לא תמיד. בת״א (רחובות) 2725/04 דסה נ׳ בראון דחה בית משפט השלום תביעה של רוכשי דירה נגד המוכרים, שהוגשה כשבע שנים אחרי החתימה על החוזה. הקונים בדקו את הדירה כשקיבלו אותה, הצהירו בחוזה שאין להם טענות, ולא פנו למוכרים או לקבלן עד שחלפה תקופת האחריות של הקבלן. בית המשפט קבע שסעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות אינם מסייעים להם, ודחה את התביעה בשל השתק, שיהוי וחובת תום הלב.
פסק הדין בת״א (שלום רחובות) 2725/04 דסה מנשה ודסה בת שבע נ׳ בראון ראובן ובראון הדסה (בית משפט השלום ברחובות, כב׳ השופט הרן פינשטין, 15.6.2006) עוסק בשאלה שמטרידה רוכשי דירות רבים: מה קורה כשמגלים ליקויים בדירה ותובעים את המוכרים רק שנים אחרי העסקה. הדחייה בתיק הזה לא נשענה על חישוב פשוט של תקופת התיישנות, אלא על התנהלות הקונים עצמם. הם ידעו על מצב הדירה, שתקו, ואפשרו לזכויות מול הקבלן לפקוע.
הרקע: הסכם מ-1996 ותביעה מ-2004
התובעים, בני הזוג דסה, התקשרו עם הנתבעים, בני הזוג בראון, בהסכם לרכישת דירתם בבניין ברחוב עוקשי 1 ברחובות. ההסכם נחתם ביום 24.3.1996, וההחזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 30.6.1997. בהמשך פסק הדין נקבע גם כי הוכח שהתובעים קיבלו את הדירה בחודש ספטמבר 1997 ובדקו אותה. התביעה הוגשה ביום 30.6.2004, ובלשון פסק הדין, «שבע שנים ותשעה חודשים לאחר חתימת ההסכם».
התובעים טענו כי הנתבעים הסתירו מהם פגמים בדירה ונהגו כלפיהם בחוסר תום לב. הנתבעים ביקשו לדחות את התביעה על הסף בטענת התיישנות (בש״א 2704/04). השופטת שטמר, כשופטת מוקד, החליטה שאין מקום לדון בטענה בנפרד משמיעת הראיות, ולכן היא הוכרעה רק בשלב הסיכומים. מי שהסכם המכר שלו כולל גם סעיף פיצוי על הפרה ימצא הסבר נפרד במאמר פיצויים מוסכמים בחוזה: כל מה שצריך לדעת על גבולות.
סעיף 8 לחוק ההתיישנות: למה הוא לא עזר לקונים
התובעים טענו כי לאור סעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות, התשי״ח-1958, תביעתם אינה חסומה. בית המשפט דחה את שתי הטענות. לפי סעיף 8, כפי שתואר בפסק הדין, לא די בכך שעובדות מסוימות נעלמו מעיני התובע. עליו להוכיח שהן נעלמו ממנו מסיבות שלא היו תלויות בו, ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן. רק אז תימנה תקופת ההתיישנות מהיום שבו נודעו לו העובדות.
בעניין הזה, קבע השופט, תנאי הסעיף עומדים לתובעים לרועץ. הקונים בדקו את הדירה כשקיבלו אותה, והצהירו בסעיף 13 לחוזה כי ראו אותה, בדקו אותה «בעיני קונה» ואין להם כל טענות בגין פגם או אי התאמה. את הדירה בדק גם אמוץ כרמיאל, אחיינה של התובעת. התובעים טענו שהוא קרוב משפחה ולא מומחה, והנתבעים טענו שהוצג בפניהם כמהנדס או כהנדסאי. השופט הוסיף שגם אם הבדיקה הזו לא הספיקה, התובעים יכלו להביא כל מומחה שרצו כדי לבדוק את הדירה.
בית המשפט הזכיר את סעיף 13 לחוק המכר, התשכ״ח-1968, שלפיו «על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו», ואת סעיף 14 לאותו חוק, שמחייב את הקונה להודיע למוכר על אי ההתאמה מיד לאחר הבדיקה או מיד לאחר שגילה אותה, לפי המוקדם. עוד נקבע שאם אכן הוסתרו פגמים, הרי שבזהירות סבירה יכלו התובעים לאתר אותם בבדיקה מקצועית הנדסית של הדירה. הם גם לא שיתפו את הנתבעים בפגמים שלטענתם התגלו, ולא אפשרו להם לפעול נגד שכון עובדים ונגד הקבלן. בכך חלפה תקופת האחריות של הקבלנים. השופט סיכם שכך לא נוהג מי שמבקש להשתית את תביעתו על חוסר תום הלב של יריבו.
סעיף 7: אי אפשר ללכת בשני מסלולים
גם סעיף 7 לחוק ההתיישנות לא סייע לתובעים. ראשית, בע״א 675/87 נקבע כי מקום שסעיף 7 חל, סעיף 8 אינו יכול לחול. על התובעים היה לבחור מסלול, והם בחרו בשניהם יחד, דבר שאינו אפשרי. שנית, גם כשבחן השופט את סעיף 7 לבדו, לא מצא מקום לקבל את התביעה. לפי אותו פסק דין, כאשר מרומה עוצם את עיניו, משמעות עצימת עיניו שקולה לידיעה ממשית, וההצדקה לכך עשויה להימצא בעקרון ההשתק. מי שטוען «לא ידעתי» במקרה של עצימת עיניים אינו מהימן, שכן העובדות שהוא מתכחש להן היו לנגד עיניו.
במקרה הזה, קבע השופט, מצב הדירה היה ידוע לתובעים. גם כתב הוויתור שחתמו הנתבעים על זכות תביעה בעתיד, תמורת 4,000 ש״ח וארבעה פרטי תיקון, אינו משפיע על הידיעה. יתרה מזו, נספח ט׳ לנספחי התביעה וכתב התשובה של התובעים הוכיחו שהם ידעו על תביעת הדיירים נגד הקבלן, שכון עובדים, כבר במרץ 2001 ואף לפני כן. למרות זאת לא פנו לנתבעים או לקבלן כל עוד ניתן היה לפנות, והסברם לכך לא שכנע את בית המשפט. במקום לפנות לקבלן ישירות או דרך הנתבעים, בחרו ב«שב ואל תעשה» ואפשרו לתקופת האחריות של הקבלן לחלוף.
השתק: הקונים עצמם חסמו את הדרך לקבלן
הסיבה השנייה לדחייה היא השתק, או מניעות. לפי פסק הדין, אין מקום לאפשר הגשת תביעה בשלב מאוחר כל כך, 7 שנים אחרי שהצדדים חתמו על החוזה, כשבמו מחדלם מנעו התובעים מהנתבעים ומעצמם את האפשרות לממש את זכותם על פי דין לפנות לקבלן ולדרוש תיקון או פיצוי.
בית המשפט קיבל את עמדת בא כוח הנתבעים שזכות הפנייה לקבלן היא זכות שנקבעה בחוק ואי אפשר להתנות עליה, ולכן הוויתור שחתמו הנתבעים אינו פוגע בה. כשם שהמסמך אינו פוטר את הקבלן מחיוביו על פי דין, הוא גם אינו שולל את זכותם של הנתבעים, ושל מי שבא מכוחם, לפנות לקבלן ולדרוש ממנו לקיים את חיוביו, כאמור בסעיף 7א לחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973. המסקנה של השופט: מי שגרם לחסימה המשפטית של התביעה נגד הקבלן הם התובעים עצמם.
שיהוי לפי סעיף 27 וחובת תום הלב
נוסף על כך, סעיף 27 לחוק ההתיישנות מאפשר לבית המשפט לדחות תובענה או לסרב לתת סעד עקב שיהוי, לפי כל דין. השופט ציין שהנתבעים העלו טענה זו בצמצום רב בכתב ההגנה, אך הסעיף פונה לבית המשפט ומקנה לו את הזכות להשתמש בו במקרים המתאימים. לדעתו, נסיבות התביעה תואמות את הסעיף, הן מבחינת המועדים והן לאור מחדלם של התובעים לאורך התקופה.
הדין שחל במקרה הוא חוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג-1973, שמחיל את עקרון תום הלב על החוזה ועל החיובים הנובעים ממנו. לפי פסק הדין, אחד החיובים האלה היה להימנע משתיקה, כפי שעשו התובעים, ולהימנע מיצירת מצב שבו חלוף הזמן מונע פנייה לקבלן.
עוד ציין השופט כי לפי חוות הדעת של המומחה, המהנדס דוד דב, הקבלן אחראי רק לחלק מהנזקים שנמצאו. חלק מהפגמים נולדו בדרך הטבע עקב הזדקנות הבניין, ובוודאי שאין לייחס פגמים כאלה לנתבעים, שכן התובעים ידעו שאינם רוכשים דירה חדשה.
התוצאה: התביעה נדחתה
התביעה נדחתה, והתובעים חויבו לשלם לנתבעים שכר טרחת עורך דין בסך 3,000 ש״ח, צמוד. חיוב בהוצאות שאינו משולם עלול להגיע להליכי גבייה, ועל מה שניתן ושאסור לעקל ראו עיקולים בהוצאה לפועל: מדריך מקיף, מה ניתן ומה מוגן?.
מה אפשר ללמוד מפסק הדין
המסר לרוכשי דירות, ובמיוחד דירות שאינן חדשות, ברור: הבדיקה והפנייה צריכות להיעשות בזמן. כדאי לבדוק את הדירה מיד עם קבלתה, רצוי בבדיקה הנדסית מקצועית, ולא להסתמך על עיניו של קרוב משפחה או על הצהרה כללית בחוזה.
כשמתגלה אי התאמה, יש להודיע עליה למוכר בכתב מיד, ולפנות לקבלן, ישירות או דרך המוכר, כל עוד תקופת האחריות שלו לא חלפה. שתיקה ממושכת עלולה להיחשב שיהוי והשתק, ולהביא לדחיית התביעה גם כשהקונה טוען שהמוכר הסתיר ממנו פגמים.
מדריכים נוספים באתר בתחומים אחרים: ביטוח לאומי זכויות: המדריך המלא למימוש קצבאות וסיוע, ותאונת דרכים בעת תיקון רכב: מי מפצה לפי הפסיקה החדשה?.
שאלות ותשובות
האם אפשר לתבוע את מוכר הדירה על ליקויים שנים אחרי הרכישה?
זה תלוי בנסיבות, אבל ההמתנה מסוכנת. בת״א (רחובות) 2725/04 הוגשה התביעה ביום 30.6.2004, «שבע שנים ותשעה חודשים לאחר חתימת ההסכם» בלשון פסק הדין, והיא נדחתה. בית המשפט קבע שהקונים ידעו על מצב הדירה ולא פנו למוכרים או לקבלן בזמן, ולכן אינם יכולים להיבנות מסעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות.
האם הצהרה בחוזה שבדקתי את הדירה «בעיני קונה» פוגעת בתביעה?
בפסק הדין היא שיחקה תפקיד חשוב. התובעים הצהירו בסעיף 13 לחוזה שראו ובדקו את הדירה «בעיני קונה» ואין להם טענות בגין פגם או אי התאמה. בית המשפט הוסיף שאם הבדיקה לא הספיקה, יכלו להביא כל מומחה שרצו, ושבזהירות סבירה יכלו לאתר את הפגמים בבדיקה מקצועית הנדסית.
מה פירוש «עצימת עיניים» לפי פסק הדין?
בית המשפט הסתמך על ע״א 675/87, שלפיו כאשר מרומה עוצם את עיניו, עצימת העיניים שקולה לידיעה ממשית, וההצדקה לכך עשויה להימצא בעקרון ההשתק. מי שטוען «לא ידעתי» כשהעובדות היו לנגד עיניו אינו מהימן. לכן, לפי פסק הדין, לא יכלו התובעים לטעון שלא ידעו על מצב הדירה.
האם ויתור של המוכר פוטר את הקבלן מאחריות?
בתיק הזה לא. הנתבעים חתמו על כתב ויתור תמורת 4,000 ש״ח וארבעה פרטי תיקון, ובית המשפט קבע שהמסמך אינו פוטר את הקבלן מחיוביו על פי דין, ואינו שולל את זכותם של הנתבעים ושל הבאים מכוחם לפנות לקבלן, כאמור בסעיף 7א לחוק המכר (דירות). אלא שהתובעים לא פנו בזמן, ותקופת האחריות חלפה.
מה נפסק בסוף ההליך ועל מה נשענה הדחייה?
התביעה נדחתה, והתובעים חויבו לשלם לנתבעים שכר טרחת עורך דין בסך 3,000 ש״ח, צמוד. ביסוד הדחייה עמדו השתק, שיהוי לפי סעיף 27 לחוק ההתיישנות וחובת תום הלב שבחוק החוזים (חלק כללי). פסק הדין ניתן ביום 15.6.2006 בבית משפט השלום ברחובות, בידי השופט הרן פינשטין.
