כן. תושב ישראל חייב במס בישראל על כל הכנסותיו, גם כאלה שהופקו מחוץ למדינה, ולכן הכנסה מהשכרת נכס בחו״ל חייבת בדיווח בדוח שנתי גם אם שילמתם עליה מס במדינה שבה הנכס נמצא. ליחיד שההכנסה אינה מגיעה אצלו כהכנסה מעסק פתוחים שני מסלולים: מסלול רגיל שבו ההכנסה מצטרפת ליתר ההכנסות, מותר לנכות בו הוצאות ופחת וניתן לקבל בו זיכוי בגין המס ששולם בחו״ל, ומסלול מיוחד להשכרת מקרקעין מחוץ לישראל שבו המס הוא 15% מההכנסה אך ללא ניכוי הוצאות וללא זיכוי מס זר. הבחירה בין המסלולים נעשית מחדש בכל שנת מס, והיא זו שקובעת כמה תשלמו בפועל.
ישראלים רבים רכשו בשנים האחרונות דירות להשקעה ביוון, בקפריסין, בפורטוגל, בארצות הברית ובמדינות נוספות, וגילו רק כשהתקבלה השכירות הראשונה שהחשבון מול רשות המסים בישראל לא נסגר עם תשלום המס במדינת הנכס. התחושה שההכנסה כבר מוסתה במקום שבו נמצא הנכס, ולכן היא סגורה מבחינת ישראל, היא הטעות הנפוצה ביותר בתחום, והיא זו שמייצרת אחר כך שומות, קנסות והצמדות. שיטת המיסוי בישראל היא פרסונלית: היא הולכת אחרי האדם, לא אחרי הנכס.
מי חייב לדווח על הכנסה מהשכרת נכס בחו״ל
החובה חלה על כל מי שנחשב תושב ישראל לצורכי מס, ללא קשר לאזרחות ולמקום שבו מתקבל הכסף. אין משמעות לשאלה אם דמי השכירות הועברו לחשבון בנק זר ונשארו שם, אם הם משמשים לתשלום המשכנתה על אותו נכס, או אם מדובר בסכום קטן שנראה זניח. ההכנסה נולדת ברגע שהיא מגיעה או שקמה הזכות לקבל אותה, והדיווח עליה נדרש גם כשבסופו של דבר לא נוצר חיוב מס נוסף בישראל.
נקודה שמפתיעה רבים היא שעצם קיומה של הכנסה מחוץ לישראל מוציא את בעל הנכס, בדרך כלל, מגדר הפטור מהגשת דוח שנתי. שכיר שכל חייו קיבל טופס 106 ומעולם לא הגיש דוח מוצא את עצמו חייב בהגשת דוח מלא בגלל דירה אחת ביוון. ההכנסה מדווחת בשקלים, לפי שער החליפין הרלוונטי למועד קבלתה, ולא לפי השער ביום שבו הוחלט להעביר את הכסף לישראל.
יש להבחין הבחנה ברורה בין ההכנסה השוטפת מדמי השכירות לבין הרווח שייווצר ביום שבו תמכרו את הנכס. דמי השכירות הם הכנסה פירותית שוטפת, ואילו מכירת הנכס מייצרת רווח הון שכללי החישוב שלו שונים לחלוטין. מכירת נכס מקרקעין בישראל נמצאת בגדרם של דיני מיסוי מקרקעין, ואילו מכירת נכס זר נבחנת כרווח הון ונמדדת גם מול דיני המס של המדינה הזרה ומול אמנת המס שבין שתי המדינות.
שני מסלולי המיסוי ומה ההבדל ביניהם
המסלול הרגיל מצרף את דמי השכירות ליתר הכנסותיו של הנישום וממסה אותם לפי מדרגות המס החלות עליו. בהכנסה פסיבית של יחיד מדרגות המס הנמוכות אינן חלות, ולכן נקודת הפתיחה גבוהה יותר מזו של הכנסת עבודה. בתמורה, המסלול הזה מתיר לנכות את ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה ואת הפחת על הנכס, ומאפשר לקזז את המס ששולם בחו״ל כזיכוי.
המסלול המיוחד קבוע בפקודת מס הכנסה, והוא נועד להכנסה מדמי שכירות ממקרקעין מחוץ לישראל שאינה מגיעה כדי הכנסה מעסק, וקובע מס בשיעור 15% מההכנסה. הוא אינו מוגבל לדירת מגורים, וגם השכרת חנות, משרד, מחסן או קרקע נכנסת לגדרו. הפשטות שלו עולה בוויתור: אי אפשר לנכות בו הוצאות למעט פחת, ואי אפשר לקבל בו זיכוי בגין המס ששולם במדינת הנכס. במדינה שגובה מס נמוך על שכירות המסלול הזה משתלם מאוד, ובמדינה שגובה מס גבוה הוא עלול להוביל לתשלום כפול בפועל.
| היבט | המסלול הרגיל | המסלול המיוחד בשיעור 15% |
|---|---|---|
| שיעור המס | לפי מדרגות המס של הנישום | 15% מההכנסה |
| ניכוי הוצאות | מותר, לפי ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה | אסור, למעט פחת |
| זיכוי בגין מס ששולם בחו״ל | ניתן, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה | לא ניתן |
| סוג הנכס | כל נכס מושכר | כל מקרקעין מחוץ לישראל, ובלבד שאין מדובר בהכנסה מעסק |
| מתי משתלם | מס זר גבוה, או הוצאות ומימון משמעותיים | מס זר נמוך, הוצאות מעטות |
אמנות מס וזיכוי בגין המס ששולם בחו״ל
לישראל אמנות למניעת כפל מס עם עשרות מדינות. באמנות אלה, זכות המיסוי הראשונית על הכנסה מהשכרת מקרקעין נתונה בדרך כלל למדינה שבה נמצא הנכס. זו הסיבה שרוכשי דירות בחו״ל נדרשים להירשם ברשות המס המקומית ולהגיש שם דוח, לעיתים עוד לפני שהתעורר חיוב כלשהו בישראל.
מדינת התושבות אינה מוותרת על זכות המיסוי שלה. היא ממסה את ההכנסה, ומעניקה בגינה זיכוי בגובה המס ששולם בחו״ל, עד גובה המס שהיה מוטל בישראל על אותה הכנסה. אם המס במדינת הנכס נמוך מהמס הישראלי, תשלימו בישראל את ההפרש. אם הוא גבוה יותר, הזיכוי ייעצר בתקרה, והעודף לא יוחזר לכם. כאשר בין ישראל למדינת הנכס אין אמנה כלל, חובת הדיווח והתשלום בישראל נותרת בעינה, ומנגנון הזיכוי נבחן לפי הוראות הדין הפנימי בלבד.
סדר הפעולות לדיווח נכון
- מיפוי ההכנסה. אספו את כל התקבולים מהנכס לאורך שנת המס, כולל תשלומים שהתקבלו דרך פלטפורמת השכרה או חברת ניהול, וכולל סכומים שנשארו בחשבון הזר.
- המרה לשקלים. תרגמו כל תקבול לשקלים לפי שער החליפין הרלוונטי למועד קבלתו, ולא לפי שער אחיד לסוף השנה.
- איסוף המס הזר. הוציאו מהרשות במדינת הנכס אישור על המס ששולם, ושמרו את הדוח שהוגש שם. בלעדיהם אין זיכוי.
- ריכוז ההוצאות. רכזו חשבוניות על תחזוקה, דמי ניהול, ארנונה מקומית, ביטוח, עמלות תיווך וריבית משכנתה, וחשבו את הפחת השנתי על הנכס.
- השוואת מסלולים. חשבו את חבות המס בשני המסלולים על אותם נתונים, והשוו את התוצאה הסופית ולא רק את שיעור המס הנקוב.
- הגשת הדוח. דווחו על ההכנסה בדוח השנתי, וצרפו את האסמכתאות. תיעוד מסודר הוא ההגנה הטובה ביותר במקרה של ביקורת בהמשך.
טעויות נפוצות והחשיפה שנוצרת מהן
הטעות הראשונה היא ההנחה שתשלום מס במדינת הנכס מסיים את הסיפור. השנייה היא בחירה במסלול המיוחד רק בגלל השיעור הנמוך, בלי לבדוק שהוויתור על הזיכוי ועל ניכוי ההוצאות יקר יותר מהחיסכון. השלישית היא דיווח על ההכנסה ברוטו, בלי הפחת ובלי ההוצאות שהותרו בניכוי. הרביעית היא הסתמכות על מידע כללי מהאינטרנט לגבי אמנת מס מסוימת, כאשר כל אמנה בנויה אחרת ומחייבת קריאה של הנוסח הספציפי שלה.
ההשלכות אינן מסתכמות בשומה. אי דיווח על הכנסה יכול להיחשב עבירה פלילית, ולא רק מחדל אזרחי שנפתר בתשלום. רשות המסים מקבלת כיום מידע על חשבונות ונכסים מרשויות מס בעולם במסגרת הסכמי חילופי מידע, ולכן ההנחה שהכנסה שנשארה בחשבון זר אינה גלויה כבר אינה נכונה. במקרים המתאימים קיים מסלול של גילוי מרצון, שמאפשר להסדיר דיווח שלא בוצע בעבר, והוא נבחן פרטנית לפי הנסיבות.
בדיקה מקצועית של מסמכי הנכס, המס ששולם במדינה הזרה והאמנה הרלוונטית מבהירה איזה מסלול נכון לכם וכמה באמת תשלמו.
שאלות ותשובות
קיבלתי רק כמה אלפי שקלים שכירות מדירה בחו״ל, גם על זה צריך לדווח?
כן. חובת הדיווח אינה תלויה בגובה ההכנסה, וגם סכום נמוך נכלל בדוח השנתי. ייתכן שבסוף החישוב לא ייווצר חיוב מס נוסף בישראל, אך זה נקבע רק אחרי שההכנסה דווחה.
אילו הוצאות אפשר לנכות מדמי השכירות מחו״ל?
במסלול הרגיל ניתן לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה: תחזוקה, דמי ניהול, ארנונה מקומית, ביטוח, עמלות תיווך וריבית על משכנתה הקשורה לנכס, וכן פחת. במסלול המיוחד בשיעור 15% לא מותר לנכות הוצאות למעט פחת.
איך מקבלים זיכוי על המס ששילמתי במדינה שבה נמצאת הדירה?
הזיכוי נדרש בדוח השנתי, ומחייב הצגת אסמכתאות מהרשות הזרה על תשלום המס בפועל. סכום הזיכוי מוגבל לגובה המס שהיה מוטל בישראל על אותה הכנסה, ועודף מעבר לכך אינו מוחזר.
מסלול המס המופחת של 10% חל גם על דירה בחו״ל?
לא. המסלול המופחת בשיעור 10% נוגע להשכרת דירת מגורים בישראל. על השכרת מקרקעין מחוץ לישראל חל מסלול נפרד בשיעור 15%, שאינו מוגבל לדירת מגורים וחל גם על נכס מסחרי או קרקע, ותנאיו שונים: הוא אינו מאפשר ניכוי הוצאות למעט פחת ואינו מאפשר זיכוי מס זר.
מה קורה אם למדינה שבה הנכס אין אמנת מס עם ישראל?
חובת הדיווח והתשלום בישראל נשארת כפי שהיא. אפשרות ההקלה נבחנת אז לפי הוראות הדין הפנימי בישראל בלבד, ולא לפי אמנה, ולכן חשוב לבדוק מראש מה מצב היחסים בין המדינות לפני רכישת נכס.
יש הבדל בין המס על השכירות למס על מכירת הנכס?
כן, מדובר בשני חיובים נפרדים. דמי השכירות הם הכנסה שוטפת, ואילו מכירת הנכס מייצרת רווח הון שנקבע לפי הפרש בין התמורה לעלות הרכישה, בכפוף לכללי חישוב אחרים ולעיתים גם למס במדינת הנכס.
לא דיווחתי כמה שנים, מה עושים עכשיו?
ככל שהפנייה מוקדמת יותר, מרחב הפתרונות רחב יותר. אי דיווח על הכנסה עלול להיחשב עבירה פלילית, ובמקרים המתאימים קיימת אפשרות להסדיר את הדיווח באמצעות הליך גילוי מרצון, שנבחן פרטנית לפי הנסיבות ולפי המדיניות שבתוקף.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
