ברוב המקרים לא. סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע שהעברת זכויות בדירה שנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין אינה נחשבת "מכירה" כלל, בין אם ההעברה היא בין בני הזוג ובין אם היא מהם לילדיהם. משמעות הדבר היא שאין כאן פטור אלא היעדר אירוע מס: לא מס שבח ולא מס רכישה. המס אינו נמחק אלא נדחה, ובמכירה עתידית של הדירה בן הזוג שקיבל אותה ייכנס לנעליו של המעביר לעניין יום הרכישה ושווי הרכישה. לעומת זאת, מכירת הדירה לצד שלישי במהלך הגירושין היא עסקה רגילה לכל דבר וחייבת במס שבח, בכפוף לפטורים הקיימים בחוק.
הדירה היא בדרך כלל הנכס היקר ביותר שבני זוג מתגרשים צריכים לחלק ביניהם, וגם הרגיש ביותר. ההחלטה אם למכור אותה לצד שלישי ולחלק את התמורה, או להשאיר אותה בידי אחד מבני הזוג תמורת איזון כספי, נראית במבט ראשון החלטה כלכלית ורגשית בלבד. בפועל יש לה תג מחיר מיסויי שונה לחלוטין בכל אחת משתי הדרכים, והפער יכול להסתכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. המאמר הזה מסביר מתי בכלל נוצר חיוב במס שבח בגירושין, מה משתנה כשההעברה מתבצעת בין בני הזוג עצמם, ואילו טעויות חוזרות ומייקרות את ההליך.
למה העברה בין בני הזוג אינה נחשבת מכירה
המחוקק הכיר בכך שחלוקת רכוש בגירושין אינה עסקה מסחרית אלא פירוק של תא משפחתי, ולכן הוציא אותה מגדר "מכירה" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין. סעיף 4א חל על העברת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, והוא חל גם על העברה מבני הזוג לילדיהם. התוצאה המעשית פשוטה: הרישום מחדש של הדירה על שם אחד מבני הזוג אינו מפעיל חיוב במס שבח ואינו מפעיל חיוב במס רכישה.
שתי נקודות קריטיות נגזרות מכך. הראשונה היא שהסעיף מותנה בפסק דין. הסכם שנחתם בין בני הזוג ולא אושר בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני אינו עומד בתנאי, ולכן ניסוח נכון של הסכם גירושין מאושר אינו רק עניין של סדר אלא תנאי סף מיסויי. השנייה היא שהסעיף מדבר על העברה בין בני הזוג או לילדיהם בלבד, ולכן העברה לכל גורם אחר יוצאת מתחולתו.
מתי כן נוצר חיוב במס שבח בגירושין
החיוב נוצר כאשר הדירה יוצאת מהמעגל המשפחתי. אם בני הזוג בוחרים למכור את הדירה לרוכש חיצוני ולחלק את התמורה, מדובר במכירה לכל דבר ועניין, וכל אחד מבני הזוג נחשב מוכר של חלקו. במצב כזה נבחנים לגבי כל אחד מהם בנפרד תנאי הפטורים הקבועים בחוק, ומכיוון שמעמדם המיסויי יכול להיות שונה זה מזה, ייתכן בהחלט שאחד מהם ימכור בפטור מלא והשני ישלם מס. שיעור המס על השבח הריאלי ליחיד עומד על 25%, ולכן ההפרש בין שני התרחישים אינו זניח.
מצב שני שיוצר חיוב הוא מכירת הדירה על ידי בן הזוג שקיבל אותה, לאחר שההליך הסתיים. מכיוון שההעברה אגב הגירושין לא נחשבה מכירה, המס לא נמחק אלא נדחה, והשבח שנצבר מיום הרכישה המקורי ממשיך להצטבר על שמו. זו נקודה שרבים מפספסים: מי שקיבל את הדירה בגירושין לא קיבל אותה "נקייה ממס", אלא ירש גם את היסטוריית המס שלה. חישוב מס שבח מבוסס על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה בתוספת הוצאות מוכרות, ולכן יום הרכישה ההיסטורי משפיע ישירות על גובה החיוב.
הפטור אחת לארבע שנים אינו קיים יותר
במקום הפטור שבוטל נכנסו שני הסדרים מרכזיים. הראשון הוא החישוב הליניארי המוטב שבסעיף 48א(ב2): בדירת מגורים מזכה שנרכשה לפני יום המעבר, 01.01.2014, השבח הריאלי מחולק ליניארית לפי ימים בין שתי תקופות. החלק שנצבר עד יום המעבר פטור ממס, והחלק שנצבר מיום המעבר ואילך חייב. ההסדר הזה חל גם על מי שבבעלותו יותר מדירה אחת, ולכן הוא רלוונטי במיוחד לבני זוג שצברו נכסים במהלך הנישואין.
ההסדר השני הוא פטור הדירה היחידה שבסעיף 49ב(2). התנאים כוללים מכירה של כל זכויות המוכר בדירה, היותה דירתו היחידה בישראל במועד המכירה, החזקה בזכות במשך 18 חודשים לפחות מהמועד שבו הפכה לדירת מגורים, ואי מכירת דירה אחרת בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו. תקרת הפטור עומדת על 5,008,000 ₪ והוקפאה לשנים 2024 עד 2027, כך שחלק התמורה שמעל התקרה חייב במס. פירוט רחב של פטורים במכירת דירת מגורים נדרש כאן, משום שהמעבר בין מסלולי הפטור הוא שקובע את גובה החיוב בפועל.
שלושה תרחישים ומה קורה בכל אחד
| התרחיש | האם זו מכירה לעניין החוק | ההשלכה המיסויית |
|---|---|---|
| הדירה מועברת לבן זוג אחד לפי פסק דין אגב גירושין | לא, מכוח סעיף 4א | אין מס שבח ואין מס רכישה. יום הרכישה ושווי הרכישה של המעביר עוברים למקבל |
| הדירה מועברת מבני הזוג לילדיהם לפי פסק דין אגב גירושין | לא, מכוח סעיף 4א | אין אירוע מס במועד ההעברה, והמס נדחה למכירה עתידית |
| הדירה נמכרת לרוכש חיצוני והתמורה מתחלקת | כן, מכירה רגילה | כל בן זוג נחשב מוכר של חלקו. הפטורים נבחנים לגבי כל אחד בנפרד |
| בן הזוג שקיבל את הדירה מוכר אותה בהמשך | כן, מכירה רגילה | המס הנדחה מתגבש. השבח מחושב מיום הרכישה המקורי |
ההליך המעשי מול רשות המיסים
- קיבוע החלוקה בהסכם. ההסכם צריך לקבוע במפורש מי מקבל את הזכויות בדירה, מה גובה האיזון הכספי כנגדן, מי נושא במשכנתה הקיימת ומי אחראי לדיווח.
- אישור ההסכם בפסק דין. בלי פסק דין שניתן אגב הליכי הגירושין, ההעברה אינה נכנסת לגדר סעיף 4א ועלולה להיבחן כעסקה רגילה.
- דיווח מקוון לרשות המיסים. ההצהרה על העסקה מוגשת תוך 30 ימים ממועד המכירה או ההעברה, וחלה הן על המעביר והן על המקבל. איחור בדיווח גורר קנס.
- צירוף האסמכתאות. לדיווח מצורפים פסק הדין המאשר את ההסכם, ההסכם עצמו, ובמקרים המתאימים גם שומת שמאי לקביעת שווי הדירה.
- קבלת השומה והשלמת הרישום. לאחר שרשות המיסים מוציאה את השומה ומונפקים האישורים, מושלם רישום הזכויות בטאבו על שם מי שקיבל את הדירה.
הטעויות שחוזרות בגירושין דווקא
הטעות הראשונה היא הפרדה מלאכותית בין ההיבט המשפחתי להיבט המיסויי. חלוקת רכוש בין בני זוג נסגרת לעיתים קרובות בשלב שבו הצדדים עייפים ורוצים לסיים, והסעיף המיסויי נדחק לסוף ההסכם בניסוח כללי. כשמתברר בדיעבד שהחיוב נופל על צד אחד בלבד, האיזון שסוכם כבר אינו איזון.
הטעות השנייה היא הערכת שווי הדירה בלי לתמחר את המס הגלום בה. דירה ששוויה בשוק שני מיליון שקלים אך נושאת חבות מס עתידית משמעותית אינה שווה בפועל כמו סכום מזומן זהה. מי שלוקח את הדירה ומוותר בתמורה על נכסים נזילים עשוי לגלות שקיבל פחות ממה שחשב. הבנה של היבטי המס בעסקאות נדל"ן היא חלק מהערכת השווי, לא נספח לה.
הטעות השלישית היא הסתמכות על מידע שאינו מעודכן. הדין בתחום השתנה מהותית בשנת 2014, וההנחיות והסכומים מתעדכנים גם היום. מידע רשמי מרוכז בעמוד מיסוי מקרקעין של רשות המיסים, והוא נקודת הפתיחה הנכונה לפני כל החלטה.
בדיקה מקדימה של מעמד המס של כל אחד מבני הזוג, לפני ניסוח סעיף הרכוש, היא מה שמונע את ההפתעה בשלב השומה.
שאלות ותשובות
מכרנו את הדירה בגירושין, מי משלם את מס השבח?
כשהדירה נמכרת לרוכש חיצוני, כל אחד מבני הזוג נחשב מוכר של חלקו ונבחן בנפרד. אפשר בהחלט שאחד ימכור בפטור והשני יחויב, לפי מספר הדירות שבבעלות כל אחד ולפי היסטוריית הפטורים שלו. חלוקת נטל המס בין הצדדים היא סוגיה שצריכה להיסגר בהסכם עצמו.
העברתי את חלקי בדירה לבן הזוג לשעבר, האם זה חייב במס?
אם ההעברה נעשתה על פי פסק דין שניתן אגב הליכי הגירושין, היא אינה נחשבת מכירה מכוח סעיף 4א, ולכן אין חיוב במס שבח ואין חיוב במס רכישה. התנאי המרכזי הוא קיומו של פסק דין ולא רק הסכם חתום.
האם עדיין קיים פטור ממס שבח אחת לארבע שנים?
לא. הפטור שהיה קבוע בסעיף 49ב(1) בוטל בתיקון 76 לחוק, בתוקף מיום 01.01.2014. במקומו פועלים החישוב הליניארי המוטב שבסעיף 48א(ב2) ופטור הדירה היחידה שבסעיף 49ב(2). כל מקור שמציג את הפטור הישן כתקף אינו מעודכן.
קיבלתי את הדירה בגירושין ואני רוצה למכור, מה קורה עם המס?
המכירה שלכם היא מכירה רגילה החייבת במס שבח. מכיוון שההעברה אגב הגירושין לא נחשבה מכירה, יום הרכישה ושווי הרכישה שנקבעים לכם הם אלה שהיו נקבעים למי שהעביר לכם את הזכות, כך שהשבח מחושב מהתקופה המקורית. הפטורים הרגילים נבחנים לפי מצבכם במועד המכירה.
תוך כמה זמן צריך לדווח לרשות המיסים?
ההצהרה מוגשת תוך 30 ימים ממועד המכירה או ההעברה, והחובה חלה על שני הצדדים לעסקה. הדיווח מתבצע באופן מקוון, ואיחור גורר קנס. גם כשאין חיוב במס, חובת הדיווח עצמה נותרת בעינה.
מהי תקרת הפטור לדירה יחידה?
התקרה עומדת על 5,008,000 ₪ והוקפאה לשנים 2024 עד 2027. חלק התמורה שמעל התקרה חייב במס על השבח הריאלי המיוחס לו, בשיעור של 25% ליחיד. לצד התקרה נדרשים גם יתר תנאי סעיף 49ב(2), ובכללם תקופת החזקה של 18 חודשים לפחות.
הדירה רשומה על שם אחד מאיתנו בלבד, האם זה משנה?
הרישום בטאבו אינו בהכרח זהה לזכויות המהותיות של בני הזוג ברכוש. בהליך הגירושין נבחנות הזכויות לגופן, וההעברה שנקבעת בפסק הדין היא זו שמכתיבה את הטיפול המיסויי. שאלת הרישום משפיעה על ההליך הטכני מול הרשויות, לא על עצם קיומה של הזכות.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
