חכירה היא זכות קניינית לתקופה ארוכה, הנרשמת במרשם המקרקעין ומקנה לחוכר מעמד קרוב לזה של בעלים. רשות היא רישיון שימוש אישי, שאינו נרשם, ושברוב המקרים אפשר לבטלו בהודעה מוקדמת. חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, מגדיר חכירה לדורות כשכירות לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, ורשות מקרקעי ישראל מקצה בדרך כלל חכירות לתקופות של 49 או 98 שנים. ההבחנה הזו אינה סמנטית: היא קובעת אם מותר לכם לבנות, למכור, להוריש, לשעבד לבנק ולקבל פיצוי מלא כשהקרקע נלקחת.
רוב הקרקע בישראל מנוהלת בידי רשות מקרקעי ישראל, ולכן מרבית הישראלים אינם בעלים של הקרקע שעליה הם גרים או מעבדים אלא מחזיקים בזכות שהוקצתה להם. הבעיה מתחילה כשמסתכלים במסמכים: אדם אחד מחזיק חוזה חכירה מהוון לתשעים ושמונה שנים, שכנו מחזיק אישור זכויות שכתוב בו ״בר רשות״, ושניהם מכנים את עצמם בעלי הנכס. כשמגיעים לרגע האמת, בבקשה להיתר בנייה, במכירה, בירושה או בדרישת תשלום מהרשות, הפער בין שתי הזכויות הופך למוחשי מאוד.
בעלות, חכירה ורשות: שלוש זכויות שונות לגמרי
בעלות מקנה שליטה מלאה בקרקע ללא הגבלת זמן. חכירה לדורות מקנה זכות שימוש והנאה לתקופה קצובה וארוכה, כפופה לחוזה החכירה ולהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, אך היא זכות קניינית לכל דבר וניתנת לרישום, למכירה ולשעבוד. רשות היא הרמה הנמוכה מבין השלוש: היא מעניקה לבר הרשות היתר להשתמש בקרקע, ולרוב אינה יוצרת זכות קניינית כלל.
| מאפיין | בעלות | חכירה לדורות | רשות (בר רשות) |
|---|---|---|---|
| אופי הזכות | קניינית ומלאה | קניינית, מוגבלת בזמן ובתנאי החוזה | רישיון שימוש אישי, לרוב חוזי בלבד |
| משך | ללא הגבלה | מעל עשרים וחמש שנים, בפועל 49 או 98 שנים | לא קצוב או קצר, לפי ההסכם |
| רישום במרשם | נרשמת | נרשמת כחכירה | לרוב אינה נרשמת |
| העברה לצד שלישי | חופשית | אפשרית באישור רמ״י ובתשלום | מוגבלת מאוד, לעיתים אסורה |
| תשלומים אופייניים | מס רכישה בלבד | דמי חכירה שנתיים או היוון, דמי היתר, דמי הסכמה | דמי שימוש לפי ההסכם |
| סיום הזכות | רק בהסכמה או בהפקעה | בתום התקופה או בהפרה יסודית | לעיתים בביטול חד צדדי בהודעה מוקדמת |
רשות הדירה מול רשות בלתי הדירה
השאלה הקשה ביותר בתחום היא אם אפשר לבטל את הרשות. רשות שניתנה בחינם, בלי תמורה ובלי השקעה של בר הרשות, נחשבת בדרך כלל הדירה, כלומר מעניק הרשות רשאי לבטלה. רשות שניתנה בתמורה, או שבר הרשות השקיע בקרקע השקעות משמעותיות והקים עליה מבנים בידיעת הרשות ובהסכמתה, עשויה להיחשב בלתי הדירה או ניתנת לביטול רק בפיצוי.
ההכרעה אינה נעשית לפי הכותרת שעל גבי המסמך אלא לפי מהות היחסים בפועל. בית המשפט בוחן את כוונת הצדדים בעת ההקצאה, את התמורה ששולמה, את היקף ההשקעה, את משך ההחזקה ואת התנהגות הרשות לאורך השנים. שתיקה ממושכת של הרשות מול שימוש גלוי ומושקע יכולה לחזק את מעמדו של בר הרשות.
איך מקבלים זכויות מרמ״י ומה בודקים לפני החתימה
הדרך המרכזית לקבלת זכויות היא מכרז פומבי שרמ״י מפרסמת לקרקעות למגורים, לתעסוקה, לתעשייה ולחקלאות. הזוכה במכרז מקבל את זכויות החכירה או הרשות בכפוף לתנאי המכרז ולמדיניות הרשות. במקרים מוגדרים אפשר לקבל הקצאה בלא מכרז, למשל בהרחבת נחלה חקלאית או בהקצאה לצורך ציבורי, וכל מסלול כזה כפוף לתנאים נוקשים שיש לבדוק מראש.
- איתור המכרז וקריאת תנאיו. תנאי הסף, ייעוד הקרקע, לוחות הזמנים לבנייה והתחייבויות הזוכה מופיעים בחוברת המכרז ולא בחוזה שנחתם בסוף.
- בדיקה תכנונית מקדימה. יש לוודא מהי התוכנית החלה על המגרש, מהם זכויות הבנייה בפועל ואילו מגבלות סביבתיות או תשתיתיות רובצות עליו.
- הגשת ההצעה והערבות. ההצעה מוגשת בדיוק לפי הפורמט הנדרש, בצירוף ערבות בנקאית. פגם טכני בהגשה פוסל הצעות טובות מדי שנה.
- קריאת חוזה החכירה עצמו. כאן נקבעים דמי החכירה, אופן ההיוון, מגבלות השימוש, חובת קבלת אישור להעברה וסעיפי ההפרה והביטול.
- תשלום, אישור זכויות ורישום. אחרי התשלום מתקבל אישור זכויות מרמ״י, ויש להשלים את רישום החכירה במרשם המקרקעין כדי שהזכות תהיה מוגנת כלפי כולי עלמא.
בעסקאות רבות בקרקעות רמ״י נרשמת הערת אזהרה לטובת הרוכש עוד לפני השלמת רישום החכירה על שמו, והיא מגנה עליו מפני עסקאות נוגדות ומפני שעבודים מאוחרים. בדיקת קיומה של הערת אזהרה היא אחת הבדיקות הבסיסיות שמבצעים לפני העברת כספים.
דמי חכירה, דמי היתר ודמי הסכמה: התשלומים שמפתיעים
חוכר משלם לרמ״י דמי חכירה שנתיים, אלא אם היוון את התשלום מראש לכל תקופת החכירה. מעבר לכך קיימים תשלומים שנדרשים באירועים מסוימים: דמי היתר משולמים כשמבקשים לנצל זכויות בנייה נוספות, לשנות ייעוד או לפצל מגרש, ודמי הסכמה משולמים בעת העברת זכויות חכירה שאינה מהוונת לצד שלישי. שיעורי התשלומים נקבעים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, והם משתנים מעת לעת.
דרישת תשלום מרמ״י אינה סוף פסוק. השומה מבוססת על הערכת שווי, ואפשר להשיג עליה ולהביא שומה נגדית. החלטות הרשות הן החלטות של גוף ציבורי, וסירוב להקצאה או דרישת תשלום שנויה במחלוקת ניתנים לבחינה גם בהליך מנהלי מול בית המשפט כשהם חורגים ממדיניות הרשות עצמה או נגועים באי סבירות.
העברת זכויות בקרקע מנוהלת היא גם אירוע מס. בצד דמי ההסכמה לרמ״י נבחנים חיובי מס שבח ומס רכישה, והמועדים לדיווח לרשות המסים קצרים ואינם מחכים לסיום הבירור מול רמ״י.
הטעויות שחוזרות שוב ושוב
הטעות הראשונה היא הנחה שאישור זכויות שווה ערך לנסח טאבו. אישור זכויות מרמ״י מתאר את הרישום אצל הרשות בלבד, והוא אינו מלמד על שעבודים, עיקולים או הערות שנרשמו במרשם המקרקעין. הטעות השנייה היא התעלמות ממגבלות השימוש: קרקע שהוקצתה למטרה חקלאית או לתעסוקה אינה הופכת למגרש מגורים רק משום שהסביבה השתנתה.
טעות שלישית נוגעת לזמן. חוזי חכירה ישנים מגיעים לסיום תקופתם, ותנאי החידוש נקבעים לפי המדיניות שתהיה בתוקף באותו מועד ולא לפי החוזה המקורי. מי שממתין לשנה האחרונה מגלה שהמשא ומתן נפתח בעמדת נחיתות. טעות רביעית היא חתימה על הסכמים בתוך המשפחה, כמו העברת נחלה או פיצול מגרש, בלי לבדוק תחילה אם רמ״י בכלל מאשרת את המהלך.
חוזה חכירה, דרישת דמי היתר, סירוב להקצאה או שאלת מעמד של בר רשות הם עניינים שבהם פרט אחד בחוזה משנה את התוצאה הכספית כולה. בדיקה מוקדמת זולה בהרבה מהתדיינות מאוחרת.
שאלות ותשובות
האם ניתן להעביר זכויות חכירה בנכס המנוהל על ידי רמ״י?
ברוב המקרים כן. ההעברה מחייבת את אישור רמ״י, ובחכירה שאינה מהוונת נדרש גם תשלום דמי הסכמה. יש לבדוק את תנאי חוזה החכירה הספציפי ואת מדיניות הרשות במועד ההעברה, מפני שקיימים חוזים המגבילים העברה בתקופות מסוימות או מתנים אותה בהשלמת בנייה.
מה קורה כשתקופת החכירה מסתיימת?
בדרך כלל רמ״י מאפשרת חידוש של תקופת החכירה בתשלום דמי חידוש ובכפוף לתנאים המעודכנים. במקרים מסוימים הרשות בוחרת שלא לחדש, למשל כשהתכנון החל על הקרקע השתנה, ואז הנכס מושב אליה. כדאי לפתוח בטיפול בחידוש שנים לפני מועד הסיום.
האם רשות שניתנה על ידי רמ״י ניתנת לביטול?
רשות הדירה ניתנת לביטול על ידי מעניק הרשות, בכפוף להודעה מוקדמת ולעיתים לפיצוי. רשות שניתנה בתמורה, או שבר הרשות השקיע בה השקעות ניכרות בידיעת הרשות, עשויה להיחשב בלתי הדירה. בית המשפט בוחן כל מקרה לפי נסיבותיו ולפי התנהגות הצדדים לאורך השנים.
האם אפשר לבנות או להרחיב בקרקע בחכירה או ברשות מרמ״י?
כל בנייה או הרחבה מחייבת שני מסלולי אישור נפרדים: היתר בנייה מהוועדה המקומית ואישור של רמ״י כבעלת הקרקע. אישור הוועדה לבדו אינו מספיק. בנייה ללא אישור הרשות עלולה לגרור דרישת דמי היתר רטרואקטיבית, חיוב בדמי שימוש וטענה להפרת חוזה.
קיבלתי דרישת תשלום מרמ״י שנראית לי מופרזת. אפשר להתווכח?
כן. דמי היתר ודמי הסכמה מבוססים על שומה, וניתן להגיש השגה ולהציג שומה נגדית מטעם שמאי מקרקעין. חשוב לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו במכתב הדרישה, מפני שאיחור עלול לסגור את מסלול ההשגה ולהותיר רק את המסלול המשפטי.
אבי מחזיק נחלה עשרות שנים. האם אנחנו הבעלים?
לא בהכרח. במרבית הנחלות מעמד המחזיקים הוא בר רשות מטעם רמ״י ולא בעלות ולא חכירה רשומה. החזקה ארוכה, מגורים בפועל והשקעות אינם הופכים את הזכות לבעלות מעצמם. יש לבדוק את הסכם המשבצת, את אישור הזכויות ואת מדיניות הרשות בנוגע להעברה בין דורית לפני כל צעד.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
