מכירת נכס ורכישתו כוללות סוגיות מיסוי מורכבות המשפיעות משמעותית על הכיס של שני הצדדים; חישוב מס שבח ומס רכישה הוא אחד הנושאים המרכזיים שעולים בעסקת מקרקעין. בעוד שנושאי מס שבח ומס רכישה הם מרכזיים, חשוב לזכור שגם בעסקאות נדל"ן הקשורות לעולם הסטארט-אפים, כמו במקרה של מיסוי אקזיט סטארט-אפ: מדריך מקיף לעובדים ומייסדים, עולות סוגיות מיסוי מורכבות.
במאמר זה נענה על שאלות נפוצות בנוגע לחישוב מס שבח ומס רכישה, נציג נוסחאות, מדרגות פטורים והקלה, ונפרט את האפשרויות המעשיות הקיימות למוכרים וקונים. לפיכך, כל מידע כאן נועד לתמוך בהחלטותיכם המיסויות. עם זאת, יש להתייעץ עם יועץ מקצועי לפני כל פעולה.
חישוב מס שבח על דירה ומגרש
חישוב מס שבח ומס רכישה הוא נושא מרכזי בתחום זה. הבסיס לחישוב מס שבח הוא פשוט: מפחיתים משווי המכירה את שווי הרכישה ואת ההוצאות המוכרות. בנוסף, ניתן לנכות הוצאות שיפוץ, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך. לדוגמה, אם קניתם דירה ב‑300,000 ₪ ומכרתם ב‑500,000 ₪, הרווח הוא 200,000 ₪ לפני ניכויים. בנוסף, הוצאות שיפוץ, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך ניתנים לניכוי, ולכן מומלץ לשקול את החשיבות של עורך דין מקרקעין: למה חשוב לשכור ייצוג עצמאי בקניית נכס.
עם זאת, עליכם לשמור על כל הקבלות והאסמכתאות לתמיכה בהוצאות. בנוסף, שמאי מקרקעין יכול להעריך שיפוצים שלא תועדו באופן מלא.
החישוב הלינארי המוטב – מיהו הזכאי?
החישוב הלינארי המוטב מקל על מוכרי דירות מגורים שנקנו לפני 2014. החישוב מחלק את תקופת ההחזקה לשתי תקופות: עד 1.1.2014 ובין התאריך הזה למועד המכירה. על השבח שנצבר עד 2014 חלים שיעור של 20%, ולאחר מכן 25%. כדי להבטיח שהתהליך כולו יתנהל כשורה, חשוב לזכור את חשיבותן של בדיקות משפטיות יסודיות בעסקת נדל״ן.
לדוגמה, דירה שנקנתה בשנת 2000. ונמכרה ב‑2024 תסבול משיעור מס נמוך יותר עבור חלק ניכר מהשבח. בנוסף, הזכות חלה רק אם הנכס מוחזק לפחות ארבע שנים. ואינה חלה על מגרשים או נכסים שאינם דירות מגורים.
פטורים ממס שבח – דירה יחידה
הפטור המרכזי הוא פטור למוכר דירת מגורים יחידה. דירה נחשבת יחידה כאשר המוכר מחזיק בדירה אחת בלבד. בנוסף, דירה קטנה עד 33% מהדירה העיקרית או נכס בירושה עשויים שלא לבטל את הפטור.
לעומת זאת, אם למוכר יש דירות נוספות שהועברו לבני משפחתו, הפטור אינו תקף. לכן, יש לבדוק כל מקרה לגופו.
פריסת מס שבח על פני שנים
פריסת מס שבח מאפשרת למוכר לפרוס את השבח על פני עד ארבע שנות מס. ובכך להפחית את שיעור המס השולי. עם זאת, הפריסה מתאימה בעיקר למי שהשבח מהווה הכנסה רגילה באותה שנת מס.
לפיכך, אם השבח גבוה והכנסות המוכר גבוהות, הפריסה עשויה להוריד אותו למדרגות מס נמוכות יותר.
טופסי מס שבח עיקריים
- טופס 7002 – הצהרה על מכירת זכות במקרקעין; המוכר מגיש אותו לאחר העסקה.
- טופס 2990 – בקשה לפריסת שבח או לחישוב לינארי מוטב.
מילוי מדויק של הטפסים מונע עיכובים ובקשות נוספות מרשות המיסים. בנוסף, ניתן להוריד את הטפסים מאתר רשות המיסים.
מגרש מול דירה – מדוע הלינארי המוטב אינו חל על קרקע?
החישוב הלינארי המוטב מיועד למוכרי דירות מגורים לפני 2014, ולכן אינו חל על מכירת מגרש. מכירת קרקע תמיד ממוסה ב‑25% על כל השבח, ללא תלות בתאריך הרכישה.
לעומת זאת, במקרים של מגרש שיועד לבנייה עצמית ייתכן שינוי במעמד המיסוי. ולכן יש לבדוק כל מקרה בנפרד.
חלק ב': מס רכישה – חובת הקונה
מס רכישה נגבה מהקונה בעת רכישת זכות במקרקעין. שיעור המס נקבע לפי שווי הנכס, סוגו ומעמד הקונה. בנוסף, קיימים פטורים והקלות לקבוצות שונות.
מדרגות מס רכישה – דירה יחידה מול דירה נוספת (2024)
בשנת 2024 קונה דירה יחידה נהנה מפטור עד סכום מסוים (כ‑1.9 מיליון ₪). מעל סכום זה, המס מחושב במדרגות עולה. לעומת זאת, קונה דירה נוספת משלם מס גבוה יותר מהשקל הראשון. לדוגמה 8% עד סכום מסוים ולאחר מכן 10%.
לפיכך, יש לבדוק את המדרגות המדויקות באתר רשות המיסים לפני רכישה.
הקלות במס רכישה – נכה, עולה חדש ונכס לקרוב
החוק מעניק הקלות לנכים, עולים חדשים ובעלי נכסים המועברים לקרובי משפחה. עם זאת, כל הקלה דורשת עמידה בתנאים ספציפיים כגון אחוז נכות או תקופת שהייה בישראל.
בנוסף, העברת נכס לקרוב יכולה לקבל חיסכון משמעותי במס רכישה.
אישור מס רכישה ומספרו
לאחר תשלום מס הרכישה, רשות המיסים מנפיקה אישור מס רכישה. מספר האישור נדרש לרישום הנכס בטאבו. בנוסף, האישור משמש כהוכחה לתשלום המס. לעיון נוסף: רישום בעלות בטאבו: המדריך המלא לרישום זכויות במקרקעין.
השגה וערר על שומת מס רכישה
אם הקונה מתנגד לשומת המס, הוא רשאי להגיש השגה תוך 30 יום. במידה וההשגה נדחית, ניתן לערער לוועדת ערר לענייני מיסוי מקרקעין. עם זאת, ערעור זה דורש ליווי משפטי מקצועי.
סיכום
הבנת חישוב מס שבח ומס רכישה היא קריטית לתכנון נכון של מכירת וקניית נכסים. על כן, מומלץ להיעזר במקצוען לבחינת הפטורים, החישובים הלינאריים והאפשרות לפריסת שבח. בנוסף, יש לעקוב אחרי עדכוני רשות המיסים ולמלא את הטפסים באופן מדויק.
הערה: מידע זה הינו כללי בלבד ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
