נאמנות קונסטרוקטיבית במקרקעין נוצרת מכוח הדין כאשר קונה מקיים את חיוביו בעסקה אך הרישום טרם הושלם. במצב זה המוכר מחזיק בזכות כנאמן עבור הקונה הנהנה. כתוצאה מכך, מירוץ ההתיישנות אינו מתחיל כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנות או מפר אותה.
סוגיית אכיפתם של חוזי מקרקעין ישנים מעוררת לעיתים קרובות שאלות משפטיות כבדות משקל. לפיכך, דוקטרינת נאמנות קונסטרוקטיבית במקרקעין מעניקה מענה הוגן למצבים שבהם עסקאות בוצעו בפועל. אך נותרו ללא רישום פורמלי בלשכת רישום המקרקעין.
בפסק הדין בתיק ע״א 11422/04 עזבון המנוח עבדאלכרים זועבי נ' מינהל מקרקעי ישראל. בנוסף, נדרש בית המשפט העליון להכריע בגורלו של חוזה חליפין משנת 1969. השופטת א' פרוקצ'יה, בהסכמת השופטים א' רובינשטיין וי' אלון, קבעה כי תביעת המדינה לא התיישנה.
חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 נכנס לתוקפו ביום 1 בינואר 1970. עם זאת, סעיף 166(א) לחוק קובע הוראת מעבר מהותית.
לפי הוראה זו, עסקאות שנעשו לפני תחילת החוק כפופות לדין הקודם. כתוצאה מכך, הדין הקודם קלט את דיני היושר האנגליים.
דינים אלה קובעים כי חוזה מכר מקרקעין שבוצע בעיקרו מקנה לקונה זכות שביושר. לעומת זאת, זכות זו יוצרת יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית במקרקעין בין הצדדים.
בנוסף לכך, יש לבחון את שאלת ההתיישנות של זכויות שאינן רשומות במרשם. לדוגמה, בית המשפט העליון קבע בעבר את העקרונות הבאים:
-
סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין מגן מהתיישנות רק לגבי תביעות לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים.
-
תביעה לאכיפת זכות בלתי רשומה כפופה לדיני ההתיישנות הכלליים.
-
קיומם של יחסי נאמנות משעה את פתיחת מירוץ ההתיישנות.
-
מירוץ ההתיישנות נפתח רק כאשר הנאמן כופר במפורש בנאמנותו או מפר את חובתו.
עובדות המקרה: חוזה החליפין משנת 1969
ביום 3 באוקטובר 1969 נחתם חוזה חליפין בין קרן קיימת לישראל לבין תשעה מוכרים בני משפחה אחת. לדוגמא, המוכרים היו יורשיו של המנוח סלמאן חוסיין עובייד זועבי.
לפי החוזה, המוכרים התחייבו להעביר לקק״ל 3.860 דונם מתוך חלקה 13 בגוש 17206. כלומר, בתמורה, קק״ל התחייבה להעביר לידיהם 7.750 דונם מחלקה 14 בגוש 17207.
הצדדים ביצעו את חיוביהם בשטח באופן מלא. אולם, קק״ל תפסה חזקה בחלקה 13. והמינהל הקצה את הקרקע לקיבוץ דוברת לשם הקמת תחנת דלק והרחבת כביש עפולה-טבריה.
מנגד, משפחת זועבי קיבלה חזקה בחלקה 14 ועיבדה אותה חקלאית. אמנם, יתרה מכך, חלק מהיורשים אף מכרו את זכויותיהם בחלקה זו לצדדים שלישיים.
שימו לב: למרות ביצוע העסקה בפועל, הצדדים לא השלימו את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין במשך עשרות שנים, והקרקעות נותרו רשומות על שם בעליהן המקוריים.
גלגולי ההליך המשפטי וטענות הצדדים
מינהל מקרקעי ישראל הגיש תביעה לסעד הצהרתי לצורך השלמת הרישום. ואולם, מרבית הנתבעים הגיעו להסדר פשרה, למעט עיזבון המנוח עבדאלכרים זועבי.
עיזבון המנוח טען כי המנוח מעולם לא חתם על ההסכם וחתימתו זויפה. יחד עם זאת, כמו כן, העיזבון טען להתיישנות התביעה ולשיהוי כבד.
בית המשפט המחוזי בנצרת קבע תחילה כי אחי המנוח חתם בהרשאתו. מאידך, ודחה את טענת ההתיישנות מכוח סעיף 159(ב). בערעור הראשון בבית המשפט העליון. השופטים החזירו את התיק למחוזי לבחינת שאלת ההתיישנות לאור הלכת חוסין.
בפסק דינו השני, בית המשפט המחוזי דחה שוב את טענת ההתיישנות. מצד שני, בית המשפט ביסס את קביעתו על מוסד נאמנות קונסטרוקטיבית במקרקעין.
הכרעת בית המשפט העליון: דחיית הערעור
השופטת א' פרוקצ'יה דחתה את ערעור העיזבון במלואו. לסיכום, בית המשפט קבע כי הממצאים העובדתיים שנקבעו בהליך הראשון עומדים בעינם.
לפי קביעות אלה, המנוח ידע על העסקה, ראה את תחנת הדלק מוקמת ולא מחה. אחיו חתם על החוזה בהרשאתו המלאה.
במישור המשפטי, בית המשפט הבהיר כי מאחר שהחוזה נחתם בשנת 1969. חלים עליו דיני היושר האנגליים. מכוחם נוצרו יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית במקרקעין בין המוכרים לקונה.
המוכרים החזיקו בזכות הבעלות הרשומה בנאמנות עבור קק״ל. לפיכך, מירוץ ההתיישנות לא החל כל עוד המוכרים לא כפרו בנאמנות.
בפועל, הכפירה הראשונה אירעה רק בעת הגשת כתב ההגנה. כתוצאה מכך, תביעת המינהל הוגשה בטרם חלפה תקופת ההתיישנות. והעיזבון חויב בהוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ש״ח.
השוואת מעמד התביעה לפי סוגי הדינים החלים על העסקה הסוגיה המשפטית עסקה לפני חוק המקרקעין (עד 1969)עסקה לאחר חוק המקרקעין (מ-1970 ואילך)מקור הזכות שביושר דיני היושר האנגליים מכוח סעיף 166(א)דיני יושר ישראליים (הלכת אהרונוב)תחולת סעיף 159(ב)אינו חל על זכות שאינה רשומה אינו חל על זכות שאינה רשומה תחילת המירוץ ההתיישנות ממועד כפירת הנאמן בזכות הקונה טרם הוכרע סופית לגבי נאמנות קונסטרוקטיבית
משמעות מעשית עבור רוכשי ומוכרי מקרקעין
פסק דין זה מעניק ביטחון משמעותי לבעלי זכויות היסטוריות בקרקע. עם זאת, הסתמכות על דיני היושר אינה תחליף להסדרת זכויות מסודרת.
צדדים לעסקאות ישנות עלולים להיתקל בקשיים ראייתיים כבדים בחלוף השנים. פטירת עדים מרכזיים מקשה על הוכחת הרשאות והסכמות שבעל פה.
אזהרה: שיהוי ברישום זכויות במקרקעין חושף את הנכס לסכנת עסקאות נוגדות, עיקולים וסכסוכי ירושה מורכבים.
מה עושים להסדרת רישום מקרקעין ישן
-
איתור מסמכי המקור. יש לאסוף את חוזה המכר המקורי, אישורי תשלום, ייפויי כוח ודיווחים לרשויות המס.
-
איסוף ראיות על חזקה בשטח. יש להצטייד בדוחות פיקוח, תשלומי מיסים עירוניים ותיעוד עיבוד חקלאי או בנייה.
-
בדיקת שרשרת היורשים. במקרה של פטירת הצדדים המקוריים, יש להוציא צווי ירושה או צווי קיום צוואה מתאימים.
-
פנייה לייעוץ משפטי מוקדם. יש לבחון את שאלת ההתיישנות והצורך בהגשת תובענה לסעד הצהרתי לבית המשפט המחוזי.
שאלות ותשובות
מהי נאמנות קונסטרוקטיבית במקרקעין?
זוהי נאמנות שנוצרת מכוח הדין ולא באמצעות מסמך נאמנות מפורש. כאשר רוכש משלם את התמורה ומקבל חזקה, החוק רואה במוכר נאמן המחזיק ברישום לטובת הרוכש.
מתי מתחיל מירוץ ההתיישנות בעסקאות ישנות כאלה?
מירוץ ההתיישנות מתחיל רק ברגע שבו המוכר כופר בנאמנותו. כל עוד המוכר מכיר בעסקה או שותק, תקופת ההתיישנות אינה נספרת לחובת הקונה.
האם סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין מונע התיישנות של כל תביעת מקרקעין?
לא. סעיף זה מעניק חסינות מהתיישנות אך ורק לתביעות לאכיפת זכות שכבר רשומה במרשם המקרקעין המוסדרים. ולא לזכויות חוזיות בלתי רשומות.
האם חתימת שלוח מחייבת בעסקת מקרקעין היסטורית?
כן. כאשר מוכח כי השלוח חתם בידיעת הבעלים ובהרשאתו, והבעלים נהג בהתאם לחוזה לאורך שנים. החתימה מחייבת אותו ואת יורשיו.
