כן, הבעלים נותר חייב בחובות הארנונה במלואם. לפי פקודת העיריות, אי מסירת הודעה בכתב על חדילת החזקה מותירה את הבעלים כחייב רשום. כאשר העירייה מגלה את השוכר בפועל רק בדיעבד, נוצרים שני חייבים במקביל. כתוצאה מכך, לרשות המקומית עומד שיקול דעת מלא לגבות את החוב מבעל הנכס, מהשוכר, או משניהם יחד.
בעלי נכסים רבים משכירים חנויות, מחסנים או דירות, ומניחים כי חובת התשלום העירונית עוברת מיד אל השוכר. עם זאת, מסירת הודעה על העברת החזקה בארנונה באופן רשמי ובכתב מהווה תנאי הכרחי לפטור מתשלום. סוגייה זו עמדה במוקד הדיון במסגרת עמנ (תל אביב) 33437-12-22 יעקב עובדיה נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב. בפסק דין זה הבהיר בית המשפט את גבולות האחריות של בעל מקרקעין כלפי הרשות המקומית. במאמר זה נסקור את המסגרת המשפטית, ננתח את פסיקת בית המשפט המחוזי, ונציג צעדים מעשיים למניעת חיובי סרק.
סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להסדרת יעדי התקציב), התשנ״ג – 1992. לפיכך, קובע את הכלל הבסיסי. החוק מטיל את תשלום הארנונה על המחזיק בנכס. המחזיק מוגדר בפסיקה כבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.
בדרך כלל, שוכר נחשב לבעל הזיקה הקרובה ביותר. אולם, המחוקק קבע חריג סטטוטורי לכלל זה בסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות.
סעיף 325 לפקודת העיריות מסדיר מצב שבו מחזיק רשום חדל להחזיק במבנה. בנוסף, סעיף 326 לפקודה משלים אותו, וקובע חובת דיווח בכתב על העברת בעלות או החזקה. הדין מטיל את חובת ההודעה על מעביר הנכס. כל עוד הבעלים לא שלח הודעה בכתב לעירייה, הוא ממשיך להיחשב כמחזיק לצורכי מס.
תכלית ההוראה היא להקל על הרשות המקומית בגביית מיסים. עם זאת, העירייה אינה נדרשת לבלוש או לאתר בעצמה מי עושה שימוש יומי בכל שטח.
שימו לב: חוזה שכירות חתום אינו פוטר אתכם מארנונה באופן אוטומטי. חובת התשלום תוסר רק לאחר קבלת הודעה בכתב במחלקת הארנונה של הרשות המקומית.
עובדות המקרה: עמנ (תל אביב) 33437-12-22 עובדיה נ' מנהל הארנונה
המערער, יעקב עובדיה, הינו הבעלים של מתחם מקרקעין בשכונת כפר שלם בתל אביב. כתוצאה מכך, המתחם כלל מחסן ברחוב צביה לובטקין 25. עיריית תל אביב חייבה את המערער בארנונה לראשונה בשנת 2016, ודרשה תשלום רטרואקטיבי משנת 2009. בעקבות עתירה מנהלית קודמת, בית המשפט הגביל את החיוב הרטרואקטיבי החל מיום 7.8.2011 ואילך.
החלטה זו אושרה בהמשך גם בבית המשפט העליון.
במהלך חודש נובמבר 2016 ערך חוקר שומה מטעם העירייה ביקורת במקום. לעומת זאת, בעקבות הביקורת, מנהל הארנונה רשם את בנו של השוכר, מוריס, כמחזיק נוסף לצד עובדיה. מוריס הגיש ערר על הרישום. בדיון ההוכחות התברר כי אביו, הושנג עברני, הוא השוכר בפועל שחתם על החוזה.
לפיכך, מנהל הארנונה מחק את הבן מוריס, ורשם את האב הושנג כמחזיק. יחד עם זאת, מנהל הארנונה השאיר את שמו של המערער כחייב נוסף ביחד ולחוד.
המערער הגיש השגה ודרש להסיר את שמו לחלוטין מספרי הארנונה. לדוגמה, מנהל הארנונה דחה את ההשגה. העירייה ציינה כי המערער מסר הודעה על השבת החזקה לידיו רק ביום 21.4.2018. לפיכך, עד למועד זה, המערער נותר חייב משותף.
המערער הגיש ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה, אך הוועדה דחתה את טענותיו. לדוגמא, בעקבות דחיית הערר, פנה המערער לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.
טענות הצדדים בערעור המנהלי
לפיכך, המערער טען כי הושנג שכר את המחסן ועשה בו שימוש בלעדי לצרכיו העסקיים. כלומר, לטענתו, השוכר הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לשטח, ולכן עליו לשאת בנטל הארנונה. בנוסף, המערער טען. כי לא מסר דיווח מוקדם מכיוון שהעירייה מעולם לא שלחה לו דרישות תשלום לפני 2016.
בנוסף, המערער הוסיף כי ברגע שמנהל הארנונה הכיר בהושנג כשוכר. אולם, היה עליו למחוק את שם הבעלים כליל.
מנגד, מנהל הארנונה בעיריית תל אביב טען כי החלטת ועדת הערר ניתנה כדין. אמנם, בא כוח העירייה הדגיש. כי סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות מטילים את האחריות למחדל הדיווח על הבעלים. לטענת הרשות, המערער הסתיר את קיומו של המבנה במשך שנים רבות.
לפיכך, המערער נחשב למחזיק קונסטרוקטיבי. ואולם, העירייה הדגישה כי גילוי מאוחר של שוכר אינו מוחק את חבות הבעלים הרשום. אלא מוסיף חייב נוסף במקביל.
השוכר, הושנג עברני, הצטרף לעמדת מנהל הארנונה ביחס למערער. יחד עם זאת, השוכר טען כי המערער שלט בכל המתחם ונטל על עצמו את חיובי המס השונים. בנוסף לכך, בין הצדדים התעוררו מחלוקות חוזיות וטענות זיוף, אשר אינן בסמכות ועדת הערר לארנונה.
פסיקת בית המשפט: החלת הלכת התחנה המרכזית החדשה
סגנית נשיא בית המשפט המחוזי, כב' השופטת אביגיל כהן, בחנה את החלטת ועדת הערר. מאידך, השופטת הזכירה כי התערבות בהחלטות של ועדת ערר מקצועית שמורה למקרים חריגים בלבד. לגופו של עניין. בית המשפט קבע כי ועדת הערר פירשה ויישמה נכונה את הוראות פקודת העיריות.
פסק הדין ביסס את קביעותיו על הלכת בית המשפט העליון בעע״מ 2330/21 התחנה המרכזית החדשה בתל אביב נ' עיריית תל אביב יפו.
בית המשפט פסק כי כאשר בעל נכס נמנע מדיווח, והעירייה מגלה את המחזיק בדיעבד. מצד שני, נוצרים שני חייבים במקביל. במצב זה, החוב נותר על כנו כלפי הבעלים הרשום. העירייה רשאית לבחור ממי לגבות את החוב לפי שיקול דעתה המנהלי.
כב' השופטת אביגיל כהן פסקה. כי המערער לא הודיע בזמן אמת על קיום המחסן או על השכרתו. לפיכך, העירייה פעלה כחוק כאשר הותירה אותו רשום כמחזיק נוסף לתקופה שבין 7.8.2011 לבין 20.4.2018.
בסופו של יום, בית המשפט דחה את הערעור במלואו. השופטת קבעה כי תרופתו של המערער מצויה במישור היחסים החוזיים מול השוכר. ולא מול הרשות המקומית. בית המשפט חייב את המערער לשלם הוצאות משפט.
ושכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ש״ח למנהל הארנונה, וסכום זהה של 5,000 ש״ח לשוכר. ובסך הכל 10,000 ש״ח.
אזהרה: אי דיווח על עסקת שכירות חושף את הבעלים לתביעות חוב ישירות מצד הרשות המקומית. העירייה אינה מחויבת למצות תחילה את ההליכים נגד השוכר בפועל.
השוואה: מסירת הודעה במועד מול גילוי שוכר בדיעבד
השוואת מעמד הבעלים לפי אופן ועיתוי הדיווח לעירייהפרמטר להשוואהמסירת הודעה בכתב בזמן אמתגילוי זהות השוכר בדיעבדמעמד הבעלים בספרי העירייהשם הבעלים נמחק מרישום המחזיקיםהבעלים נותר רשום כמחזיק קונסטרוקטיביזהות החייב בארנונההשוכר בלבד נושא באחריות לתשלוםשני חייבים במקביל (ביחד ולחוד)סמכויות גבייה של הרשותאכיפה מנהלית נגד השוכר בלבדשיקול דעת מלא לגבות מהבעלים או מהשוכרתחולת הפטור מחובות עברממועד מסירת ההודעה הרשמית לעירייהאין פטור רטרואקטיבי על תקופת המחדל
מה עושים כדי למנוע חיוב בארנונה בעת השכרת נכס
-
החתמת השוכר על טופס שינוי מחזיקים. בעת חתימת חוזה השכירות, החתימו את השוכר על טופס הודעה רשמי המיועד לרשות המקומית.
-
הגשת ההודעה לעירייה באופן מיידי. מסרו את ההודעה ואת חוזה השכירות למחלקת הגבייה בסמוך לתחילת השכירות, ואל תמתינו לשוכר.
-
שמירת אסמכתה על קבלת המכתב. ודאו כי בידיכם אישור מסירה, חותמת ״נתקבל״ או אישור פנייה מקוון הכולל מספר מעקב ברור.
-
מעקב תקופתי בספרי הרשות. בדקו אחת לשנה בחשבון הארנונה כי הרישום בספרי העירייה מעודכן, וכי שמכם אינו מופיע כחייב פעיל.
-
הודעה מיידית על סיום השכירות. ברגע שהשוכר מפנה את המבנה, שלחו הודעה בכתב לעירייה על השבת ההחזקה או על שוכר חלופי.
שאלות ותשובות
האם חוזה שכירות שבו השוכר מתחייב לשלם ארנונה מגן על הבעלים?
לא, החוזה תקף רק במישור היחסים שבין הבעלים לשוכר. פקודת העיריות קובעת את חובות הרישום מול הרשות המקומית. העירייה אינה צד להסכם השכירות ואינה כפופה לתניות הפטור שבו. לפיכך, ללא הודעה רשמית בכתב, הבעלים ימשיך לחוב בארנונה כלפי העירייה.
מה הדין כאשר העירייה ידעה באופן לא רשמי על קיומו של השוכר?
הפסיקה הכירה בחריג מצומצם שבו עובד עירייה מוסמך ידע בפועל על השינוי בזמן אמת. עם זאת, נטל ההוכחה על ידיעה זו כבד ביותר ומוטל על הבעלים. כאשר הידיעה של העירייה נוצרת רק בדיעבד, כמו במקרה של עובדיה. ההלכה קובעת כי הבעלים נותר חייב במקביל לשוכר.
האם כדאי להסכים להוספת השוכר כמחזיק נוסף?
רישום שוכר כמחזיק נוסף אינו מסיר את חבות הבעלים. במצב כזה, העירייה מחזיקה בשני חייבים ורשאית לפעול נגד הבעלים בהליכי גבייה ואף עיקולים. מומלץ לעמוד על מחיקת שם הבעלים לחלוטין מתקופת השכירות, ככל שהדיווח נמסר כחוק.
כיצד משפיע סכסוך חוזי על הליכי הערר בארנונה?
ועדת הערר לענייני ארנונה הינה טריבונל מנהלי בעל סמכות מוגדרת בחוק. הוועדה אינה מוסמכת להכריע בטענות של הפרת חוזה, מרמה או זיוף מסמכים. מחלוקות אלו יש לברר במסגרת תביעה אזרחית בבית משפט השלום או המחוזי.
מהי תקופת השכירות המינימלית המחייבת דיווח לעירייה?
לפי סעיף 326 לפקודת העיריות. חובת ההודעה על העברת חזקה חלה על שכירות לתקופה של שנה אחת לפחות. בהשכרה לתקופה קצרה משנה, החוק רואה במשכיר כמי שנותר המחזיק החוקי בנכס לצורכי תשלום הארנונה.
סיכום והשלכות מעשיות על בעלי נכסים
פסק הדין בעניין עובדיה מחדד הלכה מושרשת בדיני השלטון המקומי. בעל מקרקעין אינו יכול להסתתר מאחורי קיומו של שוכר בפועל אם נמנע מדיווח במועד. מחדל זה מייצר חבות כספית מוצקה שאינה נמחקת גם כאשר זהות המחזיק האמיתי מתגלה באיחור. כתוצאה מכך, בעלי מקרקעין מוצאים עצמם מול דרישות תשלום כפולות ועיקולים מנהליים כבדים.
התנהלות זהירה מול הרשות המקומית דורשת משמעת ותיעוד שוטף. בעת עריכת עסקת שכירות, יש להסדיר את חיובי המס ללא דיחוי. אם קיבלתם דרישת תשלום רטרואקטיבית או הודעת שומה שגויה, מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משפטי מקצועי. עורך דין הבקיא במיסוי מוניציפלי יבחן את נסיבות המקרה, יגיש השגה מנומקת בזמן.
ויגן על זכויותיכם הכספיות מול הרשות.
