כן, כאשר עסקת מתנה במקרקעין טרם הסתיימה ברישום בלשכת רישום המקרקעין, הדין רואה בה התחייבות לתת מתנה בלבד. לפיכך, בהתאם לסעיף 5(ב) לחוק המתנה, הנותן רשאי לחזור בו מרצונו כל עוד המקבל לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, אלא אם הנותן וויתר בכתב על זכות זו. חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר אינה מהווה כשלעצמה וויתור מוחלט על זכות החזרה.
סוגיית חזרה ממתנת דירה מעוררת שאלות משפטיות ורגשיות מורכבות במיוחד בתוך התא המשפחתי. לפיכך, לעיתים קרובות הורים מעבירים זכויות בנכס מקרקעין לילדיהם מתוך רצון לסייע או להביע תודה. אולם, שינוי נסיבות או סכסוכים עלולים להוביל לרצון לבטל את ההענקה. מאמר זה סוקר את ההלכה המשפטית שהתווה בית המשפט העליון בסוגיה זו.
ומספק כלים מעשיים להבנת המצב המשפטי.
חוק המתנה, תשכ״ח-1968, מגדיר מתנה כהקניית נכס ללא תמורה. בנוסף, סעיף 2 לחוק קובע כי מתנה נגמרת בהקניית דבר המתנה למקבל. עם זאת, כאשר מדובר בזכויות מקרקעין, חוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, קובע הסדר ספציפי וגובר.
לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום בלבד. עם זאת, כל עוד הצדדים לא השלימו את הרישום בלשכת רישום המקרקעין. הדין רואה בפעולה התחייבות לעשות עסקה. משמעות הדבר היא כי הענקת דירה ללא רישום מהווה אך ורק התחייבות לתת מתנה.
סעיף 5(ב) לחוק המתנה מעניק לנותן המתנה כוח מיוחד לחזור בו מהתחייבותו. כתוצאה מכך, הנותן רשאי לבטל את המתנה בשני תנאים מצטברים:
-
מקבל המתנה לא שינה את מצבו לרעה בהסתמך על ההתחייבות.
-
נותן המתנה לא וויתר בכתב על זכותו לחזור בו מן ההתחייבות.
שימו לב: רישום הערת אזהרה בלבד אינו מסיים את עסקת המקרקעין. רק רישום מלא של הזכויות בטאבו מעביר בעלות ומונע מנותן המתנה חזרה חד-צדדית לפי עילה זו.
פרטי ההליך המשפטי: פרשת סעתי נגד סעתי
במסגרת ע״א 404/84 יחזקאל סעתי נ' פרחה סעתי ואח'. לעומת זאת, דן בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בסכסוך כאוב. ההליך עסק בערעור שהגיש בן נגד אמו בעקבות דחיית תביעתו בבית המשפט המחוזי בירושלים על ידי השופט וולינסקי. פסק הדין ניתן ביום 07.05.1987 בהרכב שכלל את המשנה לנשיא מ' בן-פורת.
השופט ג' בך והשופטת ש' נתניהו.
רקע עובדתי: ייפוי הכוח והסכסוך המשפחתי
ביום 30.1.1973 חתמה האם, אלמנה קשישה, בפני נוטריון ציבורי על ייפוי כוח בלתי חוזר. לדוגמה, המסמך הסמיך עורך דין ואת בנה הנוסף עזרא להעביר את זכויותיה בדירה לבנה יחזקאל. ייפוי הכוח ציין. כי הדירה ניתנת ליחזקאל במתנה ללא תמורה כהוקרה על טיפולו המסור ועזרתו הכספית.
במשך שנים רבות נמנע הבן מלעשות שימוש בייפוי הכוח לצורך העברת הדירה על שמו. לדוגמא, בקיץ 1981 פרץ סכסוך רכושי בין הבן לבין אחיו ואחיותיו. כאשר פנה הבן לרשום הערת אזהרה לטובתו. גילה כי האם כבר רשמה הערת אזהרה המודיעה על ביטול ייפוי הכוח.
טענות הבן מול טענות האם
הבן טען כי ייפוי הכוח הנו בלתי חוזר ומקנה לו זכות בלתי הדירה בדירה. כלומר, לחלופין טען הבן כי מדובר בעסקה בתמורה בגין תמיכתו באם ובשיפוץ הנכס. לפיכך טען הבן כי האם מנועה מלחזור בה מן ההענקה.
לעומת זאת, האם טענה כי הבן השיג את חתימתה בתרמית ובהטעיה. אולם, האם, שלא ידעה קרוא וכתוב, סברה כי חתמה על ייפוי כוח כללי לניהול ענייניה. בית המשפט המחוזי קיבל תחילה את גרסת האם, ועל כך ערער הבן לבית המשפט העליון.
פסיקת בית המשפט העליון בסוגיית חזרה ממתנת דירה
שופטי בית המשפט העליון בחנו שתי שאלות מרכזיות: תוקף החתימה בפני הנוטריון. אמנם, וזכותה המהותית של האם לבצע ביטול ההתחייבות. השופטת נתניהו קבעה כי בית המשפט המחוזי שגה בהטלת נטל ההוכחה על הבן. אישור הנוטריון הציבורי מהווה תעודה ציבורית היוצרת חזקה ראייתית.
כי החותם פעל מרצון חופשי ובהבנה מלאה.
על כן, האם לא הצליחה לסתור את החזקה הראייתית בדבר תוקף חתימתה. עם זאת, השופטת נתניהו קבעה. ואולם, כי עסקת מתנה במקרקעין שלא הסתיימה ברישום מהווה התחייבות לתת מתנה בלבד. עצם החתימה על ייפוי כוח אינה מהווה כשלעצמה.
וויתור בכתב על זכות החזרה לפי סעיף 5(ב) לחוק המתנה.
בנוסף לכך, השופטת נתניהו הבהירה את היחס להוראות חוק השליחות תשכ״ה-1965. יחד עם זאת, ייפוי כוח בלתי חוזר נועד להבטיח זכות מהותית קיימת. כאשר עסקת היסוד ניתנת לביטול על פי דין, מתבטל עימה גם ייפוי הכוח השלוחי. לפיכך עמדה לאם הזכות המלאה לחזור בה מן המתנה.
אזהרה: הסתמכות על ייפוי כוח בלתי חוזר ללא השלמת הרישום בטאבו מותירה את מקבל המתנה חשוף לחלוטין לרצונו של המעניק, כל עוד לא נערך וויתור מפורש בכתב.
עמדות השופטים וההכרעה הסופית
המשנה לנשיא בן-פורת הצטרפה למסקנה כי יש לדחות את הערעור, אך מנימוקים שונים. מאידך, לגישתה, ייפוי כוח בלתי חוזר מבטא כרגיל וויתור על זכות החזרה. אולם, היא קבעה כי אין להתערב בקביעת הערכאה הדיונית שלפיה האם הוטעתה לגבי מהות המסמך.
לעומת זאת, השופט בך סבר בדעת מיעוט כי יש לקבל את ערעור הבן. מצד שני, השופט בך הסכים כי האם לא סתרה את חזקת הנוטריון. עם זאת, לדעתו ניסוח המסמך בלשון הווה וציון טיפול העבר ביטאו. וויתור ברור בכתב על זכות החזרה.
בסיכומו של דבר. בית המשפט העליון הכריע ברוב דעות: הוחלט ברוב דעות לדחות את הערעור. ולחייב את המערער בהוצאות המשיבה הראשונה בסך 3000 ש״ח צמוד ונושא רבית מהיום ועד התשלום.
השלכות מעשיות לגבי ביטול מתנת דירה וייפוי כוח
פסק הדין קבע אבחנה יסודית בין דיני השליחות לבין דיני החוזים והמתנה. שליחות בלתי חוזרת אינה עומדת בפני עצמה ללא זכות מהותית מוגנת. כאשר זכות היסוד ניתנת לחזרה על פי סעיף 5(ב) לחוק המתנה. ביטול המתנה מפקיע אוטומטית את תוקף ייפוי הכוח.
לפיכך, בעת עריכת עסקאות משפחתיות במקרקעין, אין להסתפק בניסוחים סטנדרטיים. על הצדדים להגדיר במפורש את כוונתם לגבי סופיות ההענקה וויתור על זכויות ביטול.
מה עושים להגנה על זכויות: שלבים מעשיים
-
הגדרת רצון הצדדים. הצדדים מבררים היטב אם הענקת הנכס מותנית בתנאים או מיועדת להיות מוחלטת ומיידית.
-
ניסוח וויתור מפורש בכתב. עורך הדין מעגן במסמך ההתחייבות סעיף ברור שבו הנותן מוותר על זכות החזרה לפי סעיף 5(ב) לחוק המתנה.
-
אימות זהות והסבר מקיף. הנוטריון או עורך הדין מוודאים כי מעניק המתנה מבין את משמעות הוויתור והעברת הזכויות ללא תמורה.
-
השלמת הרישום בטאבו בהקדם. מקבל המתנה פועל לרישום מהיר של העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין למניעת חזרת הנותן.
שאלות ותשובות
האם ייפוי כוח בלתי חוזר מונע חזרה ממתנת דירה?
לא תמיד. בפסק דין סעתי קבע בית המשפט העליון. כי ייפוי כוח בלתי חוזר הוא מכשיר ביצוע בלבד. אם עסקת המתנה במקרקעין טרם נרשמה בטאבו, מדובר בהתחייבות למתנה.
הנותן רשאי לחזור בו ממנה. אלא אם המסמך כולל וויתור מפורש וברור בכתב על זכות החזרה.
מה מעמדה של מתנת מקרקעין שלא נרשמה בטאבו?
סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין נגמרת ברישום בלבד. לפיכך, כל עוד הזכויות בדירה רשומות על שם הנותן, הפעולה נחשבת התחייבות לתת מתנה. על התחייבות זו חלים דיני חוק המתנה המאפשרים לנותן לחזור בו בהתקיים התנאים הקבועים בחוק.
כיצד משפיע אישור נוטריוני על טענות להטעיה?
אישור נוטריוני יוצר חזקה ראייתית חזקה שהחותם התייצב, זוהה, והבין את תוכן המסמך מרצונו החופשי. צד הטוען כי הוטעה או לא הבין את הכתוב נושא בנטל שכנוע כבד במיוחד לסתירת חזקה זו.
מתי לא מתאפשרת חזרה ממתנת דירה לפי החוק?
הנותן אינו יכול לחזור בו מההתחייבות אם המקבל שינה את מצבו לרעה בהסתמך עליה. או אם הנותן וויתר בכתב על זכות החזרה. בנוסף, ברגע שהעסקה הושלמה ברישום מלא בלשכת רישום המקרקעין. המתנה הופכת למושלמת והנותן אינו רשאי לבטלה באופן חד-צדדי.
סיכום והמלצות משפטיות
פסק הדין בעניין סעתי ממחיש את המורכבות המשפטית והאישית בעסקאות מקרקעין בתוך המשפחה. השופטים הבהירו כי ייפוי כוח אינו מחליף רישום. ואינו חוסם בהכרח את זכות החרטה של הורה. כדי למנוע סכסוכים קשים ואי-ודאות.
מומלץ להסדיר כל הענקת זכויות בליווי משפטי קפדני ולוודא את השלמת הרישום במועד.
