בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע שחברת אפרידר זכאית לפיצויי הפקעה בסכומים משמעותיים מעיריית אשקלון, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד ההפקעה. בית המשפט אימץ במלואה את חוות הדעת השמאית מטעמו, תוך דחיית טענות העירייה. פסק הדין מחזק את עקרון חובת הפיצוי במקרים של הפקעה, גם כאשר הרשות טוענת לייעוד ציבורי לכאורה.
פיצויי הפקעה באשקלון הוא נושא מרכזי בתחום זה. לפיכך, פסק דין משמעותי מבית המשפט המחוזי בבאר שבע קובע אמות מידה ליישום פיצויי הפקעה. בית המשפט פסק לטובת חברת אפרידר החברה לשכון ולפתוח ישראל בע״מ. ונגד עיריית אשקלון והוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון. פיצויי הפקעה בסכומים ניכרים בגין שלוש חלקות קרקע שהופקעו בעיר אשקלון.
פסק הדין, שניתן על ידי כבוד השופט הבכיר אריאל ואגו ביום 06.01.2019. בנוסף, בהליך ה״פ (באר-שבע) 40196-10-14, 49076-12-14, 47859-01-15. הוא פסק דין משלים הקובע את גובה הפיצויים לאחר שבהחלטה קודמת נקבעה עצם החבות בפיצויים. המקרה מדגיש את חשיבותן של חוות דעת שמאיות מטעם בית המשפט.
ואת עקרון תשלום הפיצויים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד ההפקעה.
הצורך בפיצויי הפקעה באשקלון, כפי שעלה במקרה של חברת אפרידר. עם זאת, נובע מעקרון יסודי בדיני הקניין: אין לפגוע בזכות הקניין של אדם מבלי לפצותו על כך באופן הולם. הזכות לפיצויים נועדה להעמיד את בעל הנכס במצב בו היה אילו לא הייתה מתבצעת ההפקעה. היא כוללת לא רק את שווי הקרקע.
אלא גם נזקים עקיפים שנגרמו לבעל הנכס כתוצאה מההפקעה. לפיכך, שמאי מקרקעין מקצועי נדרש להעריך את שווי הנכס ואת מכלול הנזקים.
ההליך המשפטי: אפרידר נגד עיריית אשקלון
במוקד התיקים עמדו שלוש חלקות קרקע באשקלון שהיו בבעלות חברת אפרידר החברה לשכון. כתוצאה מכך, ולפתוח ישראל בע״מ. עיריית אשקלון והוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון הפקיעו את החלקות, בטענה לייעוד ציבורי (דרך). טענה זו, אילו הייתה מתקבלת, הייתה פוטרת את הרשויות מתשלום פיצויי הפקעה באשקלון.
בהתאם לסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה.
ביום 22.08.2017, בית המשפט נתן החלטה קודמת. לעומת זאת, שבה קבע כי אף על פי שהמקרקעין יועדו לכאורה לצורך ציבורי הפוטר מתשלום פיצויים. בפועל ייעוד זה שימש כסות לייעוד אחר, המחייב בתשלום פיצויים. החלטה זו למעשה קיבלה את טענות אפרידר לעצם הזכאות לפיצויים.
המשיבות הגישו ערר לבית המשפט העליון על החלטה נלווית. לדוגמה, ובית המשפט העליון קבע כי ההחלטה הקודמת היא החלטת ביניים. וכי ניתן להשיג עליה רק במסגרת ערעור על פסק הדין הסופי.
חוות דעת שמאי ובחינתה על ידי בית המשפט
לאחר ההחלטה הראשונית, הצדדים הסכימו על מינויו של מומחה מטעם בית המשפט. לדוגמא, השמאי מר שאול רוזנברג. השמאי ערך שלוש חוות דעת מפורטות, אחת לכל חלקה שהופקעה. במטרה לקבוע את גובה פיצויי ההפקעה.
הצדדים בחרו שלא לחקור את השמאי על חוות דעתו, והגישו סיכומים משלימים לבית המשפט. כלומר, אי-חקירת השמאי מעידה על הסכמה רחבה לקביעותיו.
בית המשפט המחוזי, באמצעות כבוד השופט הבכיר אריאל ואגו. אולם, בחן את חוות הדעת השמאיות ואת טענות הצדדים. בית המשפט קבע. כי אין מקום לדון מחדש בטענות העירייה.
והוועדה המקומית כנגד קביעות ההחלטה הקודמת בדבר עצם החבות בפיצויים. אמנם, שכן מקומן של טענות אלו הוא בערכאת הערעור בלבד. משום כך, ההתמקדות הייתה בקביעת גובה הפיצוי.
שימו לב: חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט זוכה למשקל רב. בית המשפט אינו נוטה לסטות ממנה אלא במקרים חריגים ורק אם קיימים טעמים כבדי משקל לכך. במקרה זה, ויתור הצדדים על חקירת השמאי חיזק את מעמד חוות דעתו.
ההכרעה ופסיקת פיצויי הפקעה באשקלון
בית המשפט אימץ את חוות הדעת של השמאי במלואה. ואולם, ופסק פיצויי הפקעה לחברת אפרידר בגין כל אחת מהחלקות שהופקעו. בית המשפט פסק את הסכומים הבאים:
-
בגין חלקה 43 בגוש 1938: פיצויים בסך 301,500 ש״ח, נכון ליום הקובע 08.09.1993.
-
בגין חלקה 354 בגוש 1936: פיצויים בסך 255,750 ש״ח, נכון ליום הקובע 20.03.2013.
-
לפיכך, בגין חלקה 69 בגוש 1932: פיצויים בסך 149,500 ש״ח, נכון ליום הקובע 07.11.1999.
בית המשפט קבע כי לסכומים אלו יתווספו הפרשי הצמדה וריבית ממועד ההפקעה ועד לתשלום בפועל. בהתאם להוראות סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ״ד-1964. יחד עם זאת, בית המשפט דחה את טענת העירייה כי שיהוי בהגשת התביעות שולל את הזכות לריבית. באשר לרכיב המע״מ, בית המשפט לא נתן הוראה בעניין.
מכיוון שלא הוצגה אסמכתא לחובת תשלום מע״מ. מאידך, הוא הבהיר כי חזקה על הצדדים לפעול לפי הדין.
משמעויות מעשיות של פסק הדין
פסק דין זה מציג מספר עקרונות חשובים בתחום פיצויי הפקעה:
-
אימוץ חוות דעת מומחה: בית המשפט מדגיש כי הוא נותן משקל רב לחוות דעת של מומחה מטעמו, ובמיוחד כאשר הצדדים בוחרים שלא לחקור אותו.
-
חובת תשלום ריבית והצמדה: עקרון ההצמדה והריבית על פיצויי הפקעה חל ממועד ההפקעה בפועל, המכונה ״היום הקובע״. יתרה מכך, שיהוי בהגשת התביעה אינו שולל את הזכות לריבית.
-
החלטות ביניים: טענות עקרוניות הנוגעות לעצם החבות אינן ניתנות לערעור בשלב יישום הפיצוי. הן שמורות לשלב הערעור על פסק הדין הסופי.
הפסיקה מדגישה את חשיבות ההתנהלות המקצועית של עורכי דין ושמאים בתביעות הפקעה. יתרה מכך, היא מספקת נחמה לבעלי נכסים שרכושם מופקע, ומבטיחה להם כי זכויותיהם יכובדו וכי יקבלו פיצוי הולם, גם אם התהליך המשפטי אורך זמן. פסק הדין תורם לחיזוק ההגנה על זכויות קניין מפני פעולות הרשות.
שאלות ותשובות
האם רשות מקומית יכולה להפקיע קרקע ללא פיצוי?
במקרים מסוימים, כגון הפקעה לצורכי דרך ציבורית. מצד שני, חוק התכנון והבניה מאפשר לרשות להפקיע חלק מהקרקע ללא פיצוי. אולם, הפסיקה מגבילה אפשרות זו, וקובעת כי יש לבחון את הייעוד בפועל של הקרקע. אם הייעוד הציבורי המקורי משמש כסות לייעוד אחר, המחייב פיצויים.
הרשות תידרש לשלם פיצויים על ההפקעה.
מה קורה אם הרשות מתעכבת בתשלום פיצויי הפקעה?
על פי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ״ד-1964. לסיכום, סכומי הפיצויים נושאים הפרשי הצמדה וריבית ממועד ההפקעה בפועל (״היום הקובע״) ועד לתשלום המלא. גם אם חל שיהוי בהגשת התביעה, הזכות לריבית על פיצויי הפקעה אינה נשללת. כפי שנקבע בפסק הדין.
האם ניתן לערער על קביעת עצם החבות לפיצויים לאחר שנקבע גובה הפיצוי?
בית המשפט קבע כי אם ניתנה החלטת ביניים לגבי עצם החבות לפיצויים. לאור, ערעור על קביעה זו אפשרי רק במסגרת ערעור על פסק הדין הסופי. לאחר שנקבע גובה הפיצוי. בשלב קביעת גובה הפיצוי עצמו, בית המשפט אינו דן מחדש בטענות הנוגעות לעצם החבות.
מה תפקידו של שמאי מקרקעין בהליך הפקעה?
שמאי מקרקעין קובע את שווי הקרקע שהופקעה ואת הנזקים שנגרמו לבעליה כתוצאה מההפקעה. בהתאם, חוות דעתו מסייעת לבית המשפט להעריך את גובה הפיצוי ההולם. במקרים רבים, בית המשפט ממנה שמאי מטעמו, וקביעותיו זוכות למשקל רב. במיוחד אם הצדדים מוותרים על חקירתו.
סיכום
פסק הדין בעניין ה״פ (באר-שבע) 40196-10-14. אפרידר החברה לשכון ולפתוח ישראל בע״מ נ' עיריית אשקלון והוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון. מהווה אבן דרך חשובה בדיני הפקעות. בית המשפט המחוזי בבאר שבע פסק פיצויי הפקעה משמעותיים לחברת אפרידר.
תוך הדגשת החשיבות של בחינת הייעוד בפועל של המקרקעין. אימוץ חוות דעת שמאי מטעם בית המשפט, והחובה לתשלום הפרשי הצמדה וריבית מיום ההפקעה. גם במקרה של שיהוי. פסק דין זה מחזק את זכויות בעלי הקרקעות ומבטיח פיצוי הולם במקרים של הפקעה.
הוא מראה כי בית המשפט יקפיד על מילוי חובת התשלום המלאה. גם כאשר הרשות מנסה להימנע מכך.
