים למתן ההודעה ומהם התנאים הנלווים לכך.
-
ניסוח הודעה ברורה בכתב. נסחו מכתב מפורש המציין את כוונתכם, כולל פירוט התקופות ודמי השכירות המעודכנים לפי המנגנון החוזי.
-
תיעוד מסירת ההודעה. שלחו את המכתב בדואר רשום או באמצעי דיגיטלי מתועד, ושמרו אסמכתה ברורה על קבלתו אצל המשכיר.
-
הסדרת התשלומים והביטחונות. צרפו המחאות מעודכנות או בצעו העברות בנקאיות בהתאם למוסכם, כדי למנוע טענות על הפרת חוזה.
שאלות ותשובות
מה המשמעות של סעיף אופציה בחוזה שכירות?
סעיף אופציה מעניק לשוכר זכות בלעדית להאריך את תקופת השכירות בתנאים שהוגדרו מראש. לסיכום, אם השוכר עומד בכל תנאי הסעיף ומוסר הודעה במועד. המשכיר מחויב להאריך את ההסכם ואינו יכול לסרב לכך באופן שרירותי.
האם משכיר רשאי לבטל אופציה אם מחירי השוק עלו?
לא, עליית מחירי השכירות אינה מקנה למשכיר זכות לבטל את האופציה. חוזה השכירות נועד להעניק ודאות כלכלית לשני הצדדים. ורצונו של בעל הבית להגדיל את רווחיו אינו גובר על התחייבותו החוזית המפורשת.
כיצד משפיעה שתיקת המשכיר על פרשנות החוזה?
שתיקת המשכיר והמשך קבלת דמי השכירות עשויות להתפרש כהסכמה לאופן שבו השוכר פעל. כאשר המשכיר נמנע מדרישת פינוי בזמן אמת. בית המשפט רואה בהתנהגותו ראיה לכך שמימוש האופציה נעשה בהתאם לכוונת הצדדים.
מה הכלל לגבי פינוי מוקדם עקב מכירת הנכס?
תנאי המאפשר פינוי מוקדם עקב מכירה מחייב עסקת מכר אמיתית בפועל. אם בעל הנכס רק מתכנן למכור את הבית. אך טרם חתם על הסכם מחייב עם רוכש. הוא אינו רשאי לקצר את תקופת השכירות המוגנת באופציה.
