בשכירות של דירה למגורים, חוק השכירות והשאילה מגביל את הערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית או פיקדון במזומן. גובהן המצטבר לא יעלה על הנמוך מבין שני אלה: דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לשלושה חודשי שכירות. המשכיר רשאי לממש את הערובה רק בארבעה מצבים שהחוק מנה, עליו להודיע לשוכר מראש ולתת לו הזדמנות לתקן, ועליו להשיב את היתרה בתוך 60 ימים ממועד החזרת הדירה.
הערבות היא הנקודה שבה שני הצדדים בעסקת שכירות מרגישים הכי חשופים. המשכיר מוסר נכס יקר לידיים זרות ורוצה כיסוי לחוב או לנזק. השוכר נדרש להקפיא סכום משמעותי, לפעמים בדיוק כשהוא משלם דמי תיווך ומעבר דירה. הפער הזה הוא מקור מרכזי למחלוקות, והוא גם המקום שבו נחתמים סעיפים שאינם עומדים בדרישות החוק.
שלושת סוגי הערבות הנפוצים בשכירות
בשוק הישראלי נהוגים שלושה מנגנונים עיקריים, וכל אחד מהם מתנהג אחרת ביום שבו צריך להפעיל אותו.
שטר חוב. מסמך שבו השוכר, ולעיתים גם ערב נוסף, מתחייב לשלם סכום נקוב לפי דרישה. היתרון שלו הוא הפשטות: הצדדים עורכים אותו בעצמם, ללא בנק וללא עלות. החיסרון מתגלה ביום הפירעון. המשכיר נדרש לפתוח תיק בלשכת ההוצאה לפועל, ורק במסגרתו אפשר להגיע לעיקול חשבון בנק או רכוש. כאשר לחייב אין נכסים רשומים, השטר עלול להישאר נייר.
ערבות אישית של צד שלישי. אדם נוסף, לרוב הורה של שוכר צעיר, מתחייב לקיים את חיובי השוכר. המנגנון נפוץ אצל סטודנטים ואצל מי שאין לו היסטוריה פיננסית. מבחינת הערב מדובר בחשיפה כלכלית ממשית, שכן אם השוכר לא משלם, הדרישה מגיעה אליו.
ערבות בנקאית. הבנק מתחייב לשלם למשכיר סכום קבוע בהתקיים התנאים שנקבעו בכתב הערבות. המשכיר פונה ישירות לבנק, בלי להוכיח חוב ובלי הליך משפטי. זו הבטוחה החזקה ביותר, והיא גם היקרה ביותר לשוכר: עמלה לבנק, ולרוב גם פיקדון חסום בגובה הערבות.
מה בדיוק קובע החוק על גובה הערובה
פרק חוזה השכירות למגורים בחוק השכירות והשאילה קובע כלל מספרי מדויק, והוא חל על ערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן. גובהן המצטבר לא יעלה על הנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות לבין סכום השווה לשלושה מדמי השכירות לחודש.
שימו לב לניסוח: המגבלה מדברת על ערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר. שטר חוב וערבות של צד שלישי אינם מוציאים כסף מכיסו של השוכר בעת החתימה, ולכן אין להסיק אוטומטית שהתקרה חלה עליהם באותה מידה. זו נקודה שראוי לברר מול עורך דין לפני שמסתמכים עליה בחוזה.
החוק גם מגדיר מתי מותר לממש. המשכיר רשאי לרדת אל הערובה כאשר השוכר לא שילם דמי שכירות, כאשר לא תיקן ליקויים שבאחריותו, כאשר לא שילם תשלומים שוטפים שהוא חב בהם, וכאשר לא פינה את הדירה בתום התקופה. בכל אחד מהמקרים המימוש מוגבל לגובה החוב או לעלות התיקון בפועל, ולא לכל סכום הערובה.
השוואה בין סוגי הערבויות
| מאפיין | שטר חוב | ערבות אישית | ערבות בנקאית |
|---|---|---|---|
| ביטחון למשכיר | בינוני | תלוי באיתנות הערב | גבוה מאוד |
| עלות לשוכר | נמוכה | לרוב ללא עלות ישירה | עמלה ופיקדון חסום |
| הליך מימוש | פתיחת תיק בהוצאה לפועל | תביעה או הוצאה לפועל | דרישה ישירה מהבנק |
| זמן עד לכסף | ארוך | ארוך | קצר |
| כפיפות לתקרה שבחוק | אינו כרוך בהוצאה כספית לשוכר | אינו כרוך בהוצאה כספית לשוכר | כפוף לתקרה |
מה לעשות לפני שחותמים על סעיף הערבות
- חשבו את התקרה בעצמכם. הכפילו את דמי השכירות החודשיים במספר חודשי השכירות, חלקו בשלוש, והשוו לשלושה חודשי שכירות. הסכום הנמוך מבין השניים הוא נקודת המוצא לדיון.
- בדקו איזה סוג ערובה נדרש. ערבות בנקאית מקפיאה לכם כסף בבנק. שטר חוב אינו עולה כסף אך חושף אתכם להליכי גבייה. הבינו מה חתמתם לפני ולא אחרי.
- דרשו הגדרה מדויקת של עילות המימוש. כתבו בחוזה מה מזכה בחילוט, באיזה סכום, ואיזו הודעה מוקדמת נדרשת.
- קבעו תאריך פקיעה. ערבות בנקאית חייבת להיות מוגבלת בזמן, עם מרווח סביר מעבר לתום השכירות שיאפשר בירור חובות פתוחים.
- תעדו את מצב הדירה בכניסה. צילומים מתוארכים של כל חדר, קריאת מונים וטופס מסירה חתום הם ההגנה הטובה ביותר מפני טענת נזק בסוף התקופה.
- בררו את איתנות הערב. אם המשכיר דורש ערב, הוא רשאי לבקש אסמכתאות להכנסה. אם אתם הערב, הבינו שאתם עלולים לשלם.
הטעויות שחוזרות שוב ושוב
הטעות הראשונה היא ערבות בלי בדיקה כלכלית. ערב שאין לו יכולת פירעון הוא שורה בחוזה, לא ביטחון. הטעות השנייה היא ניסוח עמום: "השוכר יעמיד ערבות מתאימה" הוא משפט שאי אפשר לאכוף. הטעות השלישית היא ערבות שפוקעת לפני סוף השכירות, מצב שבו המשכיר מגלה שהבטוחה נעלמה בדיוק כשהוא זקוק לה.
מנגד, שוכרים רבים לא בודקים כלל אם הדרישה עומדת בתקרה שבחוק, ומפקידים סכומים גבוהים בהרבה מהמותר. זכויות השוכר והמשכיר מוגדרות בחוק ובחוזה גם יחד, והפער בין השניים הוא מקור נפוץ למחלוקת. גם הסעיפים שבודקים לפני חתימה קובעים בפועל כמה כסף יישאר תקוע עד סוף התקופה.
כשהמחלוקת מגיעה לשלב הגבייה, מסלול הליכי ההוצאה לפועל קובע כמה זמן ייקח עד שהכסף יגיע. כאשר מדובר בערבות בנקאית, השאלות נוגעות ליחסים בין הלקוח לבנק ולתנאי כתב הערבות, וכאשר הצדדים חלוקים על עצם קיומו של חוב, ההכרעה נופלת בזירת תביעות אזרחיות חוזיות.
בדיקה של סעיף הערבות לפני החתימה עולה פחות מכל מחלוקת שתגיע אחריה, ולעיתים היא מחזירה לכם אלפי שקלים שהיו נשארים חסומים בבנק.
שאלות ותשובות
כמה ערבות מותר לבקש בשכירות דירה?
בערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית או פיקדון במזומן, הסכום המצטבר לא יעלה על הנמוך מבין דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. בשכירות של שנה, שני החישובים מגיעים לארבעה חודשים ולשלושה חודשים בהתאמה, כך שהתקרה היא שלושה חודשים.
מתי המשכיר רשאי לממש את הערבות?
החוק מונה ארבעה מצבים: אי תשלום דמי שכירות, אי תיקון ליקויים שבאחריות השוכר, אי תשלום התשלומים השוטפים שהשוכר חב בהם, ואי פינוי הדירה בתום התקופה. בכל מקרה המימוש מוגבל לגובה החוב או לעלות התיקון.
המשכיר חילט את הפיקדון בלי להודיע לי, זה חוקי?
החוק מחייב את המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה, ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. חילוט ללא הודעה מוקדמת חושף את המשכיר לדרישת השבה.
תוך כמה זמן חייבים להחזיר לי את הפיקדון?
בתוך 60 ימים ממועד החזרת הדירה לרשות המשכיר, או ממועד פירעון חובות השוכר, לפי המאוחר. ההשבה כוללת גם את פירות הכסף.
מה ההבדל בין שטר חוב לערבות בנקאית?
בשטר חוב המתחייב הוא השוכר או ערב פרטי, והמשכיר נדרש לפתוח תיק בהוצאה לפועל כדי לגבות. בערבות בנקאית המתחייב הוא הבנק, והמשכיר מקבל את הכסף בדרישה ישירה בהתקיים תנאי כתב הערבות.
האם ערב אישי יכול להיתבע במקום השוכר?
כן. ערב שחתם על ערבות לחיובי השוכר חשוף לדרישת תשלום ולהליכי גבייה. לפני חתימה כדאי לברר מהו הסכום המקסימלי, מה משך הערבות, ומתי היא פוקעת.
הערה: מאמר זה מוגש כשירות לציבור ומהווה מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני הבוחן את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה.
