האם ניתן לדרוש השבת שכר טרפה מעורך דין בטענה שמדובר בכספי נאמנות? לפיכך, בית המשפט קבע כי תשלום שכר טרפה ישיר ששילמו רוכשים אינו מהווה כספי נאמנות. בנוסף, כאשר תנאי החוזה מגדירים במפורש את הכספים כשכר טרפה עבור ייצוג, המוכר אינו זכאי לקבלת השבת שכר טרפה מעורך דין במסגרת תביעה למתן חשבונות. עם זאת, דרישה כזו תידחה כאשר הלקוח חתם על ההסכם וידע על מהות התשלום.
עסקאות מקרקעין רבות כוללות סעיפים מורכבים בנוגע לתשלומי שכר טרפה ופיקדונות שונים. לכן, לעיתים קרובות עולה השאלה האם כספים ששולמו ישירות לעורך הדין נחשבים לפיקדון נאמנות. לקוחות רבים טוענים בדיעבד שמגיעה להם זכות להשבת שכר טרפה מעורך דין בטענה שלא קיבלו שירות הולם.
הליך משפטי בבית המשפט המחוזי מבהיר היטב את הגבולות שבין שכר טרפה חוזי לבין חובת נאמנות.
עורך דין חב חובת נאמנות ומסירות מוגברת כלפי הלקוח שלו. בנוסף, חוק לשכת עורכי הדין, התשכ״א-1961, מעגן חובה זו בסעיף 54. בנוסף, חוק השליחות, תשכ״ה-1965, מטיל על השלוח חובות גילוי ונאמנות מלאות. לפיכך, עורך דין מחויב לנהוג ביושר, בהגינות ובשקיפות כלפי שולחו.
עם זאת, קיימת הבחנה ברורה בין כספי נאמנות לבין שכר טרפה מוסכם. לפיכך, תובענה למתן חשבונות מתנהלת על פי הפסיקה בשני שלבים נפרדים:
- שלב ראשון: הוכחת קיומה של מערכת יחסים מיוחדת המצדיקה מתן חשבונות וזכות לכאורית בכספים.
- שלב שני: בדיקת נאותות החשבונות וקביעה האם הנתבע חייב בתשלום כלשהו.
לפיכך, עורך דין שמקבל כספי נאמנות חייב להחזיקם בחשבון נפרד. לעומת זאת, שכר טרפה שנקבע בחוזה שייך לעורך הדין עצמו.
העובדות בתיק: סכסוך סביב מכירת מגרשים ביהוד
במסגרת הליך ה״פ (מרכז) 9680-05-10 אסתר מדר נ' עו״ד יצחק זכריה ואח', התבררה מחלוקת מורכבת. כתוצאה מכך, הורי המבקשת החזיקו בזכויות חכירה לדורות במגרש ביהוד. בנוסף, בעקבות אישור תוכנית חלוקה, פוצל המגרש ל-12 חלקות משנה לבנייה. לאחר מכן, ההורים העבירו למבקשת במתנה שבע חלקות משנה.
המבקשת חתמה על הסכמי מכר עם קבלן למכירת החלקות. עם זאת, במסגרת ההסכמים, הקבלן הפקיד סך של 62,000 דולר בידי רואה החשבון להבטחת מיסים. בפועל נחתמו שישה חוזי מכירה ישירים מול קונים שונים. עו״ד יצחק זכריה ניסח את חוזי המכירה וייצג את המוכרת בעסקאות.
בכל אחד מהחוזים התחייב הקונה לשלם לעורך הדין סכום של 6,000 דולר בתוספת מע״מ. לדוגמה, סעיף זה נועד לכסות חוב שכר טרפה שהמוכרת חבה לו. סך הכל שילמו הקונים 239,040 ש״ח ישירות לעורך הדין.
טענות הצדדים בשאלת השבת שכר טרפה מעורך דין
המבקשת פנתה לבית המשפט המחוזי למתן חשבונות ולהשבת כספים. ראשית, היא טענה כי עורך הדין לא העניק לה שירותים משפטיים, ולכן דרשה השבת שכר טרפה מעורך דין בטענה שמדובר בחלק מכספי התמורה. שנית, היא טענה כי הקונים הפקידו בידיו 110,000 דולר בנאמנות עבורה.
בנוסף, היא נקטה נגדה רואה החשבון בטענה שלא שילם את כל המיסים מהפיקדון. לעומת זאת, עורך הדין דחה את כל הטענות. הוא הציג חוזה חותם על המוכרת שבו צוין במפורש כי התשלום הוא שכר טרפה. יתרה מכך, הוא הודיע שמעולם לא קיבל כספי נאמנות אחרים מהקונים.
שימו לב: חתימה על חוזה מכר הכולל הוראה לתשלום שכר טרפה ישיר יוצרת התחייבות חוזית מחייבת. לכן, קשה מאוד לטעון בדיעבד שמדובר בכספי נאמנות של המוכר.
הכרעת בית המשפט: דחיית דרישת השבת שכר טרפה מעורך דין
כבוד השופט אהרון מקובר בחן את חומר הראיות ודחה את התביעה נגד עורך הדין. בית המשפט קבע כי נוצרו יחסי נאמנות עקב הייצוג המשפטי. אך שכר הטרפה שולם בהתאם לסעיף 6(ג) בחוזי המכר. המבקשת ידעה על תוכן החוזים ואישרה כי ידעה על תשלום שכר הטרפה.
בית המשפט דחה את טענת המבקשת כי עורך הדין לא העניק לה שירותים. טענה זו סותרת את טענתה כי הוא שימש כעו״ד בעסקאות. בנוסף, רוכשי המגרשים העידו בבית המשפט ואישרו שלא העבירו כספי נאמנות נוספים לעורך הדין. לפיכך, בית המשפט דחה את התביעה ודרש מהמבקשת לשלם הוצאות של 17,500 ש״ח.
אזהרה: תביעה למתן חשבונות אינה מסלול עוקף לתקיפת גובה שכר טרפה מוסכם. העלאת טענות סותרות בבית המשפט עלולה להוביל לחיוב בהוצאות משפט גבוהות.
החלטת בית המשפט לגבי רואה החשבון ומינוי מומחה
בניגוד לעו״ד, הטיפול בכספי הפיקדון שבידי רואה החשבון עורר סימני שאלה. רואה החשבון קיבל מהקבלן 62,000 דולר לצורך תשלום מיסים עבור המבקשת. בית המשפט קבע כי ההסכם מהווה חוזה לטובת צד שלישי. משכך, קמה למבקשת זכות לקבל דין וחשבון מפורט.
רואה החשבון הגיש דוח תקבולים ותשלומים בן עמוד אחד בלבד. הדוח לא תומך בתצהיר ולא כלל קבלות או אסמכתאות מלאות. השופט ביקש שיפור אך לא פסל את הדוח באופן אוטומטי. בהתאם לתקנה 123 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ״ד-1984.
בנוסף, בית המשפט מינה רו״ח יוסי כהן כמומחה לבדיקת החשבונות.
| פרמטר להשוואה | עו״ד יצחק זכריה | רו״ח חנוך חיים |
|---|---|---|
| מהות הכספים שהתקבלו | שכר טרפה מוסכם לפי חוזה | פיקדון להבטחת תשלום מיסים |
| סיווג משפטי | תמורה עבור שירות משפטי | כספי נאמנות ושליחות לטובת צד שלישי |
| תוצאת ההליך השיפוטי | דחיית התביעה וחיוב המבקשת בהוצאות | מינוי מומחה לבחינה |
מה עושים כאשר מתעוררת מחלוקת כספית בעסקת נדל״ן?
- הגדרת שכר טרפה במפורש. ערכו הסכם שכר טרפה נפרד וברור מול העו״ד המייצג אתכם.
- בדיקת סעיפי התשלום בחוזה המכר. קראו היטב כל סעיף המורה לקונה לשלם כספים ישירות לגורם שלישי.
- פתיחת חשבון נאמנות ייעודי. דרשו הפקדת כספי פיקדון למיסים בחשבון נאמנות ספציפי בלבד.
- דרישת דוחות תקופתיים בזמן אמת. בקשו קבלות ואישורי תשלום מיסים מיד לאחר כל העברה.
- בחירת ההליך המשפטי הנכון. פנו לייעוץ משפטי מוקדם כדי לבחור בין תביעה למתן חשבונות לתביעה כספית רגילה.
מתי ניתן להגיש תביעה להשבת שכר טרפה מעורך דין?
ניתן לתבוע כאשר העו״ד גבה סכומים בניגוד להסכם או כאשר הכספים נמסרו בנאמנות. והוחזקו שלא כדין.
האם כספים שמשלם רוכש דירה לעורך דין נחשבים תמיד כספי נאמנות?
לא. כאשר חוזה המכר קובע במפורש כי התשלום הוא שכר טרפה. הכספים שייכים לעו״ד ואינם כספי נאמנות.
מה ההבדל בין תביעה למתן חשבונות לתביעה כספית רגילה?
תביעה למתן חשבונות מתמקדת בקבלת מידע ודוחות על כספים שהוחזקו בנאמנות. תביעה כספית דורשת סעד כספי מוגדר וקצוב מראש.
כיצד בית המשפט פועל כאשר נתבע מגיש דוח חשבונאי חלקי?
בית המשפט רשאי למנות מומחה מטעמו לבדיקת החשבונות. המומחה בוחן את המסמכים ומגיש חוות דעת מקצועית לשופט.
סיכום והשלכות מעשיות
פסק הדין בהליך ה״פ (מרכז) 9680-05-10 מבהיר עיקרון יסוד בדיני מקרקעין. חובת הנאמנות של עורך דין אינה הופכת כל תשלום שקיבל לכספי נאמנות. כאשר מוכר קרקע חותם על חוזה המייעד תשלום לשכר טרפה. הוא אינו יכול לטעון בדיעבד שמדובר בפיקדון להשבה.
בית המשפט דחה את התביעה נגד עו״ד יצחק זכריה. לגבי רו״ח חנוך חיים נקבע כי הצדדים יגישו עד 1.7.12 את חוות דעת המומחה. מומלץ לפנות לייעוץ משפטי פרטני ומקצועי בכל מחלוקת כספית בעסקאות מקרקעין.
