שכירות מכללא היא המשך של יחסי שכירות מכוח התנהגות הצדדים, גם בלי חתימה על חוזה חדש. כאשר תקופת החוזה הסתיימה, השוכר נשאר בדירה, וממשיך לשלם דמי שכירות שהמשכיר מקבל בלי להתנגד, נוצרת הסכמה שבשתיקה להמשך השכירות. ככלל חלים על התקופה החדשה תנאי החוזה הקודם, אך התקופה עצמה הופכת בלתי קצובה וניתנת לסיום בהודעה סבירה מראש של כל אחד מהצדדים.
סיום חוזה שכירות אינו תמיד אירוע חד וברור. בפועל, הרבה יחסי שכירות בישראל ממשיכים בשקט: החוזה נגמר בסוף החודש, אף אחד לא יזם שיחה, השוכר העביר את התשלום הרגיל, והמשכיר קיבל אותו. חודש הופך לחצי שנה, ואז מתעוררת מחלוקת. אם אתם מנהלים נכס מושכר, שווה לברר את משמעות ההתנהגות הזו מול עורך דין מקרקעין לפני שהיא מקבלת תוקף משפטי משלה.
המאמר מסביר מתי בדיוק נוצרת שכירות מכללא, אילו תנאים ממשיכים לחול. לפיכך, איך משכיר שאינו מעוניין בכך צריך לפעול. ומה בדיוק ההבדל בין ההסדר הזה לבין דיירות מוגנת, שאין ביניהם קשר.
מתי נוצרת שכירות מכללא בפועל
המבחן הוא התנהגותי ולא צורני. בנוסף, השאלה שבית המשפט שואל היא מה הסיקו הצדדים באופן סביר מהתנהגותם. שלושת הסימנים המרכזיים הם: השוכר נשאר בנכס בידיעת המשכיר, השוכר ממשיך לשלם דמי שכירות. למעשה, והמשכיר מקבל את התשלום בלי הסתייגות ובלי דרישת פינוי.
די בכך שהמשכיר ידע ולא פעל. עם זאת, משכיר שגילה שהשוכר נשאר, שתק חודשיים, וגבה שני תשלומים. יתקשה מאוד לטעון לאחר מכן שהשוכר היה פולש. לעומת זאת, משכיר ששלח מכתב פינוי ביום סיום החוזה.
והבהיר שכל תשלום שיתקבל נזקף לדמי שימוש בלבד. כתוצאה מכך, שומר על עמדתו גם אם חלפו שבועות עד לפינוי בפועל.
מה בדיוק ממשיך לחול על התקופה החדשה
ברירת המחדל היא שתנאי החוזה שהסתיים ממשיכים לחייב: גובה דמי השכירות, מועד התשלום. לעומת זאת, החלוקה בתשלומי הוועד והארנונה, האיסור על השכרת משנה, חובות התחזוקה והשימוש המותר בנכס. מה שאינו ממשיך הוא רכיב התקופה. ראשית, במקום תקופה קצובה עם תאריך סיום ידוע, נוצרת שכירות מתמשכת שאינה קצובה בזמן.
שאלה נפרדת היא גורל הביטחונות. הערבות בשכירות, בין שהיא בנקאית ובין שהיא אישית, ניתנה לתקופת החוזה המקורית ועלולה לפקוע במועד שנקבע בה, גם אם השכירות בפועל נמשכת. משכיר שנותר בלי ביטחון תקף מגלה זאת בדרך כלל רק כשנוצר חוב או נזק, ואז כבר מאוחר.
| התרחיש | מה קורה בפועל | הסיכון העיקרי |
|---|---|---|
| המשכיר ממשיך לגבות שכר דירה בשתיקה | נוצרת שכירות מכללא בתנאי החוזה הקודם, ללא מועד סיום | המשכיר אינו יכול לדרוש פינוי מיידי וחייב בהודעה סבירה |
| המשכיר דורש פינוי מיידי ומסרב לתשלום | אין הסכמה מכללא, השוכר מחזיק בנכס שלא כדין | נדרש הליך משפטי לפינוי, וכדאי לתבוע דמי שימוש ראויים |
| המשכיר מקבל תשלום ומציין בכתב שהוא דמי שימוש בלבד | הקבלה אינה מלמדת על הסכמה להארכה | נדרש תיעוד עקבי, אחרת ההסתייגות תיטען כמלאכותית |
| הצדדים הסכימו בעל פה על הארכה בתנאים חדשים | ההסכמה עשויה לחייב, אך תנאיה שנויים במחלוקת | מחלוקת ראייתית על גובה דמי השכירות ועל משך ההארכה |
| השוכר נשאר בלי לשלם כלל | אין שכירות מכללא, מדובר בהחזקה ללא זכות | חוב מצטבר וקושי בגבייה אם אין ביטחונות בתוקף |
איך משכיר מונע יצירת שכירות מכללא
המפתח הוא יזום ומוקדם. לדוגמה, חוזה שמסתיים בעוד חודשיים הוא הזמן הנכון להחליט אם רוצים להאריך, לשנות תנאים או לסיים. ההודעה צריכה להיות בכתב, לתעד את מועד הסיום, לדרוש פינוי והשבת חזקה במועד. ולציין מה יקרה אם השוכר לא יפנה.
עדיף להימנע מנוסח מרוכך כמו "נשמח שתתפנה בקרוב", שאינו נקרא כדרישה ברורה.
- קביעת עמדה לפני תום התקופה. החליטו כשישים יום מראש אם השכירות מסתיימת או מתחדשת, ואל תתנו למועד לחלוף בשתיקה.
- הודעה מפורשת בכתב. שלחו הודעה שמציינת את תאריך הסיום, את הדרישה לפינוי ואת העובדה שלא תינתן הארכה.
- שמירה על הסתייגות בכל תשלום. אם מתקבל תשלום לאחר תום התקופה, ציינו בכתב שהוא נזקף לדמי שימוש ואינו מהווה הסכמה להמשך השכירות.
- תיעוד מצב הנכס. קבעו מועד לבדיקת הנכס, צלמו ותעדו ליקויים, כדי למנוע ויכוח מאוחר על הפיקדון.
- בדיקת תוקף הביטחונות. ודאו שהערבויות והשיקים בתוקף עד למועד הפינוי בפועל, והאריכו אותם אם השכירות נמשכת.
- פנייה לערכאה אם אין פינוי. אם השוכר לא פינה, הגישו תביעת פינוי מושכר בצירוף דרישה לדמי שימוש ראויים לתקופת ההחזקה.
סיום שכירות מכללא: מהי הודעה סבירה
מכיוון שהשכירות אינה קצובה בזמן, כל צד רשאי לסיים אותה, אך לא באופן פתאומי. לדוגמא, הדרישה היא להודעה מוקדמת בפרק זמן סביר, שנבחן לפי הנסיבות: תדירות תשלום דמי השכירות. אורך התקופה שבה נמשכה השכירות, אופי הנכס, וההסתמכות של הצד השני. בשכירות מגורים ששולמה חודש בחודשו.
פרק זמן של חודש עד שלושה חודשים הוא טווח שנוטים לראותו כסביר. כלומר, אך זו הערכה ולא כלל נוקשה.
חשוב להבחין: הודעת סיום אינה מותנית בהפרה. אולם, משכיר רשאי לסיים שכירות מכללא גם כששוכר משלם כסדרו ומתנהג כראוי, ובלבד שנתן התראה סבירה. מנגד, כאשר יש הפרה ממשית כמו אי תשלום או נזק לנכס, מתקצר פרק הזמן הסביר. וניתן לפעול מהר יותר.
ההבדל בין שכירות מכללא לדיירות מוגנת
זו נקודת הבלבול הנפוצה ביותר. שוכר ששמע שהוא "כבר שנים בדירה" מניח לעיתים שנוצרה לו הגנה מיוחדת. בפועל, המשך ישיבה בנכס אינו מייצר זכות קבועה. דיירות מוגנת היא מעמד שנוצר בנסיבות היסטוריות מוגדרות, ובראשן תשלום דמי מפתח, והיא אינה נוצרת מעצם המשך תשלום דמי שכירות חופשיים לאורך זמן.
ההבחנה משמעותית משום שהיא קובעת את התוצאה: בשכירות מכללא הצדדים חופשיים להיפרד בהודעה סבירה. אמנם, ואילו בדיירות מוגנת קיימות מגבלות מהותיות על פינוי. שוכר שמעלה טענה כזו בתגובה לדרישת פינוי צריך להצביע על בסיס עובדתי ממשי. ולא על ותק בלבד.
מה כדאי לשוכר לעשות
שוכר שרוצה להישאר בנכס מוטב שלא יסתמך על שתיקה. ואולם, הסכם הארכה קצר, אפילו בן עמוד אחד, שמגדיר תקופה חדשה, דמי שכירות מעודכנים וביטחונות בתוקף. מגן עליו הרבה יותר מהסדר מכללא שניתן לסיים בהודעה. מנגד, שוכר שיודע שהוא עוזב בקרוב עשוי דווקא להעדיף את הגמישות של הסדר בלתי קצוב.
ובלבד שיבין שהמשכיר נהנה מאותה גמישות בדיוק.
הפעולה שתעשו בחודש הראשון קובעת אם תוכלו לדרוש פינוי מיידי או שתידרשו להודעה מוקדמת ארוכה.
שאלות ותשובות
קיבלתי תשלום אחד אחרי תום החוזה, כבר נוצרה שכירות מכללא?
תשלום בודד אינו בהכרח מכריע, אך הוא ראיה משמעותית. יחד עם זאת, אם קיבלתם תשלום ובמקביל שלחתם דרישת פינוי בכתב וציינתם שהתשלום נזקף לדמי שימוש, עמדתכם נשמרת. שתיקה מוחלטת לאורך כמה חודשי גבייה תתפרש כמעט תמיד כהסכמה להמשך השכירות.
אפשר להעלות את דמי השכירות בתקופת שכירות מכללא?
העלאה חד צדדית אינה אפשרית, משום שהתנאים שממשיכים לחול הם אלה של החוזה הקודם. מאידך, ניתן להודיע על סיום ההסדר בהודעה סבירה ולהציע חוזה חדש בתנאים מעודכנים. שוכר שממשיך לשלם את הסכום הישן בלבד אינו מפר את ההסדר הקיים.
הערבות הבנקאית פקעה, מה עושים?
יש לדרוש בכתב הארכה של הערבות או ביטחון חלופי כתנאי להמשך השכירות. מצד שני, אם השוכר מסרב, זו סיבה מעשית לסיים את ההסדר בהודעה סבירה. המתנה במצב שבו הנכס מוחזק בלי ביטחון תקף חושפת אתכם לחוב. ולנזק שלא ניתן יהיה לגבות בקלות.
השוכר טוען שהסכמנו בעל פה להארכה לשנה, זה מחייב?
הסכמה בעל פה עשויה לחייב, אך נטל ההוכחה מוטל על הטוען לה. לסיכום, בפועל המחלוקת נסובה על תוכן ההסכמה: משך התקופה וגובה התשלום. התכתבויות, הודעות ואופן התשלומים הם הראיות שקובעות. ולכן חשוב לתעד כל הסכמה בכתב גם אם היא נראית ברורה מאליה.
כמה זמן מראש צריך להודיע על סיום שכירות מכללא?
אין מספר קבוע. לאור, הסבירות נבחנת לפי תדירות התשלומים, משך השכירות, אופי הנכס ומידת ההסתמכות. בשכירות מגורים המשולמת מדי חודש, טווח של חודש עד שלושה חודשים נחשב לרוב סביר. כאשר יש הפרה כמו אי תשלום, ניתן לפעול מהר יותר.
שכירות מכללא הופכת את השוכר לדייר מוגן?
לא. בהתאם, אין קשר בין השניים. דיירות מוגנת היא מעמד שנוצר בנסיבות היסטוריות מוגדרות, ובעיקר בעקבות תשלום דמי מפתח. ותק בנכס או המשך תשלום דמי שכירות חופשיים אינם מקנים הגנה כזו.
וההסדר שנוצר ניתן לסיום בהודעה סבירה מראש.
