רקע והעובדות המרכזיות בהליך

בית משפט לתביעות קטנות: מתווך שסייע בעריכת "זכרון דברים" בין הצדדים, אינו זכאי לדמי תיווך.

פסק דין תקדימי אשר ניתן בבית משפט לתביעות קטנות בפתח תקווה, בת״ק 5186-08-15. לפיכך, ישראל דוד רבי נ' רפאל עקב וטליה עקב, לפני כב' הרשם הבכיר אורן כרמלי. ביום 02.08.2016, דן בשאלה מתי חתימה על זכרון דברים מקימה זכאות לדמי תיווך. בנוסף, הוא עוסק באיסור החל על מתווכים לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי.

במקרה זה, מתווך מקרקעין תבע דמי תיווך מקונים פוטנציאליים לאחר שהפגיש אותם עם מוכר דירה. בנוסף, וסייע בחתימה על ״זכרון דברים״, אף שבסופו של דבר המוכר חזר בו והעסקה בוטלה. פסק הדין מדגיש את החשיבות של הבנת מעמד זכרון דברים והאיסורים החלים על מתווכים.

הנתבעים שכרו את שירותי התיווך של התובע על מנת לאתר דירה למגורים. עם זאת, התובע הפגיש אותם עם מוכר דירה, ובעקבות הפגישה הצדדים חתמו על ״זכרון דברים״. כשבוע לאחר מכן, המוכר חזר בו מהעסקה, והנתבעים ביטלו את זכרון הדברים מרצונם. הם עשו זאת מבלי לדרוש מהמוכר דמי ביטול.

לאחר ביטול העסקה. כתוצאה מכך, התובע דרש מהנתבעים דמי תיווך בסך כ-28,350 ש״ח (2% בתוספת מע״מ מהעסקה). וכן 5,000 ש״ח נוספים בגין עוגמת נפש.

התובע טען כי זכרון הדברים מהווה ״הסכם מחייב״ לפי הסכם התיווך שעליו חתמו הצדדים. לעומת זאת, מנגד, הנתבעים טענו שחובת תשלום דמי תיווך קמה רק עם חתימה על הסכם מכר סופי. הסכם מכר סופי לא נחתם במקרה זה. הנתבעים גם העלו, ולבסוף זנחו.

טענת זיוף חתימה וטענה כי שירותי התיווך בפועל ניתנו על ידי שותפתו של התובע.

השאלה המשפטית: האם מתווך שסייע בעריכת זכרון דברים זכאי לדמי תיווך?

השאלה המשפטית העיקרית שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם חתימה על ״זכרון דברים״ בין קונה למוכר מהווה ״הסכם מחייב״ המזכה את המתווך בדמי תיווך לפי הסכם התיווך. לדוגמה, זאת, גם כאשר זכרון הדברים בוטל והסכם מכר סופי לא נחתם. כמו כן, בית המשפט נדרש לבחון האם התובע. בהיותו המתווך שסיפק את נוסח מסמך זכרון הדברים לצדדים.

פעל בניגוד לאיסור החל על מתווכים לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי. לדוגמא, לפי סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996. פעולה בניגוד לחוק עלולה לשלול את זכאותו לדמי תיווך.

הכרעת בית המשפט ונימוקיו המשפטיים

בית המשפט דחה את התביעה. כלומר, הוא קבע שהתובע, אף שלא נכח בעצמו בעת החתימה. הוא זה שסיפק לצדדים את נוסח מסמך ״זכרון הדברים״ להשלמת פרטי העסקה. נוסח זה עוצב מראש בידי עורך דין מטעמו.

בית המשפט קבע. אולם, כי פעולה זו של מתווך שסייע בעריכת זכרון דברים מהווה סיוע בעריכת מסמך בעל אופי משפטי. פעולה כזו מנוגדת לסעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996.

השופט הסביר כי תכלית האיסור היא למנוע מצב שבו למתווך יש אינטרס כלכלי להביא את הצדדים לחתום על מסמך בעל משמעות משפטית. אמנם, אינטרס זה קיים גם אם קיים ספק אם המסמך יבשיל לכדי הסכם מכר סופי. המתווך מבקש להבטיח את דמי התיווך שלו, וזאת בניגוד לאינטרס האמיתי של מקבלי השירות. אשר מעוניינים בעסקה שתצא לפועל.

די היה בכך כדי לדחות את התביעה.

פרשנות הסכם התיווך ואומד דעת הצדדים

מעבר לאמור, בית המשפט בחן את אומד דעת הצדדים ואת נוסח הסכם התיווך. ואולם, בית המשפט קבע. כי לא הוכח שכוונת הצדדים הייתה לראות בחתימה על זכרון דברים בלבד ״הסכם מחייב״ המזכה בדמי תיווך. בתוך כך, הוא הדגיש שהמונח ״זכרון דברים״ בהסכם התיווך הופיע רק בהקשר של חובת עדכון המתווך על התקדמות העסקה.

ולא בהקשר לתנאי הזכאות לתשלום דמי התיווך.

יתרה מכך, שיחת טלפון מוקלטת בין הנתבעים למתווכת גילתה שהנתבעים הופתעו. יחד עם זאת, וכעסו מדרישת דמי תיווך בהיעדר הסכם מכר סופי. בנוסף, המתווכים המשיכו להראות לנתבעים דירות נוספות זמן קצר לפני ביטול זכרון הדברים. התנהגות זו מלמדת שגם המתווכים עצמם לא ראו בזכרון הדברים עסקה סופית.

מעמד חוק המתווכים כדין צרכני

בית המשפט הדגיש כי חוק המתווכים הוא דין צרכני. מאידך, מטרתו היא להגן על מקבלי שירותי התיווך מפני כוחם העדיף של המתווכים. לפיכך, ניסוח עמום של ״הסכם מחייב״ בהסכם תיווך אינו יכול להתפרש לחובת הצרכן באופן שמרחיב את זכאות המתווך לדמי תיווך. על המתווך לוודא כי התנאים מוסברים באופן ברור וחד-משמעי.

המשמעות המעשית: איסור סיוע בעריכת מסמכים וזכאות לדמי תיווך

פסק הדין קובע כלל ברור ומעשי לענף התיווך: מתווך המסייע, ולו בעקיפין (לדוגמה. מצד שני, באמצעות אספקת נוסח מוכן). בעריכת ״זכרון דברים״ או מסמך בעל אופי משפטי אחר בין צדדים לעסקת מקרקעין. מפר את סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996.

הפרה זו מובילה לאיבוד זכאותו לדמי תיווך. לסיכום, גם אם הוא אכן הביא בפועל את הצדדים למגע.

הפסיקה מזהירה מתווכים מניסוח עמום של תנאי הזכאות לדמי תיווך בהסכמי תיווך. לאור, מונח כמו ״הסכם מחייב״ יפורש לרעת המתווך. אם לא הובהר במפורש שהוא כולל גם זכרון דברים. פרשנות זו נובעת ממעמדו של חוק המתווכים כדין צרכני המגן על מקבלי השירות.

לכן, על המתווך להיות זהיר וברור בניסוחיו.

טעויות נפוצות בהסכמי תיווך

מתווכים רבים אינם מודעים במלואם להשלכות המשפטיות של מעורבותם בניסוח מסמכים. בהתאם, זוהי טעות נפוצה. להלן כמה טעויות מרכזיות:

1. סיוע בעריכת זכרון דברים: מתווכים מסוימים מספקים ״נוסח סטנדרטי״ של זכרון דברים, מתוך כוונה לזרז את העסקה ולהבטיח את דמי התיווך. פעולה זו נחשבת לסיוע בעריכת מסמך משפטי, ולכן היא שוללת את זכאותם לדמי תיווך.

2. ניסוח עמום בהסכמי תיווך: שימוש במונחים כמו ״הסכם מחייב״ ללא הגדרה ברורה ומפורשת של הכללת זכרון דברים, עלול לפעול לרעת המתווך. הסכמי תיווך חייבים להיות מנוסחים באופן שקוף וחד-משמעי.

3. חוסר הבנה של ״גורם יעיל״: למרות שהמתווך עשוי להיות הגורם היעיל שהפגיש בין הצדדים, הפרת סעיף 12 לחוק המתווכים יכולה לבטל את זכאותו לדמי תיווך. יעילות התיווך אינה חזות הכול.

מתי כדאי לפנות לייעוץ משפטי?

בין אם אתם מתווכים ובין אם אתם צרכני שירותי תיווך. למעשה, חשוב ביותר לפנות לייעוץ משפטי כבר בשלבים המוקדמים של העסקה. עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והחוזים יכול לסייע לכם באופנים הבאים:

• עבור מתווכים: עורך דין יכול לנסח הסכמי תיווך ברורים וחוקיים. הוא יבטיח שהם עומדים בדרישות חוק המתווכים. בנוסף, הוא יוכל לייעץ לגבי גבולות הסיוע המותרים בעסקאות מקרקעין. להרחבה בנושאי עסקאות מקרקעין ניתן לעיין אצל עורך דין מקרקעין.
• עבור קונים ומוכרים: עורך דין יבדוק את הסכמי התיווך והמכר המוצעים. הוא יגן על האינטרסים שלכם ויבטיח שאתם מבינים את כל ההשלכות המשפטיות. בכך, תוכלו למנוע תקלות עתידיות.
• במקרה של מחלוקת: אם התעוררה מחלוקת בנוגע לדמי תיווך או לתוקפו של זכרון דברים, ייעוץ משפטי מוקדם חיוני, לרבות ליווי בהגשת תביעה בבית משפט לתביעות קטנות. להבנת ההליך האזרחי הרלוונטי ניתן לעיין אצל עורך דין משפט אזרחי.

הליווי המשפטי הנכון יכול לחסוך זמן, כסף ועוגמת נפש רבה לכל הצדדים המעורבים בעסקת מקרקעין.

סיכום פסק הדין

בית משפט לתביעות קטנות בפתח תקווה דחה את תביעתו של מתווך לדמי תיווך בת״ק 5186-08-15. ישראל דוד רבי נ' רפאל עקב וטליה עקב. בית המשפט קבע כי מתווך שסייע בעריכת זכרון דברים, גם אם לא נכח בחתימה. הפר את סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין.

סעיף זה אוסר על מתווכים לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי. הפרה זו שוללת את זכאותו לדמי תיווך. הרציונל שמאחורי הקביעה הזו הוא הגנה על אינטרס הצרכן ונטרול ניגוד העניינים של המתווך. בנוסף, בית המשפט הדגיש כי הסכם תיווך עם ניסוח עמום יפורש לרעת המתווך.

הוא גם הטיל על הנתבעים הוצאות משפט בסך 2,000 ש״ח עקב התנהלותם שהובילה להוצאות מיותרות לתובע.

שאלות ותשובות נפוצות על מתווכים ודמי תיווך